金光APP集团陈慧鲜：未雨绸缪，保持对市场的敏锐度

编者按：商业操盘手，在商业日新月异之下仍能傲立潮头，他们有商业洞察力、场景想象力、敢为人先的勇气。12月15日-17日，2021赢商网大会暨赢商网百强榜研究成果发布将在上海外滩W酒店举办。在此之前，赢商网《了不起的商业人》之“了不起的商业操盘手”系列，采访立于市场前端、行业创新聚集地的操盘手们，探究商业的精彩。

“有精力，务实，对市场有敏锐度，同时要有创意，能够跨界做别人没有的内容”，进入商业领域20年，现任金光APP集团商业管理部总经理的Sonia Tan陈慧鲜，对自己的角色有着明确的定位。

事实上，这正是陈慧鲜鲜明的个性。广告行业出身的她，在没有商场经验的情况下便直接应聘新加坡一个社区型MALL运营负责人的岗位，也在成功的改造与操盘了两个社区型商业后，毅然转向上海市中心大型商业mall的运营管理。

2007年，陈慧鲜来到上海，在这座商业氛围最为浓厚的城市开启新旅程。之后，在凯德集团的项目操盘如上海来福士、宁波来福士、虹口龙之梦等，在百联资控的存量资产招商运营，均展现了她对市场的敏锐度及创意想法。

今年4月，陈慧鲜正式加入金光APP集团。面对上海金虹桥商场、白玉兰广场这两座已经成型的商业项目，她将如何发挥自身特长“大施拳脚”呢？本期《了不起的商业人》之“了不起的商业操盘手”对话陈慧鲜，深入探讨这两座购物中心的经营之道，及当下商业趋势。

未雨绸缪，线上线下齐发力

2002年，陈慧鲜涉足商业领域。彼时她负责的社区型mall，为基金公司所购，要对项目全面翻新。

虽然在此之前并未有相关招商、运营经验，但是凭借在广告行业的经历和站在客户的角度，陈慧鲜清晰指出项目问题，并对动线与业态进行重新规划。一大创新，便是将项目地下一层与地铁连通，之后管理另一个社区型mall，则是将其部分停车场面积改为小食摊与零售，增加收益。

加入凯德集团后，陈慧鲜所负责的上海来福士当年做了很多运营上的改革，到后期同意在首层引入喜茶，引起极大轰动，同样证明了她对市场趋势的把握。

“北外滩出现更多商业是好事，人都会往这边过来，但还是要未雨绸缪”，对于当下负责的商业项目，陈慧鲜保持着清醒的头脑。

据其介绍，上海白玉兰广场（开业时间:2019-04、已签约162个品牌）和金虹桥商场明年会做一些调整，基于两个mall的现有条件，将在商品与空间内容方面下功夫。如：针对周边的商务人群和成熟社区，引进更多优质、高档餐厅；室外有针对性地举办主题活动。

考虑到疫情防控常态化下对于大型活动的限制，购物中心纷纷加大线上内容的布局。白玉兰广场同样不例外，于近日正式上线了小程序。对于比较常见的直播带货，陈慧鲜表示，直播需要投入大量的人力和财力，将帮助商户一起推进。

除此之外，白玉兰广场、金虹桥商场优化升级的一大重点方向，则是利用抖音等新媒体工具，将流量导进来。

“商场的重点在于运营，每次与租户聊天都会得到一些启发，我们将持续了解租户，持续经营好项目。”

关注年轻人与“元宇宙”

如果问今年什么趋势较热，“元宇宙”肯定是其中之一。对此，奢侈品、服饰、茶饮等品牌纷纷入局其中，推出相应的虚拟品牌形象代言人或数字藏品。购物中心同样观望已久，并有个别企业“蠢蠢欲动”，开始试水。

在陈慧鲜看来，年轻人是商业关注的重点，现在的年轻人对于电子产品依赖性很强，在“元宇宙”中能够做任何事，既能随意装扮自己，又能像现实世界一样消费、赚钱，是吸引他们的主要原因。区别于一些企业想要在“元宇宙”中复制现实的购物中心，白玉兰广场可能会选择与线上平台及品牌合作，将线下不能做的内容放在上面做，并以此引流客群到线下消费，实现互通。

回到现实世界里，将品牌打乱，实行混搭、快闪等同样是创新商业场景，吸引年轻人的不错选择。不过，购物中心本身没办法控制货，不可能每个季度或者每个月做一次调整。这也意味着，商业空间的多元化，需要从不同的内容入手。

赢商网了解到，上海白玉兰广场便引入了一个创意品牌，打造了多元的场景空间。在此，不仅能够举办团建及大型活动，还设置了VR、脱口秀、瑜伽、KTV等多元业态。

对于当下比较热门的剧本杀业态，陈慧鲜认为仍有可创新的空间，如：配合场景，融入销售的内容，销售NPC身上的服装及场内的一切商品，真正做到所见即所得。

“当下很多热门品牌，很容易被资本吸引，甚至一开始就有风投介入，但现在的年轻人越来越挑剔，不一定会买单”，对于陈慧鲜而言，“解决需求与服务至上”是始终坚信的理念。

以下为赢商网与陈慧鲜对话的的Q&A:

赢商网：作为操盘手，如何衡量一个项目的运营成功与否？

陈慧鲜：不同阶段有不同的衡量标准，最基础的应该是能赚钱或者保持一定的出租率。商场经营是一个长期性的工作，不可能一开始就要求项目怎样才算是成功，因为出租率与收入可能在开业时做到，后面可能也会有流失，前面做不到不代表后面做不到。所以经营与培育很重要。

赢商网：从事商业这么多年来，您觉得最大的挑战是什么？

陈慧鲜：我觉得现在越来越有挑战性，最具挑战的还是中国商业环境竞争比较大，现阶段主要的挑战则是如何将商场经营得更出色，高于市场水平。

商场经营，需要天时、地利、人和。管理层、股东或基金也需要了解市场，而不是只是从短期投资回报率出发。

赢商网：您认为，对于一个商业操盘手而言，最难得的品质或不可或缺的能力是什么？如果给自己运作的项目加上您个人的特质，您希望是什么？

陈慧鲜：要有精力，务实，同时要有专业度，对市场有很高的敏锐度。当然创新也很重要，能够跨界做一些别人没有的内容。实际上，很多创新不一定要完全做全新的内容，而是将其进行融合。

我个人比较喜欢美食，希望运营管理的项目能够成为美食天堂。

赢商网：运营一个好项目，需要多部门、多业务的合力并进。作为操盘手，您如何评价自身及同行所扮演的角色？对于团队人才建设，有何标准？

陈慧鲜：操盘手首先要有自己的想法，能够贯穿运营全过程，带领团队朝着相同目标向前。

很多人招聘都要求一定要有经验，可是我是觉得对商业有激情很重要，比如一些年轻人，他们都有自己的想法，不会太固化。即便没有经验，只要愿意去尝试，我就会觉得很好。