深圳优质零售物业首层租金上涨3.7%，服务零售拓店势猛

据仲量联行2021年深圳房地产市场回顾与2022年展望报告显示，过去一年，2021年深圳经济运行稳中加固，消费市场的活力持续释放，截至2021年第四季度末，全年优质零售物业净吸纳量突破80万平方米，各个业态的经营状态均实现不同程度的恢复，更多零售商愿意在市场调整阶段审慎拓展其线下渠道，并针对性地对原有店铺进行重新装修以提高平效，而整体租赁需求也始终保持较为活跃的态势。

——按业态来看，餐饮基本面快速恢复，茶饮咖啡、中式简餐及地方菜系这些具备“万店基因”的细分类别在资本的推动下呈现出迅猛的扩张势头，对整体租赁需求贡献显著。

​据仲量联行监测的全市优质购物中心数据显示，中式简餐在2021年的租赁成交数量较2019年及2020年分别增长123%及38%。这些搬进购物中心的面馆与茶餐厅正成为众多白领的午餐首选，其相对较高的客单价及翻台率也随着品牌效应的形成而受到更多购物中心的关注。

——受潮流时尚与奢侈品双重加持，服装零售相关的租赁成交量逆势上扬。

深圳服装产业链完整，部分抗风险能力较强的企业凭借多品牌矩阵持续优化线下零售渠道。更值得关注的是，全球经济增长放缓、疫情封关等多重因素叠加让一众奢侈品牌意识到深耕中国市场的重要性，特别是深圳巨大的消费潜力亟待挖掘。据仲量联行监测的全市优质购物中心数据显示，服装零售业态在2021年的租赁成交数量较2019年及2020年分别增长54%及45%。

另外，全市新增奢侈品门店28家，其中包含上十家华南首店或深圳首店。后海成为继蔡屋围后深圳第二个重奢商圈。老佛爷百货则成功落户福田CBD，并将在2022年第四季度开设中国首家精选概念店。

——其它业态租赁需求的上升也和消费升级的趋势密不可分。具体而言，化妆品、珠宝及通讯器材等升级类商品的零售额，无论在全国还是深圳都保持较快增速。

以美妆/个人护理为例，国际美妆不再局限于在深圳核心商圈的内部扩张，梅林、龙华等非核心商圈也能频繁发现它们的踪影。此外，以健身与瑜伽为代表的体验业态，加上新能源汽车品牌的广泛布局，进一步拉高深圳零售市场的热烈氛围。

2021年全市迎来5个优质零售项目的相继亮相，新增供应共计82万平方米，其中龙华壹方城、万象前海、龙岗万达广场以100%的开业率入市。结合部分存量项目几近完成租户调整和品牌升级，四季度全市空置率同比下降0.2个百分点至2.6%，仍处于四个一线城市中的最低水平。

租金方面，核心商圈的中高端项目深受零售商追捧，业主议价能力普遍增强。同时，租赁市场的活跃氛围也让更多非核心商圈的项目重拾租金增长动力。因此，在品牌承租能力稳步提升的背景下，全年整体首层租金同比上升3.7%。

市场展望

虽然居民收入增速或因经济下行压力而有所放缓，但是整体而言消费升级仍是市场主旋律。仲量联行华南区研究部曾丽表示：“2022年整体租赁需求将延续稳中向好的态势，特别是潮流集合店、特色餐饮等新兴品牌深谙年轻客群的喜好与需求，可以预见它们将在短期内展现出强劲的后发优势。”此外，除增添潮流元素之外，更多项目将选取适合自身特点的细分业态作为打造差异化的切入点，室内运动、家居生活馆等零售商的广泛进入同样会为市场带来别样的活力。

2022年全市新增供应将达到70万平方米的高位水平，其中包含多个位于市区的旧改项目。曾丽指出，考虑到现阶段项目在招商方面取得的进展，整体空置率大幅上扬的可能性有限。至于租金，较为旺盛的整体租赁需求将支撑起租金的稳健增长，但需求分布不均衡、租户流动性大等问题将继续困扰部分市郊及非核心商圈项目的运营状况。