卖资产，远洋集团“技高一筹”

作者/李奕和

前脚刚收购新加坡上市REITs大信商用信托，后脚就合作成立14亿美元基金，并将旗下写字楼注入其中，远洋的资本动作让人应接不暇。

10月13日晚间，远洋集团（03377. HK）发布公告，内容主要讲了两点。

其一，远洋集团联合全球主权财富基金与机构投资者，共同出资设立总规模14亿美元的核心写字楼基金；其二，远洋集团以64.15亿元的出售价，将旗下北京CBD Z6地块及远洋光华国际项目注入该基金。

据了解，基金搭建完成后，远洋集团旗下远洋不动产及远洋服务分别担任项目开发管理人及项目资产管理人，确保基金旗下物业的开发与运营质量。

远洋资本则担任基金的普通合伙人（GP）和基金管理人，负责基金日常运营和管理；M3 Capital Partners (HK) Limited 担任独家财务顾问。

通过旗下资源的密切配合，远洋此举不仅对旗下重资产项目进行了“套现”，优化财务报表。而将项目注入自身参与成立和管理的基金，后期不仅能收取基金管理费，还能享受资产升级带来的红利。

除此以外，以此次出售项目回收的64.15亿元资金计算，除去成立基金的4亿美元（折合约人民币25.74亿元），该公司明进账的就超过38亿元。

远洋集团的如意算盘打得啪啪响。

“套现”64亿

根据公告，远洋集团全资附属公司新耀环球有限公司作为保荐有限合伙人，连同其他外部有限合伙人（均为全球主权财富基金或机构投资者）向合伙企业Sino-Ocean Prime Office PartnersI LP进行注资。

当中，新耀环球与包括全球主权财富基金或机构投资者在内的其他三名外部有限合伙人将分别出资4亿美元、4亿美元、4亿美元及2亿美元。四名有限合伙人共承担总额14亿美元的出资。

新成立的合伙企业的业务及目的包括通过物色、研究、磋商、作出、收购、持有、运营、变现及出售位于中国北京市中心地段的优质办公楼项目的投资，以实现长期资本增值。基金期限为完成交割日起计八年。

这起合作的高明之处在于，远洋集团还将旗下在建及在运营的两个写字楼，作为种子项目注入基金。根据协议，合伙企业将收购远洋旗下北京CBD Z6地块及远洋光华国际项目作为种子项目。

当中，合伙企业全资拥有的投资组合公司翠运环球有限公司、北京远睿企业管理谘询有限公司分别作为境外买方和境内买方，收购远洋集团旗下项目公司北京天江通睿置业有限公司99.9%、0.1%股权。

天江通睿所拥有核心资产，正是位于北京市朝阳区东三环商务中心区核心区Z6地块，土地面积1.1万平方米。目前，该土地上正在建造一栋甲级办公楼。

公告中，该未建成的写字楼被分为A、B物业进行出售。其中，物业A又包括写字楼的第2至27层、第1层以及地下空间；物业B则包括写字楼的第28至33层及第1层建面438平方米的若干零售空间以及物业的50个地下停车位。

物业A对价约为62.98亿元，物业B销售对价约为1.16亿元。也就是说，该项目预期总对价合计约64.15亿元。值得一提的是，公告中提及此次获注入基金的仅为物业A。

据了解，北京CBD Z6地块早在2010年12月由远洋、汇丰银行和崇高发展的联合体以38.07亿元拿下。但直到2020年10月，地块项目才举行开工奠基仪式，项目预计将于2026年竣工。

仅按此次的交易对价算，十年间，北京CBD Z6地块相比拿地价已增值超26亿元。更进一步讲，远洋此次出售项目回收64.15亿元资金，除去成立基金的4亿美元（折合约人民币25.74亿元），明进账的就超过38亿元。

公告称，交割后项目公司将不再为远洋集团附属公司，出售事项将为其获得所得款项净额预计约64.12亿元，将用作一般营运资金、偿还本集团债务或投资事项。而预计于9年期间内，远洋集团还将因出售事项累计获得收益约13.15亿元。

基金的另一个种子项目远洋光华国际，同样为甲级办公楼综合项目，其位于北京朝阳金桐西路10–12号及北京朝阳区景华南街5号的地块，由远洋光华国际控股公司间接全资拥有。该项目于2009年竣工，建筑面积约10.8万平方米。

2020年，远洋光华国际控股实现除税后溢利6746.7万元；2021年6月30日，其未经审核综合资产净值约15.18亿元。远洋光华国际2021上半年出租率为85%。

地产金融之路

14亿美元的核心写字楼基金，无疑是目前国内写字楼市场最大规模的美元基金。据了解，该基金为半盲池型基金，除了一部分资金用于投资上述两种子项目外，另一部分则投资于其他符合投资标准的新项目。

此次成立的写字楼基金不仅仅规模空前，实际从合作伙伴的选择上，或许也能一窥远洋集团的在资管领域野心。资料显示，主权财富基金的资金来源多为一国政府通过特定税收与预算分配、可再生自然资源收入和国际收支盈余等方式积累形成的公共财富，实力可见一斑。

如全球排名靠前的挪威政府养老基金和中投公司，其资产规模均可超过一万亿美元。而诸如香港金融管理局、新加坡政府投资公司、淡马锡控股公司等，在全球及国内的投资界都享有盛名。

远洋方面表示，此次与国际投资人共同成立核心写字楼基金，是远洋集团积极推进不动产资产管理模式创新的重要举措。

作为重资产的开发商，房地产金融近些年一直是房地产企业推进的重要方向。远洋集团更不例外。早在2010年，远洋集团在设定第三步发展战略之时，就提出了“具有投融资能力的房地产投资管理公司”的愿景。并希望将房地产金融纳入远洋的核心主业，构建出“实业+金融”的模式。

多年前，李明也曾指出，远洋除了住宅业务外，其他业务更多期望以投融资的方式去开展，并以管理人或投资人的身份，收取相关的管理费或投资收益。对这一模式的探索中，黑石一直是国内机构对标学习的对象。

2011年，远洋就与私募巨头KKR合作成立了首只双GP房地产基金，投资中国房地产市场。值得一提的是，KKR被称为是PE的“鼻祖”，它的古老程度，一度被认为是PE出现的标志。

类似于此次新成立基金，而后将旗下物业注入的操作，远洋集团在此前就有过。2018年12月，远洋与工银国际合资设立基金公司SOL Property Fund GP II Limited。当时，该基金收购的首个项目，就是北京朝阳CBD核心区的远洋光华国际。

而在推进远洋集团向投融资集团转型的进程中，远洋资本可谓是浓墨重彩的一笔。远洋资本被称为是远洋集团（03377.HK）旗下另类业务的投资和管理平台，其前身是自2013年集团内部成立的房地产金融事业部。

据了解，早期的远洋资本仅为依托母公司远洋集团开展“两头在外”业务的单一附属性机构。2018年开始，其先后发起设立多支基金，涉及城市更新、物流、医疗健康、夹层投资等多个热点领域。

至目前，远洋资本已成长为覆盖“募、投、管、退”投资管理全周期的资产管理机构，业务范围涵盖不动产投资、结构化投资、股权投资、投资顾问、战略投资及其他五大领域，形成资产管理全周期的闭环业务格局。

截至2020年末，远洋资本在管余额1062.82亿元，较上年末增长35.02%。其中，不动产投资、结构化投资、股权投资、投资顾问、战略及其他在管规模分别占比27.21%、35.32%、8.28%、18.93%和10.25%。

进退的考量

通过成立基金，并对旗下商办项目进行出售，远洋集团此举可谓“一举多得”。不仅从重资产的“牢笼”里挣脱出来，“套现”了超60亿资金。而且，公司还能作为投资方和管理人，在后期享受资产升值带来的红利，以及收取基金管理费作为公司利润来源。

于2021年6月30日，远洋集团及其合营企业和联营公司合共持有超过19个经营中投资物业。这些投资物业项目涵盖甲级写字楼、购物中心、商业综合体及物流项目。随着部分物流项目于2021年上半年落成，期内可租赁面积达271.9万平方米。

在北京，远洋集团拥就有10余个写字楼项目（涵盖自持、投资、代管及开发中项目），总面积超百万平方米，市场占有率位居前列。

数据显示，该公司持有性物业近年来有所增加，如何让这些逐渐沉淀的大量资金“运转”起来，是远洋集团思考的问题。特别在房企面临融资困难，积极减负、降杠杆的当下，现金流就是房企的生命线，而远洋得以凭借此举进一步向轻资产转型，回流现金，缓解资金压力。

上半年，远洋集团剔除预收款后的资产负债率为69%；净负债率为67%；非受限现金短债比为1.6，“三道红线”指标全部达标，保持“绿档”。现金总额为382.32亿元。债务压力相对较小，财务稳健。

然而，在行业流动性危机频发的当下，快速变现部分资产，增厚手中的现金不仅能增强抵御风险的能力，也能为自身在市场中赢得更多的投资机会。

土地投资方面，今年上半年在土地集中供应的激烈竞争环境下，许多民营房企因债务及资金情况选择了“躺平”，而远洋集团凭借自身的资金优势共获取16个开发项目，新增土储328万平方米，总货值约500亿元。截至2021年6月30日的总土地储备达4658万平方米。

而要以旗下的远洋资本为例，该平台近段时间更有突飞猛进之势。今年以来，远洋资本不仅先后完成了对红星美凯龙旗下红星地产及旗下物流公司的收购；8月18日，其还通过认购中国华融新发行股份的方式，对后者进行战略投资。

而在两天前的10月12日，远洋资本才宣布，通过指定主体新沃投资成功收购新加坡大信商用信托管理70%股份，正式成为其控股股东。凭借此笔收购，远洋资本将直接贯通不动产私募基金和境外公募REITs两个平台，进一步打通海外市场的融资渠道，构建出国际化、多元化、市场化的融资格局。

未来，其还将充分把握境内外REITs发展趋势，借助私募基金+上市REITs的双循环模式，积极推动轻重资产分离，降低重资产投资的集中风险，坚定打造轻资产运营能力，加强商业运营及品牌建设。