世茂退出深圳首个旧改 “粤泰资产包”并购下的弃子

作者/刘子栋

刚刚将旗下价值超740亿元的资产摆上货架，出险房企世茂集团继续退出项目以自保。这次，该公司决定回吐过去几年的收并购成果，宣布退出深圳横岗四联贤合村项目，并终止与前被收购方广州粤泰集团的合作关系。

2月28日晚，广州粤泰集团公告称，控股子公司深圳市大新佳业投资发展有限公司、深圳市中浩丰投资发展有限公司，与世茂房地产签订的《股权转让暨合作开发协议书》被提前解除。

据此，世茂房地产旗下厦门翎泽退出深圳贤合旧改项目，该项目将由广州粤泰集团主要负责开发。

深圳龙岗横岗四联贤合村旧改是世茂在2019年，从陷入困难的粤系开发商粤泰股份处收购而来。

粤泰股份在2018年开始频繁被传出债务危机，紧张的现金流令其经营无以为继。翌年，在与北方信托谈判合作融资未果后，粤泰选择更为直接的出售变现。

当时，粤泰向世茂一口气转让了5个“不良”项目，总对价合共63.97亿元。资料显示，除贤合村旧改外，涉及的项目还包括安徽淮南公园天鹅湾项目和洞山天鹅湾项目，以及广州天鹅湾二期项目、广州嘉盛项目。

资料显示，横岗四联贤合村旧改项目占地面积14.59万平方米，拆除用地面积12.23万平方米，目标项目拆除范围内永久建筑物现状建筑面积约为31.01万平方米，需拆除320栋房屋。以此计算，旧改后项目整体建面达百万平方米体量。

项目早于2016年9月便被纳入《2016年深圳市城市更新单元计划第四批计划》，但由于粤泰自身原因长期闲置。

根据《深圳市已批未建土地处置专项行动方案》，难以推进的贤合村旧改如果无外部资金注入提供活力，结果无外乎土地被依法无偿收回，相关城市更新计划中断。

“粤泰集团如果在短期内不能承担该项目，那么唯一保证项目继续下去的方式，就是由有实力承担项目的企业来接手。”世茂集团正是在此时介入。

回顾交易过程，世茂通过厦门翎泽企业管理有限公司出资3.5亿元，获取粤泰旗下项目公司中浩丰投资发展有限公司20%股权。双方约定就项目进行合作开发。

通过这笔交易，世茂亦借道获取其在深圳的首个住宅及城市更新项目。而此前，世茂在深圳主要开发建设有大量的商办物业，包括前海中心、深港中心、坪山中心3座超300米的超高层地标性建筑。

按照当时消息披露，贤合村旧改项目在被世茂收购前，就已完成签约175栋，拆除房屋主体63栋，拆除房屋门窗21栋。换句话说，签约率已过半。到今年年初，据称项目拆除已在尾声中。但世茂似乎已难以继续等下去。

“深圳贤合旧改项目未按《合作开发协议书》约定的旧改时间节点推进。”在最新公告中，世茂以此为理由，与粤泰磋商退出该项目，并得到肯定的回复。

对此时的世茂而言，长时间积压大量资金的旧改项目难以产生即时收入，后续却仍要有所投入，放弃无疑最为明智。根据公告除3.5亿元股权交易款项外，世茂2年多来对项目的投入为7847.76万元，总合计4.28亿元。

这部分资金将由粤泰方作为主债务人全部承担，且必须在2022年12月31日前结清。

2019年意气风发的世茂大概难以预料如今的结局。

63.97亿元接盘粤泰5个项目，只是世茂这丰收一年的其中一单并购。调控政策带来的资金链压力将不少房企推上收并购的游戏桌。以世茂为代表之一的头部房企抓住机遇，希望以较低价格吸纳优质土储。

单2019年内，世茂就先后完成对泰禾、粤泰、明发等民营房企多个项目的收购，交易代价高达200亿元。同期，世茂通过收并购手段在深圳收获65万平方米土地。

观点新媒体了解，在2019年中期业绩会上，许世坛向投资者表示，年内公司在大湾区增加了近1000亿元货值，仅泰禾位于广州增城的就有300多亿。他形容与部分企业的交易最终“都没溢价”，预计下半年收购机会“比上半年更多”，并提及经常有投行咨询世茂何时再发债。

2020年，世茂与福晟集团达成协议，双方设立由世茂作主导的合作平台，主导后者旗下约4000亿元项目资产。

不过操之过急的并购计划往往带来坏结果。2019-2020年的收并购大潮后，由于前期调研不足、后期跟进乏力等原因，带来的各种资金、债权、法律问题在后来集中爆发。例如，世茂与福晟的“世纪并购案”，从目前看来就不算如意。

那么回归到世茂接手的5个粤泰项目，深圳贤合村已宣布停摆，其余项目如今的状况又如何？

资料显示，其中淮南公园天鹅湾被收购后已更名世茂·公园城市，洞山天鹅湾项目则更名为世茂·观天下。两个项目现时进度正常，消息称世茂·公园城市已经交付了1600多组业主，预计今年7月仍有部分楼栋建成落地。而世茂·观天下则预计在今年上半年完成交付。

广州天鹅湾二期项目更名为世茂·天鹅湾，项目继承粤泰时代的高端定位，如今在售237-294平方米大平层豪宅，售价高达14万/平方米。

广州嘉盛项目原名为嘉盛大厦，据称是商业办公产品。世茂入场后重新定案为世茂天越，主打129-210平方米三至四房单位，2019年11月开盘目前售罄。