2021零售商业地产企业综合实力TOP100：万达第一、华润第二、新城第三！

12月16日，“赢商网大会暨『赢商网百强榜』研究成果发布”在上海举办。（点击查看活动详情）

由赢商网联合中城研究院发起的『赢商网百强榜』正式发布：包含零售商业地产企业榜单、购物中心榜单（点击查看）、中国领军品牌榜单（点击查看）、新兴品牌榜单（点击查看），本篇为“2021年度零售商业地产企业综合实力TOP100”，其他榜单研究报告已于赢商网公众号、赢商网云智库公众号陆续推出，可关注查看。

据赢商大数据统计，截止2021年12月，国内已开业购物中心（商业建筑面积3万㎡以上）超过5300个。

从1996年，中国真正意义上第一个购物中心广州天河城开业，到2021年超过5300个；从以百货为主要形态，过渡到经典购物中心模式，再迎来高速增长期，增速逐渐放缓，中国零售商业地产行业经历了全球最迅速的发展轨迹。

走过25载，国内市场也已形成一批具有真正竞争力的零售商业地产企业，他们对城市商业消费、连锁消费品牌的繁荣发展都做出了很大的贡献。

然而，目前行业内仍没有形成一个客观的、量化的零售商业地产企业综合实力测评体系。

这首先在于零售商业地产行业的复杂性，是商业地产领域最非标准、最个性化的。其次，中国零售商业地产发展速度之高，形成了复杂的市场格局。而要形成一套客观的、量化的企业综合实力测评体系，需要从城市商业、城市商圈以及到覆盖超过5300个购物中心的底层数据建设，这是非常艰巨而繁杂的过程。

赢商网深耕零售商业地产十年，形成了对行业的深刻认识，以及历经5年的行业数据深度建设，为测评零售商业地产企业提供了坚实的基础，以此推出“2021年度零售商业地产企业综合实力TOP100”。

如何对零售商业地产企业

进行综合评价

本质上，零售商业地产是2B业务，因为收入主要来源是商户的租金，但同时也是2C业务，因为同时还要参与各大品牌在物业内的运营管理，共同实现销售额的最大化。

一个购物中心的成功，既可以说是区域位置的成功，资源价值的体现；也可以说是运营的成功，是日常经营管理的体现。

因此，零售商业地产企业综合实力的排序，竞争的是旗下资产质量的优良程度，购物中心运营效率的高低，以及企业的竞争实力。

//资产质量的优良程度，决定了企业的竞争基础

资产质量的优良程度，决定于资产的规模和资产的类型。

资产的规模，决定了企业的营收基本面，同时也是结果指标，能够持有更多的购物中心，侧面也体现了企业的竞争力。

资产的类型，决定了企业抗风险能力和利润空间。资产的类型，由其区位条件、定位等综合决定。零售商业物业所处区域或位置的土地本身就具有价值；而零售商业物业优秀的建筑设计和空间规划、电梯、停车场、智能设备等，都能提升物业自身的价值。

//购物中心运营效率的高低，是企业管治能力的集中体现

零售商业地产非标、个性化的性质，决定了必须通过持续运营获取稳定的收入，这也集中体现了企业的管理能力。

不同的商场运营效率差异主要来自于：

• 商场的定位，定位越高的商场越容易维持较高的运营效率，坪效和客流转化都较高；

• 商场的布局，不同城市商业线级的单店收入不同；

• 运营的能力，多年经验和品牌资源的积累，运营能力本身足以形成护城河。

//企业的综合竞争实力，是持续发展的根基

在缺乏长期资本的支持下，中国零售商业地产走过了高速增长期。形成规模发展的零售商业地产企业，无一例外都突破了对资源的单一依赖，依靠自身积攒的品牌、技术、管理等软性要素，拿下规模与营收双重增长。

零售商业地产玩家们，正站在一个历史节点上，唯有义无反顾将专业技能、智力资本、品牌优势及金融运用扭成一股合力，才能持续奔跑在增长的轨道上。

综合以上要素因此，赢商网通过五大行业指标，评价零售商业地产企业的综合能力。

数据说明：

零售商业地产综合实力：赢商通过构建规模性、运营能力、招商能力、区位价值和融资能力五大维度，构建零售商业地产综合实力评价体系，用于衡量一段时间内各大零售商业地产企业的发展、运营统筹能力，体现其综合实力。

企业选取标准：在中国内地进行零售商业地产开发运营企业

零售商业物业数据统计口径：3万以上购物中心及奥特莱斯

数据统计时间：截止2021年10月31日

2021年度零售商业地产企业

综合实力TOP100名单

根据以上综合维度测评，赢商网联合中城研究院共同发布《2021年度零售商业地产企业综合实力TOP100》：

从行业层面而言，中国购物中心行业增速逐渐放缓，行业竞争加剧。总量上来看，中国购物中心存量的相对增速从2015年开始同比下降，而增量在2017年达到峰值约5500万㎡后也开始逐年减少；同时每年的“增量/存量“比值近年也呈持续下降态势；行业竞争加剧，于企业而言，规模扩张之外，运营能力成为竞争的核心。

头部企业发展具备规模效应，但并未形成垄断的竞争格局。从市场集中度层面看，CR5企业存量份额基本保持在10~15%区间；2020年，CR5 企业增量份额大幅增加，可见在黑天鹅事件中规模性企业竞争优势明显，强者愈强，未来轻资产战略或是企业其实现规模扩张的重要途径，但在可预见的将来不会形成垄断的竞争格局。

下沉市场成为企业规模扩张的广阔空间，三四线城市购物中心呈高增长态势，部分城市将迎来更多的商业机会，从存量规模来看，三四线城市少于一二线城市，但其与后者规模比值逐年增长。

总体而言，不同企业在不同的市场结构中分化明显，深耕优势领域、提升运营效率、提高数字化水平，是中长期竞争的关键。

榜单背后的市场结构：

企业资源禀赋不同，竞争策略不同

不同企业深耕不同细分市场，资源禀赋不同，竞争优势各异。

重奢市场，是最景气的细分市场，主要城市商业线级为一线和准一线城市，单市场容量小、总市场容量和增量市场都不大，进入门槛高且已经出现寡头竞争格局。

高能级市场，是分化最明显的细分市场，项目档次包括中高档、中档、大众性等，城市商业线级为一线、准一线和二线城市，单市场容量、总市场容量、增量市场都大，因此竞争最为激烈，不同企业的资源禀赋不同，竞争策略不同，因此竞争表现分化明显。

下沉市场受到城市能级、消费力等因素的影响，单城市市场容量有限，由于商业三线城市数量全国占比更多，且其中不乏有消费潜力的城市，总市场容量相对较大，增量市场也大。

不同的细分市场景气程度不同，市场特点不同，策略也不同。于企业而言，规模扩张之外，运营能力是竞争的核心。优胜劣汰，具备规模、管理优势的房企持续发力，行业集中度提升是中长期主流。

//重奢市场：港资企业领风气之先，华润规模与效率具备

港资企业：

核心商圈标杆项目打造者

港资房企通常以在内地和香港同时租售并举为主，由零售商业地产提供稳定现金流，有效平滑物业销售收入的周期性波动。

在战略克制、稳健财务政策下，港资房企的零售商业物业通常位于一二线城市核心地段，重资金投入，布局数量少，开发节奏慢，产品定位高端商场，赚好地段的高租金，以持续经营获取长期收益及稳定现金流是其核心。

得益于风气之先，港资商业地产企业拥有众多的高端商场标杆项目。恒隆广场世界级的建筑设计、太古地产精耕细作的匠人风骨、新世界K11的艺术创新等为打造高端商场提供了典范。

高端商场的抗周期能力，得到了很好的业绩印证。

2021年上半年，恒隆地产总收入和营业溢利均上升近19%，分别为49.75亿港元及36.30亿港元，所有收入及利润均来自物业租赁业务，背后是内地10座商场销售额的强劲增长；太古地产内地零售物业租金收入总额增长40%至港币15.38亿元；九龙仓集团内地投资物业部分的收入增加45%至26.77亿港元，营业盈利增加50%至17.8亿港元，在总营业盈利中占比逾4成，在各业务板块中占比最高。

处于核心城市核心商圈、具有奢侈品牌壁垒、高规模投资、高设计标准打造的高端购物体验、强运营管理能力，这是高端商场的护城河，也是高端商场开发商具备的优势。

但就港资企业在未来高端商场拓展计划上看，项目储备量有限，恒隆地产仅有杭州恒隆广场开发中，九龙仓暂无拓展计划，太古地产除了今年开业的上海前滩太古里、北京三里屯太古里西区外，还有上海张园项目及北京三里屯太古里北区，以及广州的珠江太古项目。

未来，港资企业的业绩应该仍将持续稳健，但总体营收不会跨越式增长。

内地高端玩家：

规模与效率兼具的华润&高端品牌云集的SKP

重奢市场中，华润、SKP能与港资企业分庭抗礼。

从资产的规模与类型来看，华润都具备很强的竞争力。

2021年上半年，华润置地持有48个购物中心，租金收入达65.3亿元，按年增长65%，同店增速达到60%；出租率提升1.3%至96.0%；零售额大增87.%至506亿元。其中8个为重奢商场，重奢购物中心零售额同比增长88.5%。

优质地段和建筑特点，是高端市场的必要条件。占据城市的优质地段，既具备优质资产的稀缺性，提供稳定高质量客源，也具有极佳的临街展示面。

在一线城市和强二线城市之外，高端市场的容纳量有限，受制于奢侈品品牌在这些城市中难以开出多家门店，使得此类高端商场必须得抢占先机。先入者可以因此建立起坚实的防御性优势，后入者则面临着残酷的竞争。

作为先入局者，华润享有规模优势。2012年前，万象城进驻了深圳、杭州、沈阳、成都、南宁五座城市。2018年，这5个项目的租金收入占整个华润置地购物中心总收入的45.3%；平均成本回报率37.0%，比2017年上涨4.6个百分点。2012年后开业的27个购物中心，2018年的平均成本回报率为11.9%，同比上涨2.9个百分点。

SKP亦紧随其后。

品牌是高端商场的真正壁垒。奢侈品消费本身具有较强的目的性，提供客户想要的商品才是交易的本质。高端商场聚集的奢侈品牌越多，意味着消费者可能有更多选择，也能营造出更强的高端购物氛围体验场。从品牌招商能力上，华润、SKP亦是高端商场的核心玩家。

赢商网同时抽取了硬奢品牌ROLEX、BVLGARI与软奢品牌LV、HERMES、CHANEL，在国内高端商场的门店布局情况，根据统计，奢侈品品牌均选择高线城市的高端购物中心、高端百货进驻。从这些高奢品牌布局来看，与一般的认知并不一致，华润万象城、SKP才是他们必须进驻的项目。

SKP可以说是高端品牌的集大成者。从品牌丰富性的角度来看，北京SKP上至顶奢、下至运动休闲，品牌层级跨度广、丰富度高。而在品类上，SKP除了拥有重奢商场擅长的服饰/手袋/珠宝钟表之外，还有现今大热的化妆品/香水品类。

//高级能市场：万达是综合型规模之王，龙湖发力TOD

在高级能市场中，要成为有力竞争者，要具备：规模上有优势，有成熟的可规模扩张的产品线体系。

万达：

综合型项目规模之王，产业链整合做到极致

在高能级市场中，有万达这样的规模之王。截止2021年6月30日，万达持有274个万达广场，是全球第一大零售商业地产企业。

万达的规模化之路可分为以下三个阶段：

• 探索性布局（2003-2008年）：2003年第一个万达广场开业，至2008年万达已在全国开出10座万达广场，在探索布局过程中完成产品和模式迭代，开创了城市综合体的产品模式。

• 规模式扩张（2009-2015年）：在这一阶段，万达广场进行规模式扩张，布局全国，并开始下沉。

• 巩固阶段（2015年至今）：靠轻资产模式加密一线，继续下沉补齐空白市场，截至2021年6月，万达在管万达广场共计380座（珠海万达商管统计口径），已全面覆盖中国大陆31个省区市和全部省会城市，实现全国完整布局。

规模之下，带来的是招商上的绝对优势，万达也由此建立起自有品牌矩阵以及和连锁品牌深度绑定的合作模式。万达自有品牌的成立，源于万达广场在体验业态上的升级，而随着万达广场数量增加，万达电影、万达宝贝王等品牌自有品牌也走出了增长之路。

万达依托规模效应，深度绑定关联品牌，同一个品牌的商户在万达在管商业广场中开设的门店数量相当可观。据赢商大数据监测，与万达关联度超过25%的品牌共57个，关联度超过60%的品牌共6个，分别为屈臣氏、大玩家、肯德基、COCO都可茶饮、Jack&Jones及星巴克。

随着第四代万达广场——的落成，可以窥探出万达广场未来的发展特征：超大体量的产品特征，体验业态比重大的业态特征以及在战略城市打造标杆项目的战略布局。

龙湖：

深耕区域到换挡提速，发力TOD

龙湖的规模扩张，选择高能级城市，持续发展成体系的产品线。

2003年，第一座天街在重庆开业。2011年，龙湖集团开始了以“优土储、强运营、控成本、持商业、精团队”为关键词的战略转型，龙湖商业也进入稳健发展阶段。

截止2021年上半年，龙湖累计开业购物中心达54座，商业体量达524万㎡，商业上半年租赁营收达37.06亿元，同比增长39%，总体出租率达97.8%。可谓市场优等生。

在产品线方面，龙湖拥有“天街”、“星悦荟”等产品系列。其中，“天街”是针对中等收入新兴家庭的区域型购物中心品牌；“星悦荟”，定位精致百搭的购物中心，品质生活的枢纽。

而发力TOD项目是龙湖近年来的独有特征。截止2020年年底，龙湖持有超70个TOD项目，开发面积近千万平方米。仅2020年就拿下15个TOD项目，为历年之最。

去年底开业的重庆金沙天街，是目前全国唯一集高铁、地铁、轻轨、公交、客运“五轨合一”的城市综合体。重庆金沙天街体量超21万方平方米，成渝高铁的始发站位于项目A、B馆之间，地上7层商业空间、地下7层立体交通空间无缝接驳，聚客力在线。据重庆市沙坪坝官网，重庆金沙天街开业3天销售额破亿元，人流量达90万人次。

相比普通商业项目，TOD项目的开发和运营需要面临更大的挑战：

• 一方面，在于商业与轨道交通的多维有效结合，需要实现不同功能间有效融合，包含建筑空间、工程技术、人流动线、多功能空间等；

• 另一方面，庞大的项目体量有高业态筹划要求，要将业态结构、空间结构与不同消费群体相配置，最大化项目辐射力。

重庆金沙天街为国内TOD项目开发打了个不错的样。TOD这门生意依旧不是个低门槛的活儿，但经过重庆金沙天街的开发，龙湖已拥有了较为完整的开发流程和经验的先发优势。

做大型乃至超大型综合体，是高风险、高收益、高沉淀的选择，核心在于是否有强大的融资能力支撑。2016年以来，龙湖平均融资成本保持在5%以下，2019年则低至4.6%。即便在行业加杠杆期间，其仍可保持在净负债率50%~60%红线内，财务管控能力较强。这为龙湖未来持续拓展提供坚实的基础。

合景泰富商业：

在高能级市场拓宽版图，差异化运营打造更成熟的产品体系

由于房开企业长期的土地储备，因此，在高能级城市的市场上，过往拥有良好的开发经验的企业，可以顺延这种资源禀赋，开启零售商业地产赛道，并在短时间内实现跨区域布局。

得益于前瞻性全国商业版图布局，合景泰富以城市综合运营为核心业务，在进入零售商业地产市场后，迅速覆盖华东、华南、华北、中西4大区域，将商业地产业务拓展到上海、广州、北京、成都、重庆等一二线城市，且集中于区域中心或与之规划发展紧密相连的区域。

在一二线核心城市，打造具有代表性的标杆项目，将有利于企业形成跨区域的品牌效应。随着商业一二线城市人口基数增长和城市人口结构的转变，消费需求需要更多特色鲜明的购物中心进行消化。这也是高能级市场中，新入局企业的结构性机会。

能否把握住这种结构性机会，在于企业是否能提供差异性的产品，避开市场上激烈的同质化竞争。

在成都、上海、苏州等地，合景泰富商业根据当地消费特点实施差异化运营。合景·悠方（成都）在开业第3年，迎来整体的调改提升，引入YSL城南首家BOUTIQUE店、兰蔻等美妆大牌，泡泡玛特全新形象店的亮相丰富项目潮玩属性，契合成都市场的消费特点。

◎合景·悠方（成都），合景·悠方（苏州），合景·摩方（成都），合景方圆·悠方天地（广州南沙）

而定位为“新时尚全家庭型购物中心”的合景·悠方（苏州），今年新引入NIKE Sport L、adidas Mega leve2全新形象店以及REYIBO Apple Premium Reselle店，此外，瞄准家庭亲子客群需求，引入吴中区首家全棉时代。

在华南地区，合景泰富商业以多产品线进行持续深耕。合景·悠方天地（广州誉山）、合景方圆·悠方天地（广州南沙）布局在广州的新兴区域，而合景新鸿基·悠方天地（佛山）布局在佛山城区的新社区，这些项目自开业以来，一直秉承“做有温度的商业，做有品质的商业”的宗旨，精心筛选并引入一系列首入品牌、特色品牌，持续引领并提升区域商业发展。

今年9月13日至10月7日，合景泰富商业在全国6城8座购物中心落地彰显新世代生活态度的首届「U·LIVE悠活节」，直面年轻人，潮范儿十足，兼具个性与态度。除了明星KOL探店直播、悠活跑&音乐节等新潮叠加玩法，还有34家品牌新店集体亮相，活动期间创下“销售额同比增长43%，客流增长47%，会员同比翻倍增长”的硬核成绩。

以打造具有代表性的城市商业标杆项目为目标，目前合景·悠方（广州知识城）及合景·悠方（重庆）两大项目预计将在未来一年内陆续开业，前者拟将公园式体验商业与宜居宜业的新型示范性国际化城市家园完美融合，后者拟在重庆中央公园一环位置打造11万㎡都市精致购物公园。

◎合景·悠方（广州知识城）

◎合景·悠方（重庆）

超20座筹备项目在未来五年内将陆续呈现，合景泰富商业除继续夯实上海、北京、成都、广州等区域市场影响力之外，还大力进军重庆、广西、浙江等地，持续扩张全国商业版图。

总体而言，要在高能级市场中不断拓宽版图，持续的精确选址，打造成熟的产品体系，建立较深的商业运营能力是关键。

//下沉市场：新城、宝龙持续快跑，不断拓展新的边界

下沉市场主要分布在商业三线城市，受到城市能级、消费力等因素的影响，但城市市场容量相对有限。目前中国三四线及以下城市占比更大，其中不乏有消费力但尚没布局标杆商业的城市，总市场容量相对较大，增量市场也大。

目前有效下沉市场集中在长三角地区，以新城、宝龙两大企业的表现尤为突出。

截至2021年9月25日，新城控股开业、在建及拟建吾悦广场总数量已达到179座，进驻全国131个城市。在快速拓展的情况之下，项目出租率达97.12%，客流同比增长117.81%，销售总额同比增长134.22%，新城商业影响力明显提升。

新城控股已基本实现全国化商业布局，开业购物中心数量位居上市公司第一。据新城中报显示，目前85%的吾悦广场布局于“十四五”19个国家级城市群，覆盖了全国GDP80%的区域，服务所在城市80%的主流消费人群，辐射人群广。侧面反映了新城吾悦广场标准化程度高，复制性强。

而截至2021年6月，宝龙已开业购物中心达71个，已开业面积达880万㎡，开业面积同比增长20%。近年来，宝龙项目开业数量增速超50%，在规模化布局的同时，宝龙不断通过品牌焕新、项目升级、阶梯式优惠政策等一系列的调整，运营效率大幅提高，2021年上半年整体出租率上涨至92.3%，客流和销售总额同比提升超50%。

低能级商业市场进入门槛相对较低，但若想规模化布局也不是易事。一方面需要追求增量，意味着产品模式的标准化和强复制性；另一方面快速拓展必须稳健，意味着必须要有快人一步的圈地实力和良好的运营能力保驾护航。

在下沉市场，头部企业整体呈现稳健扩张态势。这背后是低线级城市的一次非常大的消费升级。城市副中心开始出现，人口开始流动，推动着低线级城市同步走着城市更新、改善置换等一二线城市正在走的路。新城、宝龙都是以城市综合体方式下沉，既建住宅，也建购物中心，将同步带来居住、商业的双重升级，对当地的消费产生虹吸效应。

企业总是处于动态竞争之中

不管处于哪种市场结构，商业的意义都是创造更好的消费价值。毫无疑问，购物中心是目前线下消费空间中最高级的产品，因为不同企业间充分竞争，更多的标杆项目出现在城市中心，TOD、免税等细分领域开始出现，下沉市场也升级迭代。这就是零售商业地产之于线下消费的意义。

而企业总是处于动态竞争之中。

从短期来看，规模指标最为重要。

据赢商大数据，中国购物中心行业规模增速逐渐放缓，购物中心增量/存量比值呈下降趋势，头部企业竞争优势凸显，行业进入加速分化期。

2021 年 8 月商务部发布《城市商圈建设指南（征求意见稿）》，提出坚持总量控制的要求，对于城市中心区饱和商圈严格控制新建、扩建商业建筑，重点补齐社区商业发展短板。一二线城市核心商圈资源稀缺性更加突出，利好提前布局商业地产规模化发展的企业。

从中期来看，品牌价值是护城河。

消费者往往对知名的、运营经验丰富的企业具有明显的偏好，企业在持续经营中打造品牌美誉需要时间积累，领先的企业在打造自身的消费者体系，建立了较高的壁垒。

从长期来看，运营能力是核心。

长期来看，随着行业格局的稳定，零售商业地产将进入存量竞争时代，对企业长期的考验是运营能力，体现在产品线的打磨、运营经验和人才的积累、数字化的应用等。

企业对零售市场发展趋势的深刻理解以及对消费偏好和购物场景的融会贯通，是一种凭借优秀地段、良好开发实力下的经验积累和时间沉淀；商业运营经历培养了成熟的运营模式，能够实现成熟期物业的高回报和新开物业的快速培育。

赢商网发布“年度零售商业地产企业综合实力TOP100”，本质上是想反映客观的行业发展趋势，但基于刚刚起步，肯定会有错误及疏漏，恳请大家不吝指正。相信我们将在分析方法和评价体系上，不断迭代和进步。