直击万科2021业绩会：郁亮致歉，利润下滑，商业增长20.57%

3月30日，万科披露了2021年业绩报告。不同于以往，今年的业绩报告以万科董事会主席郁亮的一封《致股东》检讨信开场，“交出这样的成绩单，我倍感压力，内心充满紧迫感。”

在3月31日举办的业绩发布会上，郁亮也直言：“昨晚开始，我的心情非常忐忑，像个考试没考好拿成绩单给家长看的孩子。”

财报数据显示，2021年全年实现营业收入4528亿，同比增长8.0%。但净利润却同比下滑45.7%至225.2亿元。这是万科继1995年、2008年后，上市31年以来净利润第三次下滑。

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利润下滑的两大原因

追求高增长、管理离散度大

从财务数据看，归属于上市公司股东的净利润大幅下滑主要原因在于毛利润下滑、投资收益回落、计提减值。

• 2021年万科毛利润21.8%，同比下降7.4%；扣除营业税金及附加后的整体毛利率从2020年的22.8%下降5.6%至17.2%，对应毛利总额同比减少176亿元。

• 在投资方面，2021年万科投资收益66.1亿元，较2020年135.1亿元减少了69亿，主要是受权益确认的联合营项目收益减少及处置子公司收益减少影响。

• 2021年下半年以来，公司按照审慎原则，对部分项目、个别股权投资计提了 35.3 亿元资产减值，合计减少权益净利润约25.5亿元。

而郁亮对于财务数据背后反映的问题表示，万科追求高增长，对市场判断过于乐观，部分城市投资追高冒进，从而导致部分项目投资预期未能实现，毛利率下滑。

在业绩发布会上，郁亮还补充到自2014年万科转型时尝试了很多赛道，但多赛道同时探索所面临的难度和付出的成本远超出最初的预估。过去开发业务增长速度快承担了有关成本，但在市场坏境变化后，这些对业绩的影响就显露出来了。

关于内部管理方面，万科“充分授权、分布式实施”的机制在高增长阶段展现了优势，但随着业务复杂度提高各城市公司能力短板便暴露出来了，操盘表现离散度上升，影响了整体业绩。

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非开发业务形成新的利润蓄水池

商业营收同比增长20.57%

近年来，万科在巩固住宅开发和物业服务主业上，积极探索第二增长曲线，进入了物流仓储服务、租赁住宅、商业开发和运营等多赛道。2021年万科的多元赛道成果明显，非开发业务正在逐步形成新的利润蓄水池。

以商业开发和运营为例，报告期内万科商业业务营收达到76.22亿元，同比增长20.57%；其中印力管理的商业项目营业收入52.3亿元，同比增长23.9%；同店同比收入增长12.1%，整体出租率95.3%。

作为万科旗下的专业物业开发与运营能力平台，印力有力补充了万科在商业板块的短板。数据显示，印力近五年收入复合增速20%，2021年收入同比增长24%，NOI同比增长17%。近两年新开业的大型购物中心项目首个完整年整体NOI率在6%以上。

2021年营收排名前十的项目亦有9个来自印力管理的项目，单项目营收均在1.47亿元以上。具体而言：

• 上海七宝万科广场以4.42亿元年度营收稳居榜首；

• 其次深圳印力中心3.48亿营收占据榜单第二；

• 2020年8月25日新开的上海南翔印象城MEGA以3.29亿元紧追深圳印力中心，排名第三；

此外，年营收排名前十的还有杭州西溪印象城、龙岗万科广场、杭州金沙印象城、济南印象城、宁波鄞州印象城、天津西青印象城、南宁印象城。出租率均在95.4%以上，济南印象城、宁波鄞州印象城、南宁印象城三大项目的出租率更是达到100%。

据悉，万科商业物业开发与运营业务主要包含消费中心、社区商业等业务形态。2021年万科新开34个项目，建筑面积206.87万平方米，包含印力新开的15个项目135万平方米建筑面积。

截止到报告期末，万科累计开业211个商业项目，涵盖113个社区商业项目，总建筑面积1139.16万平方米。其中印力累计开业105个商业项目，涵盖25个社区商业与32个轻资产输出管理，总建筑面积875万平方米。此外，万科规划中和在建商业建筑面积为401.31万平方米，包含印力为102.7万平方米。

在轻资产管理方面，印力规模增长迅速，报告期内印力输出管理项目已达42个（已开业32个），输出管理面积约237万平方米。2021年5月新开业的上海漕河泾印象城是轻资产合作的代表项目。

在品牌资源库方面，印力已与超过 7300个品牌建立良好合作，主要包括国际/国内连锁品牌、以及新兴品牌。而以内容创意传播、营销推广活动、数字化客户运营服务 C 端客户，每年吸引到商场消费的消费者超过 6 亿人次，拥有超过 1500万名会员。

除了商业板块外，万科云、万纬物流、万科泊寓营收亦增长明显。

——万物云收入首次超过200亿元至240.4亿元，同比增长32.1%。2021 年，万物云项目覆盖全国一二线城市，在管项目总数 4393 个，在管面积 7.8 亿平方米。

——万纬物流（含非并表项目）实现营业收入 31.6 亿元，同比增长 68.9%。目前，万纬物流在全国 46 个城市运营管理 152 个仓储项目，可租赁建筑面积 1,136 万平方米。

——万科泊寓近三年收入复合增速为40%，其中2021年收入同比增长14%，NOI 5.25亿元，同比增长193%。截至去年底，泊寓开业15.95万间，全年平均出租率95%。

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企稳回升

取消所有高管层级，下沉到前线

对于2022年，万科将解决开发业务存在的问题，实现营业收入和净利润的企稳回升。

——继续保持开发业务在行业第一阵营，今年止跌企稳，通过开发经营本部，对开发业务进行集中管控和统筹管理，并继续坚持高质量投资；此外现有储备资源充足，可以支持未来2到3年的业务发展需要。

——商业方面，坚持轻重并举，不断巩固轻资产拓展的优势，每年高质量拓展 80-100 万平方米管理面积。

据悉，目前万科已取消集团合伙人层级，所有人都下沉到前线。郁亮目前在万科内部同时兼任首席客户官，研究解决客户层面所反映的关键问题，总裁祝九胜同时兼任长租公寓BU首席合伙人，承担长租公寓业务的经营管理责任。