“收租王”恒隆：锁定高端mall，破除上海依赖症

行业分析师/苏珊 黄柏坚，编辑/付庆荣

微信排版/ 黄居易

封面图来源/恒隆集团

头图来源/微信公众号恒隆地产

农历新年前，亮出全年业绩，已是恒隆地产之惯例。不过是，今年剧情有些不同。

公告显示，受内地高端商场的强劲表现带动，恒隆集团2021年内地物业租赁收入同比大涨30%，录得74.02亿港元。其中，内地商场租赁收入46.62亿港元，同比增长25%。

业绩会上，恒隆集团董事长陈启宗在回答赢商网提问时表示，上海恒隆广场（开业时间:2001-07-14、已签约129个品牌）的销售额是集团所有香港商场总和的2.7倍，上海港汇恒隆广场料1-2年内销售额也可超越香港。

无疑，上海两大王牌商场，依旧是聚光灯下的明星。而往常少有提及的其他城市之恒隆广场，终于从“小配角”晋升为“第二主角”。

另悉，2021年，无锡、昆明两个商场销售总和也已超过香港，而新开的武汉恒隆广场增长强劲，预计两年内超越无锡、昆明，可成为上海以外销售额最高的商场。

而济南恒隆广场于2021年6月展开为期三年的资产优化计划，有望复制恒隆在上海购物商场推行类似计划的成功经验。

正在步步破除上海“依赖症”的恒隆地产，在年内并无物业销售收入入账之现实下，以收租实现了业绩扭亏为盈。

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破除上海依赖症，锁定武汉昆明大连项目

*高端商场始终是恒隆业绩的压舱石

以内地商场收入作为计算口径，可以看到，2021年高端商场的租金收入中占比进一步上升至86.01%，直接推动整个公司业绩上行。

图片截取自/恒隆2021年报

具体来看，2021年恒隆所有内地高端商场的收入同比增速均超过双位数，与之相对应的租户销售额亦按年增长33%至89%不等。

就区域分布来看，上海的高端商场是恒隆地产业绩稳健之基石，而来自武汉、昆明这2个消费繁荣城市的恒隆广场则是其业绩新增量。

武汉恒隆广场：基于核心城市商圈升级，被寄予厚望的业绩新秀

业绩发布会上，最被重点提及的是武汉恒隆广场。“武汉项目在两年之内，很有可能超越无锡、昆明，成为上海以外最好的商场。”

去年3月开业的武汉恒隆广场，同属高端商场，开业不足十月，带来的收入高达1.53亿元，租户销售额近10亿元，租出率达84%，表现超预期。

亮眼业绩单背后，有恒隆品牌及运营的成功，亦是武广商圈持续升级带来红利。

武广商圈，既是武汉现代化商业的起始区域，同为武汉高端消费主战场。

2000年以前，武广商圈内最引人瞩目的是武商的三座由空中连廊串起的百货大楼。进入21世纪，武汉汉商武展购物中心开业，武广商圈的零售结构由百货向购物中心转变。

2007年，定位高端消费的武汉国际广场开业；2015年，面向时尚年轻消费群体的新崇光时尚广场开业；2020年，定位“高端、奢华、时尚”的K11 II馆及街区AVENUE 11开业；2021年，恒隆广场开业。

*武汉恒隆广场 图片来源/项目方

登台项目类型、定位多元转变，武广商圈的零售业态则从日常购物餐饮向中高端体验进化，消费档次由大众化向高端进阶。首店、奢侈品牌日渐成为了武广商圈之新底色。

如2009年，以Gucci、Ferragamo、MaxMara、Burberry以及Cartier珠宝店为代表的42大国际奢侈品牌全线入驻武汉国际广场。

而2021年入局的恒隆广场引入LVMH和开云集团的头部品牌作为门面担当，囊括了如BALENCIAGA、LOEWE、HUBLOT、POMELLATO、VILEBREQUIN、LONGCHAMP、THE GLARE等武汉首店，FENDI、PIAGET、IWC、VACHERON CONSTANTIN、MONTBLANC等武汉独家店。

武广商圈大变革，不仅带来了熙攘人流，也扩大了商圈的品牌规模，大量的奢侈品、首店次第入驻，并由此形成武汉唯一的高端消费增长核心。

不难看出，恒隆集团看好武汉项目，是充分考虑了区位价值后的长期投资回报。

昆明恒隆广场：上海以外，租户销售额排第2的商场

2019年8月，昆明恒隆广场开业。作为昆明市中心最大的单体购物中心，其开业有近300个品牌入驻，其中近1/3为云南首店，成为名副其实“首店收割机”。

以上海港汇恒隆广场为坐标，昆明恒隆广场是昆明大牌奢品聚集地，2021年业绩大好。

“昆明恒隆广场的租户销售额在我们上海以外的物业组合中，其实已是第二高，仅次于无锡恒隆广场，市场领导地位毋庸置疑。”

*昆明恒隆广场 图片来源/项目方

在高端零售领域，昆明恒隆广场目前在本地没有强劲对手，潜在对手高端百货SKP已在昆明拿地，且与恒隆广场仅一路之隔，但目前仍未开始建设。

西南地区近年被行业认为是奢侈品商场拓展的新兴区域。尽管昆明与成都的奢侈品消费气候还相距甚远，但昆明作为国内热点旅游城市，城市购物中心的消费热度一直随客流量的增加而攀升。

在此背景下，昆明恒隆广场业绩继续提升，亦是大概率事件。

大连恒隆广场：调整与转型，回归高端业绩向好

2015年12月18日开始试业的大连恒隆广场，总建筑面积近23万㎡，总投资额约70亿元，是东北地区最大、最具特色的巨无霸商业综合体，亦是目前内地体量最大的恒隆广场。

但据恒隆地产2016年半年业绩报显示，大连恒隆广场试运营的半年来，租出率为62%，租金收入0.43亿元。

虽然，2017-2020年间该项目的出租率稳步爬升，对应出租率分别为71%、79%、82%、77%。

但真正的惊喜，始于其开始真正转型为奢侈品牌云集的高端商场。

自2020年起，国际一线的奢侈品牌陆续进驻大连恒隆广场，包括JimmyChoo、Balenciaga、宝曼兰朵、BOTTEGA VENETA、BURBERRY、宝格丽、Celine、CHAUMET、DIOR、EMPORIO ARMANI、Fendi、Fred、Gucci、Louis Vuitton、Moncler、Montblanc、TIFFANY&CO、Tory Burch。

从业绩来看，大连恒隆广场2021年下半年收入较上半年增加45%，出租率也达到了87%。

透过武汉、昆明、大连三个“被表扬”项目，即可看到恒隆破除上海依赖症之实战，亦能窥见其高度锁定高端商场之战略聚焦。

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高端商场大混战，靠“慢”、“稳”能否恒久兴隆？

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实际上，内地高端商场业绩之坚挺，折射出它们过硬的反脆弱力。

赢商大数据显示，2021年全国高档购物中心客流增速，相比2020年、2019年明显高于其它档次的购物中心，这意味着高档购物中心，受疫情影响最小，且在后疫情时代恢复速度最快，韧性更强。

基于此，收缩管理半径，回归核心产品线，拓展核心城市，是往后恒隆维持业绩稳定之关键所在。

一方面，在一线城市和强二线城市之外，高端市场的容纳量有限。

受制于奢侈品品牌在这些城市中难以开出多家门店，使得此类高端商场必须得抢占先机。先入者可以因此建立起坚实的防御性优势，后入者则面临着残酷的竞争。

以恒隆广场的两个新一线城市的项目为例，天津恒隆广场和无锡恒隆广场均地处城市核心优势地段，且初期定位都较高，但天津恒隆广场因时机延误错过了奢侈品牌在天津布局时机，也就错过了成为天津顶级商场的机会。而无锡恒隆广场抢占当地市场先机，开业之初就完成高端品牌入驻，不断调整补充，以及适当增加多业态及网红品牌，既能占据高端消费领地也能吸引更多层次消费客群。

而今年被重点“表扬”的三个恒隆广场，要么是城市中唯一的奢侈品高端商场，要么对市级商圈升级起到了重要作用。

另一方面，近年来，高端商场出现了不少新变化。

首先是万象城、SKP、武商等内地玩家的加速抢占“潜力股”城市。万象城的触角已经伸至汕头、福州、南昌、武汉、海口、昆明等多个城市，而SKP通过主力店签约的形式入驻综合体，轻资产输出管理，开启“南征”与“北战”。盘踞武汉多年的武商也决定走出去看看，斥资33亿买下南昌苏宁广场地块在建商业项目，打造南昌高端商业综合体。

其次是太古、K11等港企加码上海、重仓大湾区。继上海兴业太古汇开业4年后，上海首座太古里——前滩太古里于2021年9月开业，第二座K11亦于2021年8月初动工，或以K11 MUSEA形态落地。对此，上海中原地产市场分析师卢文曦认为，相邻地方开两座同品牌的商场，既可以摆脱单一空间的限制，又可以在业态上各有不同，形成差异化互补。

*上海浦东前滩太古里商场 图片来源/视觉中国

最后是城市更新浪潮下，太古通过旧改批量复制“太古里”传奇。2021年被热议的太古项目，多多少少都有“旧改”标签。

*太古地产与上海静安置业合作打造旧改项目——上海张园太古项目；

*北京三里屯太古里西区扩建项目，由雅秀服装大厦改造而来；

*西安小雁塔太古里对标“成都远洋太古里”，前者片区拆除工作已于2020年8月进入加速阶段。

可以说，相比十年前，如今中国内地的高端商场格局已经大不相同。内房的高端商场话语权增加、部分港企从“慢跑”走向“快跑”，以及大湾区崛起、城市更新浪潮，种种这些都表明，随着入局者、机遇的增加，未来高端商场的竞争将会越来越激烈，同一城市、同一商圈里一家高端商场独大的局面将被打破。

不过，纵然外面的世界变化多端，恒隆一如既往地维持“慢”、“稳”的节奏，战略性聚集既有的城市。业绩会上，当被问到是否会“抄底”内地，购置更多土地时，陈启宗给出的回答依然是“目前仍观望中，希望会有好消息带给大家”。

那么，单凭这种以不变应万变的做法，能否扛住多重竞争呢？卢韦柏表示，即使在上海以外的城市，恒隆也十分有信心成为当地高端商业的领导者。

要实现这一目标，眼下恒隆或许需要做的是，尽快在上海以外的城市，再造出一个上海恒隆广场。