国内私募债展期后 这次奥园选择“躺平”国外到期美元债

作者/林心林

行业里如今变暖的氛围，并没有辐射到每一家房企身上。

奥园是其中的例外。1月19日晚间，中国奥园一纸近期经营状况的公告点燃了不少投资者的敏感情绪。

中国奥园公告称，其将不会为即将于2022年1月20日本金总额为1.88亿美元及1月23日到期本金总额为5亿美元的美元票据支付余下本金及最后一期利息；此外，在30天宽限期届满后，其也将不会支付于2023年6月到期本金总额为2亿美元、2024年6月到期本金总额为2亿美元的美元票据项下的最新一期利息。

更进一步，奥园表示，集团拟就集团其他境外金融负债采取相同原则；其所有其他境外金融负债将发生或已发生违约事件。

这几乎相当于宣布境外债务整体违约了。

危机显现

从开展境内私募债展期，到如今直接海外债务重组，这家粤系房企最终还是走向了躺平。

回过头看，这是一场多米诺骨牌式的倒塌。

自去年下半年起，恒大拉开了这场行业流动性危机。随后，诸如花样年、阳光城等房企开始面临债务兑付问题，而评级机构对大批的房地产企业的评级下调也进一步催化了危机。

2021年10月，标普将奥园信用评级从“B+”下调至“B”，认为其流动性可能在未来12个月进一步收紧；随后穆迪也将奥园评级下调至B1；11月，惠誉、穆迪、标普均先后下调奥园评级，其中标普奥园长期发行人信用评级从“B”下调至“CCC”，担心其无法利用现有现金余额偿还债务，无法偿付风险正在显著加剧。

奥园曾在2021年12月2日发布公告称，其为借款人或担保人的本金金额共6.512亿美元的融资因评级下调而被要求偿还，而奥园“并无付款或就替代付款安排与该等债权人达成协议”。

挤兑压力下，奥园还有三笔国内私募债正面临到期压力。

于是，奥园在去年10月、11月经历了 “危情30天”，为即将偿付的三笔私募债争分夺秒、多方周旋。

观点新媒体了解，三笔国内私募债分别是深圳市前海融通商业保理有限公司2021年度第一期奥园集团供应链应付账款定向资产支持票据、平安-奥盈供应链金融1期1号资产支持专项计划、中山证券-奥创二期资产支持专项计划，未偿本金余额为15.16亿元。

其中两笔于2021年12月到期，另一笔于11月开启行权回售。

为此，奥园董事会主席郭梓文带领成立了内部应急小组，奔走于各大金融机构之间。据投资者流传出的《奥园展期方案》显示，奥园将对上述三笔私募产品进行展期，整体将展期一年，期间预期年化收益保持不变；兑付方面奥园将分三次兑付，时间节点分别是原到期日付10%，展期30天后支付10%，剩余80%将到期兑付。

最终，随着11月29日即将到期的第三笔国内私募债获得展期，奥园终于安置妥当国内债务。

但海外投资者却仍处于躁动当中。

据了解，在上述国内私募债的展期关键期，因避免影响谈判结果，奥园与美元债投资者商讨延期签订正式的美元债展期方案法律文件。

因此，在上述11月22日宣布第一笔国内私募债展期通过之时，欢呼的或不止奥园，还包括美元债投资者，因为这意味着奥园已有余力应对美元债的谈判。

但风云突变，先是下午有关于中国奥园6600万元人民币信托贷款违约消息传出，当晚同时间披露的公告还显示，中国奥园聘请了钟港资本有限公司作为财务顾问及年利达律师事务所作为法律顾问，以评估集团的资本结构、财务状况以及债务与流动性状况，并就共同利益事项与债权人进行透明对话。

此举造成了以主流外资机构为首的奥园境外私募债投资人反对，在他们看来，这代表着奥园做好了境外债谈判甚至违约的准备，即宣告“躺平”。

为何会引起如此大的反响？据观点新媒体了解，担任奥园财务顾问的钟港资本是香港证监会规管的持牌金融机构，其自今年2月以来已陆续获聘为华夏幸福、蓝光发展、中国恒大、阳光城的财务顾问--这一长串房企名单的处境想必已无需赘述。

不过在此后，虽然也发生诸如山高金融集团的一笔相关美元票据触发违约，奥园还是度过了一段相对平安无事的时期。

海外债躺平

在资产出售方面，1月份消息，中国奥园目前正在进行处置的境外资产中，已有4-5宗项目在洽谈买家，交易金额预计为人民币30亿元左右。

而此前摆上货架的物业平台奥园健康，看起来则有暂停出售的可能性--1月，奥园健康中标南航湖南分公司物业服务项目，为其首次进入机场航空类公建业态服务项目。

开发住宅物业方面，奥园也在积极释放有利因素。

如在1月4日，奥园方面宣称，其位于惠州的两个项目惠州奥园尚雅花园二期项目、奥园誉博府项目均于近期迎来交付。

此外，在国内理财兑付上，据消息称，奥园理财产品投资人在去年12月中旬开始便已陆续收到按照方案执行的相应本金和利息。在实物兑付（住宅、商铺、车位等）方面，奥园在1个月时间内，锁定的抵房金额已经接近30亿元，接近理财总规模半数以上。

然而即便如此，1月19日晚，奥园投资者们还是等来一纸宣告海外债全面违约的公告。

观点新媒体梳理，中国奥园主要提及了四笔境外债券，包括所发行的于2022年1月20日到期的4.2%优先票据；于2022年1月23日到期的8.5%优先票据；于2023年6月到期的7.35%优先票据；于2024年6月到期的7.95%优先票据。

四笔债券的发行金额分别为1.88亿美元、5亿美元、2亿美元、2亿美元。于公告日期，上述票据的未偿还本金总额约为10.86亿美元，

对此，奥园在公告中称，将不会于相关到期日及付息日支付2022年1月票据的余下本金及最后一期利息；同时，也不会于适用的30天宽限期届满后支付2023年票据及2024年票据项下最新一期利息。

同时，中国奥园集团拟就集团其他境外金融负债采取相同原则；且因无法兑付上述债券及利息，或触发交叉违约条款，中国奥园集团所有其他境外金融负债项下将发生违约事件。

奥园终究还是走上一条“保内不保外”的道路。

对此奥园在公告中解释称，市场持续低迷，打击消费者信心，令中国奥园集团难以按合理条款变现存货及出售资产。同时中国奥园将开展重组，已特别委聘独立财务顾问专家对公司营运情况进行深入的尽职调查，以评估中国奥园集团目前的流动性及现金流情况。

评估及尽职调查的主要目的是为制定最佳重组方案提供基础，务求根据债权人及其他持份者于中国奥园集团资本架构内的位置进行公平对待。

有相关知情人士透露，奥园宣告违约的举动是为了优先保证经营，毕竟目前债务还不上，干脆一起做债务重组。

值得注意的是，公告中还提及，奥园一直积极物色潜在机会，务求按符合中国奥园及其持份者整体最佳利益的条款出售资产及引入战略投资者。对此上述知情人士也表示，奥园方面正在积极争取引进战投，这是首选方案。

反观其他同行，事实上，近期部分陷入债务兑付危机的企业都或多或少作出了一些举动。譬如禹洲提出了债务要约交换方案获得通过，荣盛7.8亿美元债展期成功，大发对到期美元债寻求展期并征求修改另外两笔美元债的违约条款，等等。

这场春风终究会吹拂过这些房企吗？谁都说不定。

值得一提的是，近期一份据称由央行制定的需要流动性支持的房企“名单”显示，11家“中高风险房企”就包括中国奥园。