并表物流地产 远洋集团的资本增厚与业务重组

作者/刘满桃

经过一番重组后，远洋物流地产迅速注入到了远洋集团这个上市平台。

据远洋集团11月19日晚宣布，其全资附属公司乐阶以7.8亿元代价认购远洋物流地产控股有限公司所配发的3万股目标股份，相当于交割后目标公司经扩大已发行股本的30%。交割后，远洋物流将于远洋集团综合财务报表中列账为合营企业。

据公告所披露，于2021年10月31日，远洋物流的未经审核综合资产净值为约人民币3.167亿元，且2019年以及2020年均录得除税后净溢利。

就此来看，这是一笔优质资产注入--不单押注了如今逐渐升温的物流地产行业，而且还增加了上市平台的资本厚度，以及增加了正向的业绩收入。

物流资产注入

远洋集团于公告介绍，远洋物流主要从事物流地产投资，以及物流地产的建设和资产管理。远洋物流及其附属公司对物流地产进行全周期开发及管理、收购以及定制服务，涵盖仓库营运、冷链物流、点对点物流和物流营运商，为其客户提供多元化的物流解决方案。

另据观点地产新媒体查阅资料，远洋物流由现有股东海昌环球有限公司全资拥有，其主要从事投资控股，而海昌环球由瑞喜间接全资拥有。瑞喜则为一家于英属处女群岛注册成立的有限公司，其主要业务为投资控股。

“瑞喜连同其附属公司为专注于从事另类资产管理的专业机构，并处于领导地位，其业务范围包括不动产投资、私募股权投资、结构化投资、战略与创新投资。于本公告日期，瑞喜分别由远洋集团、Huamao Focus Limited及领昱投资有限公司直接或间接拥有49%、25.5%及25.5%权益。”

若结合公告所言--于交割后，现有股东海昌环球及乐阶将分别拥有远洋物流的70%及30%权益--即远洋集团直接+间接持股总和约64.3%，远洋物流也将于远洋集团综合财务报表中列账为合营企业。

列入综合财务报表，或许有好有坏，这主要看并表企业的财务数据是否优质。

据远洋集团公告披露，远洋物流于2021年10月31日，目标集团的未经审核综合资产净值为约人民币3.167亿元、订立认购协议前现有股东以贷款资本化方式作出的额外注资约人民币15.51亿元。

仅就公告内容看，股东借款虽未披露是否需要付息，但就一般而言，股东所提供借款一般息率较低，甚至免息。对企业而言，可以缓解短期内流动资金的不足,增加其现金流,有利于其长期持续发展。

公告同时公布，截至2019年12月31日及2020年12月31日，远洋物流未经审核的除税前净溢利分别为755.6万元、5289.6万元；未经审核的除税后净溢利分别为755.6万元、4493.7万元。同比增幅分别为600.05%、494.72%。

从公告所披露的有限资料看来，这次物流资产注入带来最直接的好处是，预计可以为上市平台增加正向的净资产与业绩盈利。虽然是过去两年的业绩表现，但其增长走势无疑也将给资本市场带来信心。

另一个方面，物流地产正逐渐成为资本追逐的一个行业。

远洋物流重组

从如今的项目规模看，的确如远洋集团所言，集团正加强物流地产、数据地产两个产业平台建设，积极拓展重要城市的投资布局。

据观点地产新媒体了解，远洋物流成立于2017年，前身为远泽物流，是从事物流地产全周期开发和管理、收并购的物流地产品牌，2018年首个项目“嘉兴南湖产业园”开工。

此后，在远洋资本旗下，远洋物流遵循“网络布局，轻重并举”的投资逻辑，将轻资产端的PE股权投资和重资产端的地产投资优势相结合，布局物流节点城市。其中，通过“PE股权投资”方式先后投资九曳供应链、郑明现代物流、驹马物流、壹米滴答、发网等垂直细分领域优质物流企业。

经过数年发展后，至今年4月，“远洋物流”品牌揭牌仪式在上海远洋商业大厦举办。至此，远洋物流将以独立品牌的形象全新亮相，持续在物流地产领域深耕发展。

彼时数据显示，远洋物流已投资管理20余个物流地产项目，覆盖天津、廊坊、徐州、南京、苏州、宁波、太仓、嘉兴、武汉、西安、成都、昆明等十余个城市，在管面积近250万平方米，为京东、阿里、美团、顺丰、韵达、百世、海尔、百丽等零售、物流以及制造类企业提供优质的仓储基础设施。

到中报披露时，于2021年上半年，远洋集团及其合营企业和联营公司购入25幅土地及9个成熟项目当中，包括16个住宅开发项目、17个物流项目及1个数据中心项目：总楼面面积及应占权益面积分别约为460万平方米及317.1万平方米。

远洋物流投资管理的物流地产项目达到30余个，物流仓库规模将超过400万平方米，覆盖北京、上海、天津、廊坊、徐州、南京、苏州、宁波等10余个城市。

很明显，物流项目的增速与主业房地产开发的纳储不相伯仲。

如今过去不足半年，11月19日公告的数据已更新为：远洋物流于中国20个城市管理43个物流地产项目。

回见远洋集团中报表述就可以发现其在物流地产上的谋划：上半年，集团加强物流地产、数据地产两个产业平台建设，积极拓展重要城市的投资布局。按照本集团整体要求，这两个产业平台启动战略规划制定工作，明确中长期发展战略，并发布“远洋物流”、“远洋数据”独立品牌，标志着本集团在物流地产、数据地产领域深耕发展迈入全新阶段。

如今远洋集团在收购公告中也表示，经考虑中国物流地产行业的近期前景及市场需求、目标集团的资产状况、业务组合、过往财务及营运表现及业务前景，以及中国物流地产市场的潜力及对仓储物业不断增长的需求，董事认为目标集团具有良好发展前景，而认购事项为本集团继续进军中国物流地产市场提供了宝贵的机会，并为观察该市场的投资机遇及商机，以及未来与业务合作伙伴开展其他业务合作铺路。

中国的物流地产如今是怎样一番景象呢？

据观点指数《9月物流地产运营发展报告》援引根据中国物流与采购联合会发布的数据，9月份中国物流业景气指数为54%，较上月回升4.5个百分点；中国仓储指数为51%，较上月回升0.2个百分点。

从后期走势来看，9月份新订单指数为52.5%，较上月上升2个百分点，达到5个月以来新高；业务活动预期指数为57.6%，较上月下降1.1个百分点。两项指数均位于高景气区间，显示市场对未来业务预期仍较为乐观。

全国仓库需求方面，根据物联云仓数据，9月一线城市需求面积75.06万平方米，环比下跌15.1%；二线城市需求面积39.51万平方米，环比上涨33.3%；其他城市需求面积6.31万平方米，环比上涨83.4%。

另据中国仓储协会统计，截止2018年，我国拥有物流园数量为1638个，2015到2018年复合增长率10.6%。截止2018年我国人均物流地产空间仅0.7平米/人，远低于日本的4平米/人与美国3.7平米/人。很显然，我国的物流仓储还有很大的发展空间。

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