招商积余股东会见闻录：今年会是更好的收并购时机

作者/于丹

深圳的阴雨和湿冷还在持续，但对于股东来说，投资热情依旧存在。

2月22日，招商局积余产业运营服务股份有限公司在深圳召开了2022年第一次临时股东大会，审议了包括转让中航城投资、昆山中航和赣州九方三家下属企业股权的议案，以及新增关联担保、日常关联交易事项等议案。

一位参会投资者向观点新媒体转述，当日下午2点30分整，公司董事长聂黎明携管理层准时召开会议。会上，总经理陈海照、副总经理/董事会秘书杨祥、财务总监张秀成、财务副总监江霞等管理层，就上述议案进行汇报并回答了与会股东代表提问。

本次招商积余股东会关注的重点之一，在于三家下属企业的股权转让，这也被市场看作是其轻重资产分离的重要一步。

此前，招商积余于1月26日晚发布公告，拟转让旗下包括深圳市中航城投资、昆山市中航地产、赣州中航九方商业在内的3家子公司100%股权予控股股东招商蛇口，合计转让价格约7.78亿元。

具体来看，3家公司主要资产包括用于出租的自持物业、少量开发项目以及自用物业等。其中，自持项目包括赣州九方购物中心、昆山中航城花园、南光捷佳大厦所属商场及单身公寓等，开发项目包括深圳“鼎尚华庭”酒店定制项目等，自用物业包括中航城国际大厦、赣州中航城的部分办公室等。

对于此次转让计划，招商积余认为，这三家下属企业资产主要为公寓、商业及购物中心等持有性物业，资金投入大且回收期较长，与公司主要发展战略，即以聚焦物业管理及资产管理为主业的轻资产运营平台方向不符。

招商积余总经理陈海照在股东会上表示，公司非常明确“12347”发展战略，坚定不移地打造轻资产运营平台，目前已经迈出了轻重分离的第一步——实现分离。以后会按照战略继续推进工作，目前是第一阶段。

华泰证券分析称，招商积余选择上述3家子公司作为轻重资产分离的开端，主要基于两点原因，一是3家公司转让对价与净资产相比增值额较低，对于利润表的一次性冲击很小。

财务数据显示，截至2021年8月末3家子公司合计净资产为7.73亿元，而本次3个子公司转让对价为7.78亿元。

二是标的公司项目收入对公司整体的持续性影响有限，3个子公司在2021前8个月总营收为0.53亿元，公司整体在2021前三季度资管业务营收为4.06亿元，前者仅占后者13.05%。

招商积余管理层在股东会上也向投资者回应称：“拟转让的3家公司在营收和利润规模上占公司总收入和利润规模都不大，因此此次股权转让对公司业绩不会带来重大影响。”

与此同时，参会股东代表问及招商积余近期收并购情况和后续计划。

聂黎明介绍：“2021年公司有一个不错的表现，先后完成了上航物业、南航物业的收购，目前来说对公司整个利润率、回报率都有积极贡献。未来也会持续关注航空物业，希望在这个系统市场能够树立我们的一个标杆和优势。”

据观点新媒体此前报道，招商积余于去年12月连续收购了上海航空工业集团物业管理有限公司100%股权以及中国南航集团物业管理有限公司95%股权，合计受让价格2.84亿元。

其中，上航物业主要为商飞集团及成员企业提供物业管理服务，管理项目主要分布在上海，在管面积约222万平方米，服务内容涵盖常规服务与延伸服务两大板块。南航物业则主要为南航集团内部提供物业管理服务，以作业区、办公物业服务为主。南航物业现有管理项目聚焦广州本地，服务建筑面积约60万平方米。2021年上半年，南航物业实现营业收入达8995.9万元，净利润1537.21万元。

就此，海通证券认为，考虑两家企业均属国资后勤服务板块，此次并购也将为招商积余后续切入更多国资后勤服务打通样板。

聂黎明续指，未来公司会继续广泛关注、积极推进收并购工作，相信今年是一个更好的时机，但会保持理性态度。

另有投资者在会上提及公司是否会考虑并购资金票据发行时，管理层回应表示，目前融资手段非常多元化，公司会充分考量这个（并购票据）融资工具。同时称，前述3家公司股权转让回收资金也会合理利用，统一来铺排资金和融资安排。

据了解，招商积余控股股东招商蛇口于1月24日成功发行的2022年度第一期中期票据（并购），标志着国内首批房地产项目并购中期票据正式落地。1月25日，华润置地及所属物业企业万象生活分别与招商银行签署了《并购融资战略合作协议》，各方将就并购融资建立深度合作伙伴关系。

除此之外，也有不少投资者关注到，以市场化招投标形式获取项目，是招商积余规模发展所采用的最主要手段。

就在本次临时股东会召开前一日，招商积余官微披露，招商积余设施运营公司近日成功中标阿里巴巴集团繁星项目、华东IDC数据中心项目。在同月，招商积余又中标中国航发四川燃气涡轮研究院绵阳院区项目。

有媒体统计，2022年伊始，招商积余通过市场化招投标的方式获取了深圳梅林山公园、中国工商银行毕节分行、合肥汇谷产业园、仁怀市中医院、中国民航机场建设集团设计科研综合楼项目和南航北京分公司后沙峪基地项目、重庆中法供水有限公司项目以及中兴通讯将军山项目等。

关于招商积余通过招投标获取项目的方式，聂黎明在股东会上向投资者解释，在物业行业，除收并购、合资合作、直接委托方项目外，招投标方式是获取服务项目的主要方式，对于国有企业来说也一样。招商积余在积极参与过程中收益效果不错，在专业领域方面具有比较强的市场竞争力。