碧桂园服务等物企喊出“自保”宣言

作者/邓鑫妮

在资本市场，股价可称得上是“晴雨表”。年末的最后一个月，物管股倒灌了一股冷空气，物企不得不捂紧被子，喊出自己的“保股价宣言”。

12月24日，连续多日回购股份的世茂服务（00873.HK）再为其股价添一把火，公告表示，6个月内不再配售新股。几日前，碧桂园服务（06098.HK）也在电话会中传达了半年内不配股的信号。

配股带来的股价波动，让物企陷入被动。不只是以上两家，今年有配股融资大动作的物企，其股价多受到牵连，有的股价年内有超过50%的下跌。

股价受到冲击不只有配股融资的原因，牵扯到的与地产间的 “合作”，也成了物企避之不及的话题。碧桂园服务称，不可能把自己的资金去救援地产；世茂服务也表示，未来6个月内，不会与关联公司发生重大资产出售或收购交易。

346亿的融资额

融资是企业补充现金流的常用手段，不过市场对于物企的融资似乎格外敏感。

轻资产运营的属性，使得物企对资金渴求度不太高。一旦物企大量融资，外界的猜测便纷至沓来，从而对股价产生了影响。

乐居财经统计，年内已经有9家物企通过配股和发债的方式融资了11笔，累计金额约346亿港元。

融资“大鳄”是碧桂园服务，时隔半年的两次融资，从资本市场上拿到了超过230亿港元。其次为世茂服务，配售股份和发行债券累计获得约48亿港元。雅生活服务今年的单笔融资金额也不低，约为32亿港元，排在融资榜的第三位。

资本的态度也十分明确，无论物企给出的解释铺垫了多少未来的增量，短时间内的下跌是可以预料的。除建发物业外，其余8家物企融资的次日无一例外拉低了股价。其中碧桂园服务于5月份和11月份的两次融资，次日股价分别下跌了2.37%和8.91%；世茂服务次日下调10.82%。

“在未来机会出现时作业务发展或投资，以及作为营运资金与集团一般用途。”这是物企常用的配股理由，其中收并购更是吃下大部分的资金。

事实上，碧桂园服务已经不是第一次承诺半年内不会配股，相同的话，去年末已经由首席财务官黄鹏说出，彼时碧桂园服务刚刚配售约77亿港元的股份。

但是面对如蓝光嘉宝、富力物业等待售的资产，碧桂园服务没能忍住诱惑，总裁李长江就曾表示，当我们身边出现了一些优质的物业项目时，我们为什么要放弃呢？如果因为钱不够而放弃就吃亏了，我们是在布局未来。

世茂服务在收并购上也下了功夫，其今年已经进行了5笔收购，分别是上半年的深兄环境、野风物业，以及下半年的金沙田科技、天翔物业和世茂股份的业务及世茂物业100%股权。除野风物业外，其他四个标的花费32.525亿元。

物企股集体跳水

诚然，在资本市场融资是影响股价的原因之一。但是从地产企业中引发的多米诺骨牌倒下，是物企“受伤”的重要原因。

进入年末，物企“变现”的步伐并未因新年的即将到来而停止，反而更加“明目张胆”，购买关联公司资产，甚至直接出售其股权的行为比比皆是。

12月13日，世茂服务与世茂股份签订协议，拟购买后者的物业管理及增值服务业务，对价约16.5亿元。一个月前，融创服务前脚从融创中国“收编”了商管业务，给后者资金池注入了18个亿，后脚又用自己的股权再为融创中国带来2.99亿美元。

除此之外，金科股份称，已出售22%的金科服务股份给博裕投资，交易价格约为37.34亿港元。雅居乐也表示，其将发行24.18亿港元债券，而兑换物为雅生活已发行的6.2%股本，意味着，雅居乐变相出售了雅生活的股份。

物企的“危机”，在12月中旬集中爆发。12月14日，物业板块迎来了至暗时刻，物业股集体跳水，最高跌超32%。

体量庞大的碧桂园服务，其估值变动最为激烈，当日股价跌超10%，一天内蒸发超180亿港元。12月14日晚，碧桂园服务连忙举行了电话会，并第一时间表明自己不会援助地产的态度。

为继续增强投资者信心，碧桂园服务多次下场回购股份维稳。电话会至今，已经回购3次，累计回购股份47.4万股。

“世茂系”受牵连最广，三家上市物企当天市值受挫。截至收盘，世茂服务下跌32.02%，市值蒸发46.9亿元；世茂股份下滑2.73%，市值减少3.37亿元；世茂集团下跌19.92%，市值缩水43亿元。

世茂服务一边发公告说明，一边也在回购股份提振信心，12月14日至今已经回购800万股。

物业估值回落

将时间线拉长，碧桂园服务与世茂服务今年的资本动作较为相似。有大笔支出的收并购，配售股份并发行债券，就连不再配股的消息也在同一段时间内发出。

有意思的是，今年以来二者的股价走势基本吻合，区别只在于涨跌的幅度。

从整个物管股的变动来看，政策起着极大的作用，无论是从年初的普涨，还是年中的普跌。

1月5日，住建部等十部门发布《关于加强和改进住宅物业管理工作的通知》，对提升住宅物业管理水平和效能提出要求，刺激了股价的上浮。

次日收盘，42家上市物企中，共有41家股价上涨。42家物企总市值达7181.6亿元，较前一交易日增加了842.8亿元，单日增长了13.3%。

7月23日，住建部官网公布了《住房和城乡建设部等8部门关于持续整治规范房地产市场秩序的通知》内容，整治通知使得物业股应声下跌。

7月26日，“黑色星期一”开场，物管股整体大“跳水”，跌出一片绿色。一天的时间，47家物企的市值蒸发了1008亿元。其中，世茂服务跌幅最高为19.55%，市值下跌近85亿元；碧桂园服务蒸发317亿元。

不仅是与物企直接相关的政策的影响，房地产的融资口径收紧，流动性问题逐渐暴露，连带物业的估值也在降低。

7月16日，康桥悦生活与融信服务同一天登陆资本市场，上市即破发。随后，物业股的上市声量逐渐变低，8月至今，只有3家物企成功上市。

市盈率方面的变动较为明显，与去年相比，物企市盈率基本下滑。其中，碧桂园服务去年末的市盈率约为64倍，如今为37倍；世茂服务去年末为49倍，眼下为11倍。