请回答青岛2021：商业增量下沉明显，城市更新潜力无限

城由市而兴起，商业繁华离不开城市兴盛。本系列，以城市视角，呈现商业存/增量、商圈更迭、商场调改等多维数据及鲜活案例，挖掘城市商业潜力。

此篇为，2021年度青岛零售商业市场回顾&展望。

青岛，是目前山东仅有的新一线城市，其商业始终走在区域的前列，作为国际性海港和区域性枢，青岛商业的国家化和超前性远超山东的其他城市。2021年，青岛的GDP位列全国13位，超过了南方多个经济强市，让青岛再一次在经济方面领先全省。

2020年疫情后，青岛的零售商业市场仍旧没有停止飞速前进的脚步，商业体量和人均商业面积仍旧位居全省第一。目前，青岛零售商业已经全面进入“体验为先、创新为主”的红海时代。

去芜存菁，是山东2021年年度商业关键词，而对于青岛来说，推陈出新，正是其2021年商业发展的写照。

赢商网将从商业增量、存量变化、商圈更迭、城市创新、未来发展等角度，回顾青岛零售商业的2021。

商业增量：新增商业分散，商业下沉趋势明显

从大环境来看，2021年青岛社会消费品零售总额5975.4亿元，同比增长14.8%，两年平均增长7.9%，分别高于全国2.3以及4个百分点。

不难看出，随着疫情复苏，青岛的商业活力正在逐步增强。旺盛的消费欲望和充足的消费力不断推动着城市商业的进步。

据赢商网不完全统计，目前，青岛购物中心存量已经超过562万方。而自2017年至今，青岛已经新增21家购物中心，平均以每年4.25家购物中心的速度增长，新增商业体量超过311万方，目前，青岛人均商业面积已超过0.56方/人。

其中，2020年因为疫情原因，青岛商业仅增加了13万方。而2021年，由于经济复苏，青岛购物中心增量超过50万方。

具体来看，自2019年之后，青岛新增购物中心位置多位于城阳、即墨、西海岸等区域。其中，2021年开业的5个项目均布局在城阳区、即墨区和黄岛区。

不难看出，这五年是青岛商业高速发展的五年。而青岛商业存量，在经过五年的快速发展之后，已经从城市中心集中发展性逐步朝着城市边缘下沉。同时，商业下沉所带来的区域首进品牌和全新消费理念，反过来促进青岛商业持续进阶。

品牌方面，赢商网大数据监测的青岛31家购物中心（≥5万方），其全年平均新开新关店比为1.12。2021年全年共有1014家全国连锁型品牌进驻青岛。

其中，占比最大的为零售业态，为475家，其次为餐饮业态，257家。由此可看出，青岛的消费格局仍旧较为传统。

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首店方面，2021年全年，青岛共开业15家城市首店，其中，优鲜菜场为全国首店。

商业存量：成熟期项目加快调改升级

商业增量的速度加快，对开业多年的商业存量的影响逐渐加大。尤其是经历过疫情的刺激，商业存量加快可调改升级的脚步。目前来看，一般从品牌业态和软性服务两方面进行升级，同时在商业空间的设计和拓宽方面也有较多变动。

例如2021年以超过65亿的销售额问鼎山东行业数据的青岛海信广场，在2021年开始加大升级力度，在高奢品牌方面持续多样化；在空间扩展方面，沿澳门路原有立面和屋顶1至5层进行扩建，在原约14万㎡的体量上增加商业建筑面积。目前改造仍在进行中。

除了单个项目的升级整改，山东本土的零售商也在快企业的转型。

以零售企业银座为例，产品线方面，银座将旗下的产品结构进行转换，从单一的百货业态转向多业态多产品线发展，涵盖银座城、银座MALL、银座汇、银座奥莱，实现产品线整体升级。

除此之外，青岛本地的企业，利群、海尔都在2021年进行了一定程度上的商业转型。2021年，海尔旗下的首个商业综合体海尚海MALL开业，目前已经运营了一年，在即墨当地有着较高的影响力，带动了青岛即墨区域的商业发展。

商圈更迭：地铁对商圈影响力持续加大

据赢商网前期调研和统计，青岛商圈目前有20个从区域性商圈，按照成长状态大体可分为三类：新兴商圈，成熟商圈，传统老商圈。

进入2021年，青岛商业逐步下沉，区域性新兴商圈数量越来越多，传统商圈竞争压力愈大。传统商圈不再占据优势，面临淘汰；成熟商圈在商业发展中不断扩张，以期望吸引更多高质量商业项目和品牌进驻；新型商圈往往尚未成型，仅靠中心位置的城市级商业综合体支持。

除此之外，青岛在2020年、2021年既然连开通地铁2号线西段、地铁8号、地铁地铁1号线，几大地铁线路的开通，赋予传统商圈新的活力，也给新型商圈带来更多可能性。

在此大背景下，传统商圈利用新型商业空间、步行街、夜经济等新型商业模式进行升级扩张，这部分商圈以青岛台东路商圈、中山路商圈为主要代表，台东站作为地铁2号线、1号线换乘站给台东商圈带来大量客流。

成熟商圈的扩张和升级往往集中商圈内部商业项目的调整和升级，这些商圈以青岛香港中路商圈、崂山商圈、李村商圈等，他们依靠商圈内部商业项目的调改升级，例如青岛万象城二期开业，青岛金狮广场品牌等，完成商圈的扩容；

新型商圈的进阶更借助于新项目的开业，这一类商圈以黄岛商圈、即墨商圈等为代表。借助受到行业内外关注的拟开业项目，周边的住宅成为商业卖点，借此吸引更多人口入驻，双向刺激商业进步和商圈形成。

城市更新：2022年135万方增量入市

根据赢商网不完全统计，202022年，山东区域内预计开业60个（≥3万方）项目，商业体量新增超过526万方。青岛作为新一线城市，以13个待开业项目领跑全省，商业增量超过135.5万方，其项多集中在莱西、黄岛和即墨。

从2022年拟开业项目来看，商业增量多为综合性购物中心，而其运营商、开发商多数为全国连锁型企业，大悦城、龙湖、金茂、万达、百联、万科、华润等都有项目开业。其中，大悦春风里是大悦城商管在山东布局的又一重点项目，金茂览秀城将成为北方首座览秀城，和其伊甸园打造成又一地标性文旅商业综合体。

未来3年内，青岛还有超过20个项目进入市场，商业体量超过200万方。除此之外，根据政府官方消息，山东首家Costco也将选址青岛城阳区，拟定位置在文阳路南、民城路东。目前项目正在洽谈中。

永旺作为进驻青岛近30年的外资企业，在未来三年也将接连开出崂山、即墨两个梦乐城。

值得关注的是，在零售商超方面，永旺解旗下MINISTOP解散了迷你岛便利店，青岛华联商厦也正式关门停业；除此之外，家家悦、麦德龙等商超也正是进入仓储赛道……

青岛正在加快城市商业更新，未来潜力无限。