恒大台面上的“明股实债”

作者/李奕和

既不至于贱卖资产，又能为项目引入资金，推动项目开发建设、确保交楼，恒大似乎找到了一条可行的路径。

2月25日，中国恒大（03333. HK）公告，该集团与光大信托、五矿信托签订合作协议，将4个项目的相关股权出售予后两者。

其中，恒大与光大信托交易涉及的项目包括重庆恒大黛山华庭和东莞恒大悦龙台；与五矿信托交易涉及项目则包括佛山铂睿府和广州南沙的恒大童世界文旅城项目。

据了解，此次与信托机构的合作，可为恒大收回在项目的部分前期投资款19.5亿元，化解相关项目涉及的债务70.1亿元。收回的投资款对于集团其他项目的保交楼及债务化解工作都具有积极影响。

面对规模庞大，牵涉利益关联方众多的巨额债务，恒大此前曾因许家印的“绝不贱卖资产”言论引起广泛热议。

从此次的合作，也可以看出，即便同是出售项目股权，恒大无疑为自己“留了一手”。

诸多的合作条款中，恒大不仅保留了其在项目相当的主动权，还设置相应的“回购”条款，不得不说，这样的合作很“恒大”。

恒大的“另类”合作

根据恒大披露公告，其出售予光大信托的目标公司为重庆黛宸房地产开发有限公司及东莞市鸿钏房地产开发有限公司相关股权。

出售予五矿信托的项目公司为佛山市顺德区盈沁房地产开发有限公司和广州南沙区恒睿文化旅游发展有限公司、广州南沙区恒昌文化旅游发展有限公司相关股权。

当中，重庆黛宸房地产和东莞鸿钏房地产对应项目为重庆恒大黛山华庭、东莞恒大悦龙台。而顺德盈沁房地产对应佛山铂睿府，南沙恒睿、南沙恒昌对应项目则为恒大位于广州南沙的恒大童世界文旅城项目。

事实上，在公告正式披露之前，恒大在股权层面已退出上述四个项目。

工商登记信息显示，早在今年2月11日，恒大退出东莞恒大悦龙台的绝大部分持股。此前，恒大持有东莞鸿钏房地产100%股权，变更后，恒大仅剩9.87%的股权，五矿信托旗下广州恒益祥持有剩下90.13%。

此外在1月14日、1月26日，恒大还先后退出了广深国际文旅城（广州南沙恒大童世界文旅城）和佛山铂睿府。彼时，恒大旗下广州文旅城退出南沙恒睿和南沙恒昌各自51%的股权，并退出顺德盈沁房地产49%的持股。

变更完成后，南沙恒睿、南沙恒昌和顺德盈沁房地产均由五矿信托100%持股。

而重庆恒大黛山华庭项目，恒大更早在2021年2月25日已经退出对其的绝对持股。目前，该项目的10%股权仍由恒大旗下重庆恒昭裕持有，剩下的90%股权则由光大信托旗下重庆堃贤持有。

在上述几个项目中，最受市场关注的无疑是位于广州南沙的恒大童世界文旅城项目。2020年9月，恒大曾花费超37亿元拿下南沙万顷沙两宗商地和一宗工业地。该项目实际上在2019年便被列入广州市重点建设项目。项目计划整体投资49亿。

然而随着恒大债务危机的爆发，该公司旗下多个项目的开发建设也停滞不前。如上述一同转让予光大信托的恒大悦龙台，该项目由恒大在2020年5月以总价29.89亿元拿下。

项目配套建设高端商住、办公区，周边打造TOD中心、总部基地等，并规划在2024年7月2日前竣工。然项目一期在去年封顶，随后于2021年12月陷入停工。

据了解，恒大本次与光大信托的出售事项总对价10.3亿元，与五矿信托达成出售事项总对价11亿元，交易代价合计21.3亿元。两笔交易可为恒大收回在项目的部分前期投资款19.5亿元，化解相关项目涉及的债务70.1亿元。

值得一提的是，这两起项目股权转让中，恒大设置了诸多条款。公告称，信托机构接管后，将提供营运相关项目公司及发展相关项目所需的全部资金。恒大无需再向相关项目公司投入任何额外资金。

恒大将继续保留在相关项目公司营运的知情权、监督权及委派相关项目公司的财务副经理，参与相关项目公司的财务管理并对相关项目公司进行财务审计。

此后，相关项目公司的销售所得款项将用于结清项目公司短期营运及负债的应付款项、偿还信托机构于接管前后对相关项目公司的资金投入，盈余将用于偿还恒大的前期资金投入。信托机构不以股东身份实际参与项目利润分配。

而当信托机构就相关项目公司获得偿还后，恒大可行使权利要求信托机构以零对价转让相关项目的100%权益予该集团。

恒大称，此次与信托机构的合作能保障项目公司的正常运营及项目的开发建设，确保项目能够如期交楼办证，维护购房者的合法权益，解决项目后续开发资金问题，为推动存续项目的复工复产，保障债权人及购房者的合法权益和利益。

风险化解、保交楼

在上述公告正式披露的4个项目之外，恒大近段时间以来，也在推动旗下多个项目的合作和股权出售事宜，持续为项目的建设开发引入“活水”。

除了佛山铂睿府和南沙恒大童世界文旅城，今年1月13日，恒大还将昆明林溪郡项目股权转让予五矿信托。目前，该项目的开发主体昆明恒拓置业有限公司已由五矿信托100%持股。

此外1月10日，恒大还将旗下徐州御嘉置业有限公司、徐州御泰置业有限公司、徐州海亚栖置业有限公司三家项目公司全部股权进行了转让，三家项目公司对应徐州恒大潘安湖生态小镇项目。

接过该项目100%股权的，是徐州贾汪国资旗下的徐州潘胜地产。

而在去年12月，恒大还先后出售了恒大丁字湾世纪文化城、莱阳童世界、青岛大学（丁字湾）附属学校等多个项目股权。这当中，恒大的合作方多为信托机构、地方国资。

促成这一现象的一个事实是，除了有资金实力的国资，信托机构与房企一直互为“鱼水”，多有参与房企项目的前期投资，在房企出现危机不能“自救”、项目停滞之时，参与房企项目的兜底，至少不让项目烂尾、巨额投资打了水漂。

此前2月6日大年初六，在恒大举行的2022年保交楼新年开工动员大会上，许家印提到，今年要交楼约7000万平米、60万套的目标。这相当于恒大所有保交楼项目中有近50%要在年内完成交付。

但在艰巨的保交楼任务之下，许家印明确表示，“任何时候都不能贱卖公司资产”。

按照他的逻辑，恒大不能依靠贱卖资产去还债务，否则资产贱卖完了也很难还清债务。只有尽快恢复项目的正常施工，恢复销售回款，才能根本上恢复企业的正常经营，确保交楼任务顺利达成。

当然，为了让恒大尽快渡过难关，许家印也表示，全集团上下要八仙过海、各显神通，不拘一格地采取各种合作方式，推动全面合作共赢工作。

“我们不要局限于某一个方面、某一个项目，要全方位、多层次、百花齐放。其次，合作的形式可以多样化。我们不设定任何固定形式，也没有任何条条框框，成熟一个，合作一个。”

有分析人士也表示，此次与两大信托的合作，恒大在确保不贱卖资产及保护公司权益的基础上，保证了项目正常开发建设、维护了购房者权益，还实现了现金回笼以助力全面复工复产保交楼。这一合作模式，对推动恒大恢复正常经营、化解债务风险，逐步走出困境具有积极借鉴意义。

也可以说，恒大此举可谓“一石二鸟”，既不至于让资产贱卖，同时也为项目引入了资金，确保项目复工复产，完成保交楼任务。

此前据市场数据，恒大海外负债超过1500亿元人民币（236.4亿美元），主要包括218.5亿美元的存续公募债，剩下少部分是私募债和银团贷款。

事实上，即便恒大一再强调不贱卖资产，但在巨额的待偿还债务以及保交楼任务压力之下，恒大除在项目股权上，已出售多笔金融资产，包括房车宝10%股份、恒大汽车2.66%股份、嘉凯城29.9%股份、深圳市高新投集团7.08%股份、恒大冰泉49%股权等。

除此以外，恒大整体的风险化解也在持续进行。早前1月26日，中国恒大与债权人召开电话会议，重申将评估其自身状况，制定重组计划以保障利益相关者的权利。

恒大当时称，正在推动审计师开展相关工作，争取在未来六个月内提出初步重组方案。