短短70天，国央企用掉80亿地产并购金

作者/​魏薇

3月，是房企今年面临的第一个偿债高峰期，不差钱的国企、央企率先出手，择优收购。

3月8日，中国海外宏洋集团（00081.HK）（以下简称“中海宏洋”）公告称，收购龙光博皓投资咨询有限公司（以下简称“龙光博皓”）全资公司龙光景耀房地产有限公司（以下简称“龙光景耀”）的100%股权及股东贷款，总代价为10.24亿元。

收购事项完成后，龙光景耀将成为中海宏洋间接全资附属公司，财务并表。

这其中，龙光景耀100%股权的对价为4833万元，代偿的股东贷款为9.76亿元。与出让对价形成对比的是，龙光景耀当前的净资产约为5.94亿元。

龙光博皓成立于2020年12月10日，注册资本1000万元，经营范围包括投资咨询，房地产咨询，企业管理咨询等。由汕头市龙光房地产有限公司持股51%，深圳市禹德盈投资有限公司持股49%。该公司100%控股龙光景耀。

目标公司龙光景耀于2020年6月成立，主要资产为位于汕头市东海岸新城新津片区的地块，物业地盘面积约53110平方米，拟发展为住宅物业，目前正在兴建中，其中住宅物业的预售预计将于2022年10月开始，并预计将于2024年6月竣工。

此次出售的项目为龙光大本营在建项目的核心资产。该地块由龙光在2020年6月15日以14.91亿元竞得，编号WG2020-15宗，位于东海岸新津片区E组团，包含E01-15、E01-14、E01-16地块。楼面价7019元/平方米，溢价率20.63%。

对于龙光来说，出售核心资产、加速回笼资金，早在计划之中。据此前披露，自2022年1月起，龙光积极与国企、金融机构进行对接，已开展资产盘活处置工作。而中海近期频频出手，收购多家房企项目公司股权，在这轮收并购潮中领跑央企。两者一拍即合。

龙光不躺平

近期以来，有关龙光债务危机的消息甚嚣尘上。2月有市场消息称，龙光存在未披露的美元私募债，规模在约20亿美元到30亿美元不等，后又有传闻龙光在平安信托违约。

3月7日，龙光控股发行的“18龙控02”价格发生明显波动。另外，龙光控股间接控股股东龙光集团发行的“19龙控04”、“20龙控01”、“21龙控01”三笔境外债券价格也发生异常波动。

当日晚间，龙光首次针对外界传闻其流动性危机进行回复。

对于股票和债券价格异动，龙光称主要是由于近期房地产行业整体受到持续深入调整，公司间接控股股东龙光集团评级被国际评级机构惠誉、穆迪和标准普尔分别下调至BB-、Ba3和BB-等因素影响，导致二级市场成交价格明显偏离合理价值的情况。公司正积极筹措资金应对短期流动性压力，目前经营活动一切正常。

截至2022年3月底，龙光控股到期及回售期债券，或作为差额补足人的资产证券化产品到期规模合计52.99亿元。截至目前，龙光控股已通过自有资金兑付11.33亿元，后续会通过各种方式积极筹措资金。

实际上，从2022年1月起，龙光控股已积极与国企、金融机构进行对接，开展资产盘活处置工作。目前已梳理、待盘活处置资产分开发类、城市更新类、持有物业类三类项目，其将加快资产盘活进度。力争2022年上半年取得实质性进展，回笼资金改善流动性。

一方面，龙光对外界表达了不躺平的决心和解决流动性的信心，另一方面开展了多项开源节流措施。一是加快销售回款，目前已取证项目650亿元，未来将取证可售货值约2000亿元；二是缩减运营开支方面，龙光控股将在重点保交付的前提下，在建工程量从最高2600万平方米缩减到1700万平方米，节约工程支出；三是积极开展资产盘活，以增加资金来源。

国企央企大举收并购

今年以来，市场上有关房企收并购的案例层出不穷，在这群“接盘侠”中，国企、央企扛起了大旗。这背后离不开相关政策的指引。

为化解房地产行业的流动性风险，1月6日，承债式并购贷款政策落地，针对出险企业项目的承债式收购，相关并购贷款不再计入“三条红线”相关指标。

1月11日，央行要求包括保利、华侨城、招商蛇口、华润等在内的9家国企通过收并购项目的方式，为中梁、融创、奥园、阳光城、中南建设等11家房企提供流动性支持。在政策支持下，国企、央企凭借自身实力在收并购市场掌握了更多的主动权。

在这样的背景下，多家房企先后试水发行并购相关票据，如招商蛇口、建发集团、大悦城、五矿地产等均发布了相应的并购贷融资计划。

待售货架上琳琅满目，从国企、央企的选择不难看出，优质项目获得了收购方的青睐。据乐居财经不完全统计，今年以来，国企、央企对民营房企项目的收并购接近10起，总交易金额超80亿元。

对龙光旗下项目公司的收购并不是中海的第一次出手。1月28日，中海宏洋花费约10亿元收购雅居乐义乌、徐州三项目公司股权。中海宏洋隶属于中海地产，主要开发弱二线、三四线城市，后者主要开发一二线城市，二者之间形成协同互补。

中海地产素有“利润王”之称，2022年1月21日及24日，分别向雅居乐集团及世茂集团收购广州利合房地产开发有限公司约26.66%、26.67%的股权，代价分别为约人民币18.44亿元、18.45亿元，所涉项目为广州亚运城。收购事项完成后，中海将持有广州亚运城73.33%股权。

从去年下半年开始，中海地产开始频繁接触收并购。一位接近中海地产人士表示，公司内部对于这类项目要求较高，需要是位于一二线核心城市的优质项目，股权、债权清晰，没有表外负债及抵押问题。

就出让方来看，融创与国资的来往也颇为密切。去年11月，融创把旗下西安华创永兴置业的部分股权，转让给合作方华发。变更前，华发与融创各持股50%和50%；变更后，华发与融创各持股63%和37%。今年1月中旬，融创先是将昆明融创文旅城二期40%股权转让予合作方华发，转让价为14亿元；紧接着又将武汉一江源项目、武汉甘露山文创城部分股权，分别转让给合作方首创和武汉城建，接盘方均有国资背景。