第一太平戴维斯：2022Q1广州零售物业空置率环比微升0.2%

3月31日，第一太平戴维斯2022年第一季度广州媒体见面会在广州市天河区富力中心举行，发布了《2022年第一季度广州房地产市场回顾与展望》报告。第一太平戴维斯广州董事总经理暨华南区副董事长刘蔚海、华南区市场研究部负责人谢靖宇、华南区商业楼宇部负责人暨高级董事黎青山出席活动，与众多广州主流媒体一同回顾第一季度广州房地产市场的情况并展望未来发展趋势，亦就大湾区甲级写字楼市场的发展进行了深入剖析。

写字楼 —— 空置率突破10%，租金环比下降0.1%

2021年，广州经济稳定复苏，全市地区生产总值达人民币28,231.97亿元，同比增长8.1%。全市第三产业持续发展，全年产业增加值达人民币20,202.89亿元，同比增长8.0%。

2022年第一季度，全市共迎三个新项目入市，合计为市场带来21.0万平方米甲级写字楼面积。截至季末，广州甲级写字楼物业市场总存量达627.6万平方米，环比扩张3.5%。

本季，广州甲级写字楼租赁市场整体表现相对平淡，全市季度净吸纳量环比下降71.8%、同比下降68.3%，至4.9万平方米。各子市场中，琶洲租赁需求表现最佳，净吸纳量录得5.4万平方米，而珠江新城净吸纳量则因部分项目主力租户退租而录得负值。有鉴于此，叠加季内一定规模新增供应入市的影响，全市平均空置率自2017年第三季度后再次突破10%，季末录得11.8%，环比上升2.3个百分点。季内，金融、信息技术、制造业企业为租赁需求主要来源。

季内，在阶段性去化压力下，珠江新城部分业主选择适度降租以提高项目入驻率，全市租金指数随之环比下降0.1%、同比下降1.6%，平均租金录得人民币每平方米每月157.9元。

第一季度，广州写字楼投资市场共录得两宗整售交易，两交易标的分别位于珠江新城及琶洲。

写字楼展望

2022年第二季度，全市预计有三个新项目入市，合计为市场带来15.4万平方米新增供应。

年内，琶洲租赁市场有望延续活跃，片区租赁需求将持续增长。源自金融、本地互联网及科技类企业的租赁需求将持续释放。

尽管租赁需求预计有所增长，但受大量新增供应入市影响，全市平均空置率预计仍将上升，同时平均租金将延续下降趋势。

零售 ——次核心商圈入驻率小幅波动，全市空置率环比微升0.2个百分点

2022年1-2月，广州消费市场持续展现高增长韧性，全市社会消费品零售总额累计至人民币1,857.98亿元，同比增长5.0%，增幅居一线城市之首，较北京、上海、深圳分别高2.5、1.3、2.7个百分点。

2022年第一季度，广州零售物业市场无新购物中心开业，市场总存量维持在669.2万平方米。

本季，核心商圈优质项目品牌组合持续升级，中高端及网红品牌首店频现；而次核心商圈中，部分项目因受零星疫情影响，入驻率小幅波动，进而导致全市季度净吸纳量录得负值。受此影响，全市平均空置率环比微升0.2个百分点、同比微升0.4个百分点，至13.1%。

季内，核心商圈中优质项目租金基本维稳，但部分项目仍因自身经营问题而下调租金，以吸引优质品牌进驻。截至季末，全市租金指数环比微降0.6%、同比下降0.9%，平均租金录得人民币每平方米每月674.9元。

零售展望

2022年第二季度，全市预计迎来两个购物中心开业入市，共为市场带来25.6万平方米新增供应，两项目分别位于越秀、黄埔子市场。

随着本地居民收入的不断提高，其消费升级需求预计持续增长，中高端品牌将延续积极扩张步伐，于核心商圈开设新店。在零售商扩张需求积极增长的推动下，全市平均空置率有望逐步下调。

年内，尽管优质项目租金将持续增长，但受次核心商圈新增供应影响，预计全市平均租金或延续结构性下降趋势。

住宅—— 购房者观望情绪持续浓厚，全市成交面积环同比降幅均超50%

第一季度，因受春节假期等季节性因素影响，开发商推盘多有延迟。截至2022年3月19日，广州一手住宅市场供应面积环比下降73.6%，至70.0万平方米。

季内，尽管政府持续出台保障性政策以稳定住宅市场预期，同时个人购房融资环境持续改善，但购房者仍对当前房地产行业所面临的阶段性困难有所担忧，市场观望情绪持续浓厚，去化表现倾软。截至2022年3月15日，全市一手住宅成交面积环比下降52.6%、同比下降53.8%，至111.3万平方米。

季内，尽管市场成交主要集中于番禺、黄埔等片区，但受天河、越秀片区成交均价较高影响，全市一手住宅成交均价环比微升1.3%，至人民币每平方米42,961元。

住宅展望

2022年第二季度，政府将出台更多保障性政策以稳定市场预期并满足购房者合理住房需求。同时，购房者融资环境将持续改善，除房贷利率有所下调外，银行批贷、放贷流程亦有望提速。

因应政府保障住房刚需的要求，市场供应预计持续增加。年内，市郊区域仍将成为供应主要来源。此外，中心城区亦将有部分高端项目推盘入市，将为购房者提供多元化选择。

​在价格调控政策管控下，全市一手住宅成交均价预计保持温和增长。