存量商业时代，解码印力南京的焕新之道

近年来外部融资环境收紧、拿地风险上行、行业毛利率下降……商业地产红利逐渐消退，诉诸于运营团队以更高的要求。

存量商业如何调改，标杆项目如何打造，布局规模如何扩张，成为业内探讨的重点问题。今天，我们将试着从印力南京城市公司（以下简称：印力南京）成立一年以来的工作内容，挖掘其存量商业时代的运营提升之路。

深耕苏皖 6城9子

美好生活服务商

苏皖地区作为长江经济带的核心区域，以强劲的经济实力、深厚的文化底蕴以及消费者对于美好生活的极致追求，成为印力集团聚焦深耕的重要区域。

2021年，印力南京正式成立，以其深耕苏皖18载、6城9子的底蕴，秉持“以客户为中心”的理念，打造美好生活服务商。印力南京旗下已开业项目包括南京江北印象汇、南京新街口印象汇、马鞍山印象汇、江阴印象汇、扬州印象汇、合肥万科广场（开业时间:2019-05、已签约217个品牌）、靖江印象城、靖江休闲水街和靖江晨阳里商业街，商业总体量约57万方。

通过梳理，不难发现印力南京的项目大致分为两类：一是重资产项目，5座印象汇；二是轻资产项目，近年来开业的合肥万科广场、靖江印象城、休闲水街和晨阳里商业街。

根据现有项目的特点，印力南京的工作重点已十分明确，即存量商业的焕新和新市场的拓展。而公司成立首年，更是将工作重心放在了现有项目的加持上，将“修内功、稳发展”的六字要诀表现的淋漓尽致。

存量商业迭代焕新之“法”

存量升级不是简单的建筑翻新，除赋予旧建筑新内容和价值外，还需靠运营水平提升，真正让旧物业浴火重生。作为平均年龄10岁左右的“老物业”，因硬件陈旧、业态落后，远跟不上消费者需求变化。纵使区位条件再好，也只能成为被低估的资产，这是摆在印力南京眼前的现实问题。

受制于体量、结构等条件限制，旧项目焕新实施难度很多时候远高于新建项目，针对不同的项目，印力南京在调改时走出了“不做大拆改下的升级”和“颠覆性的蝶变重生”这两条截然不同的道路。

不做大拆改下的升级

针对一二线城市非核心商圈或三四线城市的项目，重点对项目定位、业态、场景及服务进行调整升级，不做建筑和工程上的大拆大改，以最低的成本和风险，实现项目的焕新升级。南京江北印象汇和马鞍山印象汇便是在这一策略下实现了它的完美蜕变。

南京江北印象汇则围绕“首店经济”和“颜值经济”持续升级。不断引入CK JEANS、BOY、UNDER ARMOUR安德玛、中国李宁、西贝莜面村、南京大牌档、奈雪的茶、左庭右院、Lacoste、原始煮意等区域首店及超人气品牌，满足消费者日益增长的消费需求；云端停车场、“故事与她”打卡点、“秘密花园”、“颜值卫生间”和“星空乐园”外广场的打造，则让江北印象汇以高颜值的商业空间和细致贴心的服务迅速“出圈”。

马鞍山印象汇聚焦项目一公里范围内的消费者，从一站式购物中心转型为以“亲子家庭+城市奥莱”为定位的特色社区商业。在零售方面，大力引入adidas outlet、Skechers outlet等城市工厂店，打造城市奥莱；在餐饮方面，聚焦夜宵经济和江湖菜，引入海底捞、七欣天、九田家等夜宵美食和别具特色的地方菜；抓住周边家庭客群，打造城市最全的儿童全维度基地。通过强目的性消费品牌的引入，与周边众多追求大而全的商场实现错位经营，成为2021年高增长率、高增益的单体项目。

颠覆性的蝶变重生

针对重点城市核心商圈的项目，如南京新街口印象汇，则采取全面塑新的原则。

通过对外立面、内装及定位的全面调整，引领城市商业的焕新，打造城市更新的样板项目。2021年，印力南京已就新街口印象汇的调改方案进行了多次研讨；争取在2022年将方案确定并通过立项；新街口印象汇有望在2022年底或2023年以崭新的姿态重新出现在大众的视野中。

轻资产管理输出取之有“道”

存量改造是印力南京成立首年的工作重点，但并不是全部；对于新市场的拓展，印力南京在坚持“轻重并举”的原则下，还有自身的多重考量。

重资产的开拓方面，印力南京采取慎重的态度，着重避开一些商业高饱和非核心城市；而对于战略重点城市，尤其是已有项目在营的城市，则要加大重资产的持有和发展；此外，印力南京会去捕获其他高成长性的机会性城市，锐意进取。

轻资产方面，则秉持对产品和印力品牌负责的态度，采取长线思维、良性发展的策略，坚决做到不符合发展战略的项目不做、有损品牌形象和管理价值的项目不做、不是主营标准产品类型的项目不做；加强与万科住宅业务及政府项目的协同发展，善建者筑，善营者赢，打造以合肥万科广场和靖江印象城为代表的一批高质量的轻资产合作协同项目。

合肥万科广场作为印力协同万科系统资源在合肥商业市场打造的首个项目，以“社区 家庭 成长 陪伴”的定位，精准锁定亲子家庭核心客群，凭借其匠心的服务和品牌方面的不断升级，开业两年以来，持续为消费者的美好生活赋能，并夯实亲子家庭标杆消费体验场之定位。

2021年末开业的靖江印象城定位于城市美好生活新地标，以超50%区域和城市首店、多个城市首创空间场景，引领城市商业焕新升级。靖江印象城还将联动6万㎡特色风情式街区晨阳里商业街，以及3万㎡自然水系和现代中式建筑完美融合的休闲水街，构成“一城两街”的商业系统。三者之间相互衔接、相辅相成，在业态功能、品牌规划上实现互补联动，共同推动区域商业的发展乃至改变城市的商业格局。靖江印象城作为地方政府城投、万科地产、印力商业三方协同的成果，是未来轻资产合作发展的样板项目，也是印力南京发展的重大里程碑。

结语

回首过去一年，印力南京没有一味地追求经营规模的快速扩张，沉心静气、稳健基本盘、修炼“内功”，以内敛和低调的姿态将现有项目做到精益求精。

未来，印力南京将秉持“以客户为中心”的理念，将印力集团的商业优势和特点融入当地，持续深耕苏皖市场，继续塑造标杆性的产品，打造专业化的运营团队，不辜负每一寸土地的托付，将印力南京的品牌口碑传扬出去。