短短70天,国央企用掉80亿地产并购金

乐居财经   2022-03-10 09:26
核心提示:2022年来,国央企对民营房企项目的收并购接近10起,总交易金额超80亿元。多家房企先后试水发行并购相关票据,并发布相应的并购贷融资计划。

作者/​魏薇

3月,是房企今年面临的第一个偿债高峰期,不差钱的国企、央企率先出手,择优收购。

38日,中国海外宏洋集团(00081.HK)(以下简称“中海宏洋”)公告称,收购龙光博皓投资咨询有限公司(以下简称“龙光博皓”)全资公司龙光景耀房地产有限公司(以下简称“龙光景耀”)的100%股权及股东贷款,总代价为10.24亿元。

收购事项完成后,龙光景耀将成为中海宏洋间接全资附属公司,财务并表。

这其中,龙光景耀100%股权的对价为4833万元,代偿的股东贷款为9.76亿元。与出让对价形成对比的是,龙光景耀当前的净资产约为5.94亿元。

龙光博皓成立于20201210日,注册资本1000万元,经营范围包括投资咨询,房地产咨询,企业管理咨询等。由汕头市龙光房地产有限公司持股51%,深圳市禹德盈投资有限公司持股49%。该公司100%控股龙光景耀。

目标公司龙光景耀于20206月成立,主要资产为位于汕头市东海岸新城新津片区的地块,物业地盘面积约53110平方米,拟发展为住宅物业,目前正在兴建中,其中住宅物业的预售预计将于202210月开始,并预计将于20246月竣工。

此次出售的项目为龙光大本营在建项目的核心资产。该地块由龙光在2020615日以14.91亿元竞得,编号WG2020-15宗,位于东海岸新津片区E组团,包含E01-15E01-14E01-16地块。楼面价7019/平方米,溢价率20.63%

对于龙光来说,出售核心资产、加速回笼资金,早在计划之中。据此前披露,自20221月起,龙光积极与国企、金融机构进行对接,已开展资产盘活处置工作。而中海近期频频出手,收购多家房企项目公司股权,在这轮收并购潮中领跑央企。两者一拍即合。

龙光不躺平

近期以来,有关龙光债务危机的消息甚嚣尘上。2月有市场消息称,龙光存在未披露的美元私募债,规模在约20亿美元到30亿美元不等,后又有传闻龙光在平安信托违约。

37日,龙光控股发行的“18龙控02”价格发生明显波动。另外,龙光控股间接控股股东龙光集团发行的“19龙控04”、“20龙控01”、“21龙控01”三笔境外债券价格也发生异常波动。

当日晚间,龙光首次针对外界传闻其流动性危机进行回复。

对于股票和债券价格异动,龙光称主要是由于近期房地产行业整体受到持续深入调整,公司间接控股股东龙光集团评级被国际评级机构惠誉、穆迪和标准普尔分别下调至BB-Ba3BB-等因素影响,导致二级市场成交价格明显偏离合理价值的情况。公司正积极筹措资金应对短期流动性压力,目前经营活动一切正常。

截至20223月底,龙光控股到期及回售期债券,或作为差额补足人的资产证券化产品到期规模合计52.99亿元。截至目前,龙光控股已通过自有资金兑付11.33亿元,后续会通过各种方式积极筹措资金。

实际上,从20221月起,龙光控股已积极与国企、金融机构进行对接,开展资产盘活处置工作。目前已梳理、待盘活处置资产分开发类、城市更新类、持有物业类三类项目,其将加快资产盘活进度。力争2022年上半年取得实质性进展,回笼资金改善流动性。

一方面,龙光对外界表达了不躺平的决心和解决流动性的信心,另一方面开展了多项开源节流措施。一是加快销售回款,目前已取证项目650亿元,未来将取证可售货值约2000亿元;二是缩减运营开支方面,龙光控股将在重点保交付的前提下,在建工程量从最高2600万平方米缩减到1700万平方米,节约工程支出;三是积极开展资产盘活,以增加资金来源。

国企央企大举收并购

今年以来,市场上有关房企收并购的案例层出不穷,在这群“接盘侠”中,国企、央企扛起了大旗。这背后离不开相关政策的指引。

为化解房地产行业的流动性风险,16日,承债式并购贷款政策落地,针对出险企业项目的承债式收购,相关并购贷款不再计入“三条红线”相关指标。

111日,央行要求包括保利、华侨城、招商蛇口、华润等在内的9家国企通过收并购项目的方式,为中梁、融创、奥园、阳光城、中南建设等11家房企提供流动性支持。在政策支持下,国企、央企凭借自身实力在收并购市场掌握了更多的主动权。

在这样的背景下,多家房企先后试水发行并购相关票据,如招商蛇口、建发集团、大悦城、五矿地产等均发布了相应的并购贷融资计划。

待售货架上琳琅满目,从国企、央企的选择不难看出,优质项目获得了收购方的青睐。据乐居财经不完全统计,今年以来,国企、央企对民营房企项目的收并购接近10起,总交易金额超80亿元。

对龙光旗下项目公司的收购并不是中海的第一次出手。128日,中海宏洋花费约10亿元收购雅居乐义乌、徐州三项目公司股权。中海宏洋隶属于中海地产,主要开发弱二线、三四线城市,后者主要开发一二线城市,二者之间形成协同互补。

中海地产素有“利润王”之称,2022121日及24日,分别向雅居乐集团及世茂集团收购广州利合房地产开发有限公司约26.66%26.67%的股权,代价分别为约人民币18.44亿元、18.45亿元,所涉项目为广州亚运城。收购事项完成后,中海将持有广州亚运城73.33%股权。

从去年下半年开始,中海地产开始频繁接触收并购。一位接近中海地产人士表示,公司内部对于这类项目要求较高,需要是位于一二线核心城市的优质项目,股权、债权清晰,没有表外负债及抵押问题。

就出让方来看,融创与国资的来往也颇为密切。去年11月,融创把旗下西安华创永兴置业的部分股权,转让给合作方华发。变更前,华发与融创各持股50%50%;变更后,华发与融创各持股63%37%。今年1月中旬,融创先是将昆明融创文旅城二期40%股权转让予合作方华发,转让价为14亿元;紧接着又将武汉一江源项目、武汉甘露山文创城部分股权,分别转让给合作方首创和武汉城建,接盘方均有国资背景。

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文章关键词: 房企融资并购地产
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