零售空间创新的SKP样本：拒绝躺赢，体验永生

第17届商业地产节《远见·商业先行者》大型主题策划系列之——企业所向·远见17集，通过深入洞察中国商业地产浪潮中，那些走在行业创新前沿的企业，窥见商业创新法宝。

​在商业地产领域，提起SKP有如“别人家的孩子”——从不令人失望。

目前，SKP在全国已开业项目包括北京、西安的两座SKP及SKP-S。2021年，北京SKP销售额239亿，已连续11年问鼎全国“店王”，其表现相当于1.8个深圳万象城、2.4个成都IFS、5.4个朝阳大悦城。西安SKP于2018年5月开业，去年也实现了80亿+的销售额，同比增长近40%。

尽管SKP受益于高奢市场先发占位、选址核心商圈、品牌组合强劲等先天优势，加之奢品消费回流等利好影响，业绩逆市上扬已是意料之中，但从这一老牌高端百货的营运动态中，我们仍可窥见其对场景革新与内容引领的执着坚守。商业永不沉寂，SKP或许是最具说服力的样本之一。

取经

在专业百货与购物中心并存的时代，双方之间相互“取经”屡见不鲜。2021年，北京SKP五层区域焕新升级，学习购物中心陈列特点，其在布局模式上将大量品牌专柜、开放专卖区呈现为独立门店，并聚焦消费需求旺盛的高端运动户外与奢侈品牌童装。

其中，运动品牌统一迎来终端形象店的迭代：如始祖鸟Arc’teryx开出全球首家ShowRoom概念店，迪桑特DESCENTE以门店3.0版“DKL动力实验室”的形式回归，FILA则亮相了华北首家FILA ULTRA先锋店。孩童服装方面，共有14个品牌重装升级后亮相，Gucci、Burberry、Moncler、Dior，以及法国高级童装品牌PetitBateau和BONPOINT、精品童装集合店LITTLE SPACE、BEBELUX等皆迎来独立门店的开设。

在以视觉营销博取注意力的时代，这种转变不仅拉升了商场整体视觉效果，也将买卖双方保持在相对独立的空间内，通过一对一的沟通链接，有助于提高消费者的购买决策效率；同时，个性迥异的装潢门店，满足了奢侈品牌对于自我形象及文化的传递需求，可以实现更好的品牌价值效益，尤其对于幼童来说，品牌印象的萌芽是不可忽视的。

除此之外，作为旗下自营家居买手店，北京SKP家居集合区（SELECT HOME）也进行了功能完善和品类扩充，网罗世界各地超80个品牌，并以全新的家居思路打造了一个DESIGN HOUSE空间，按照孟菲斯风格、包豪斯主义、波普艺术等流派美学演绎，展现出精致摩登的居家氛围；家电个护区重装亮相后更具时尚品质感，关注都市精致男女对美容与健康的追求，入驻了DR.ARRIVO、FOREO、YAMAN、Panasonic、MUHLE等诸多国际品牌。

囿于物业条件的限制，已开业15年的北京SKP或许很难再从建筑外观、设计动线等方面给予空间突破，但从内容角度，每一个场内细胞的焕新，都在试图增加项目的惊喜感与好逛性。它似乎不存在“躺赢”心态，北京SKP10万平方米的空间体量内，囊括了近1000个品牌，一线奢侈品覆盖广泛且齐全，但即便如此，其仍在精益求精地优化产品组合。

对于当下购物中心看重的“首店效能”，北京SKP亦不甘示弱，争抢首店、概念店、形象店等，与城市级网红购物中心一同展开关于“首店收割机”的较量。

据《商业地产观察》不完全统计，2021年北京SKP共吸纳了HELLY HANSEN中国首店、P448中国首店、Gianvito Rossi大陆首店、THE GINZA御银座全国首柜、华伦天奴美妆北京首店、LEICA徕卡亚太地区首家全新概念店、劳力士全新形象店北京首店、MARLMARL北京首店、Christian Louboutin美妆中国首店、Joomi Lim 北京首店、HUISHAN ZHANG 中国首家限时精品店等超15家重量级首店，成为国际高端零售品牌打开中国或北京市场的第一站。

值得关注的是，国潮机遇下，北京SKP有意扶持国产精良品牌，如国内轻奢珠宝设计师品牌HEFANG在开进成都IFS、三里屯太古里后，2021年也登陆北京SKP；主打自然文艺气息的中国原创女装品牌EIN，得到上海港汇恒隆广场、广州太古汇等高奢场加持后，亦于北京SKP开出专柜。2021年12月，周生生集团旗下两大珠宝品牌——周生生与香港原创珠宝品牌EMPHASIS艾斐诗更是同步进驻北京SKPB1层，合力展现中国珠宝的传承与新韵。

锚定高端细分领域，2021年北京SKP还入驻了专业裤装B-THREE、日系专注有机棉面料的服饰品牌45R、丹麦百年国宝级品牌GEORG JENSEN等，丰富品牌级次的同时，也使消费者的选择视野更为广域。

事实上，在受疫情冲击最为严重之时，北京SKP的空置率也曾达到罕见的4%，空铺数量多达30余个，关店100余家，关店率接近13%。但经过积极快速的市场反应，大量新店涌入很快冲淡了这种危机，2021年四个季度踩盘中，北京SKP的新开关店比分别为：0.55、0.48、1.5、1.4。

冒险

当无休止的价格战击垮了传统商业体系，Z世代年轻消费族群崛起，实体经济空间觉醒，开始以场景营造重塑流量法则，建构起关于体验感的护城河。这也是当下沉浸式商业、策展型零售诞生的原始动力。

2019年12月，北京SKP-S以“未来牧场”为起点，与Gentle Monster联手打造了一个未来主义乌托邦，将科技、艺术与时尚相结合，展现未来技术进步后人类移民至火星的时尚与文化，使整个空间成为策展形式下的沉浸式科幻世界。

彼时，TX淮海距开业还有一年时间，于北方沉稳内敛的商业环境下，SKP-S的诞生犹如天外来物，时至今日，提到北京的沉浸式、策展型商业，代表作仍寥寥无几。然而，尽管当时人们对南馆与主馆之间的路线不联通、Gentle Monster 能否吸引年轻族群等问题质疑不断，但这丝毫不影响两年之后西安SKP-S的出现。

除沉浸式场景体验外，“策展商业”也是SKP-S身上不可忽视的标签。可以看到，相比传统商业体，SKP-S并未追求100%的出租面积，而是将更多空间留给展览、艺术品、品牌发售等。

在北京SKP-S四层，占地4000平米的T-10文化艺术空间，已生长为一个连接前沿思想、未来科技和概念零售的信息岛屿，通过不断举办艺术展、潮流展、大师个展、对话沙龙等，以鲜明个性链接年轻人的社交圈层，从而激发参与感与话题性，建立具有强情感黏性的互动纽带，达成与都市社群的精神共鸣。这也是策展型零售CURETAIL（Curated Retail）的奥义所在。

从功能来看，SKP-S像是为SKP量身定制的巨大快闪店，这个敢于冒险的潮流品牌测试场，承载了更多具有前卫、先锋特质的内容。在3F，北京SKP-S特别预留出一个独立概念空间stationS，致力携手各大时尚界热门品牌，呈现SKP独家概念限时店。

2021年以来，这个区域陆续开出了中国男装设计师品牌XANDER ZHOU首家限时店、PRONOUNCE「精气神」能量场游牧限时店、瑞士苏黎世运动品牌On昂跑全新限时店、滑板品牌AVENUE&SON限时店、PRADA Outdoor意趣花园限时店等，频率之高，几乎每月都会有新的限时店展出。

一路之隔，北京SKP则不断和LV、DIOR、GUCCI、FENDI等头部奢品大牌上演限时快闪，新锐与成熟交错补位，结合独家首发、限量联名等，共同带来独一无二的前沿体验。

协同

在商业地产领域，规模是永恒的话题。纵然SKP拥有全球最赚钱的商场，但相比同台竞技选手——华润万象生活坐拥8个万象城，恒隆广场旗下6个核心物业，还是要不免低下头来。

不过，近年来SKP的版图扩张明显提速。继2018年西安开出全国第二座SKP后，2020年6月，总投资额约50亿元的成都SKP正式开工；同年7月20日，昆明SKP宣布落定东风广场。此后，各地纷纷传出SKP进军的消息，其中不乏杭州、武汉等新一线城市，以及贵阳、呼和浩特等二、三线城市，据业内消息，SKP的目标是在全国完成10家店的布局。

然而，新一线能否接纳姗姗来迟的SKP，下沉城市又能否扛起奢品市场，这些都还是很大的未知数。伴随新项目的增多，如何进行全国高效联动，亦是对SKP运营管理能力的考验。不过，目前从北京、西安的两座SKP、SKP-S身上，我们已经可以看出一些协同性。其中一些具有前瞻性眼光的思路策略，值得学习借鉴。

//文化艺术季IP

如今，艺术与商业空间的碰撞愈发多元。2017年，北京SKP斥资打造了一家开在城市中的新概念书店，其后发展为长久品牌，开设于每一家SKP和SKP-S项目中。这个名为SKP RENDEZ-VOUS【遇见之地】的地方，是一处包含书店、创意西餐、生活好物、艺术展演与文化沙龙的综合生活方式空间。它可以灵活变身成一场新书分享会，一个限时咖啡馆、或是一隅静谧的杂志展厅。

2020年7月27日，北京SKP、SKP-S、西安SKP三地联合推出首次「文化艺术季」，SKP RENDEZ-VOUS成为自家活动的承办地。文化艺术季以主题展览、沙龙分享、观影派对等形式，邀请活跃于当代的文化学者、电影人、音乐人、设计师与生活美学家一起参与，在艺术、科技、建筑、文学等领域展开探讨，目前已从第一届的《翻阅世间千万可能》，延续到2021年第二届《发现的宇宙》。

每年为期一个月的文化艺术季，不仅能通过差异化内容为商场增加客流量，延长消费者的在长时间，更作为第三空间承载着城市文化功能，诠释并引领着都市中的艺术生活方式。这或许也是消费者期待一个优质购物中心来到家门口的理由，对他们而言，如今购物中心所代表的已不再是单纯的品牌和商品，还包含能够接触到的精神资源与生活方式。

//时尚符号

SKP目前是一个商场，未来它或许还是一个时尚符号。一直以来，SKP致力搭建自身买手团队，2018年北京SKP在每一楼均开设了自有买手店铺SKP SELECT，涉及国际高级男女装、精致鞋履、品味珠宝、趣味配件、美妆香氛及家居饰品等多个范畴，降低经营成本的同时，亦成为破除同质化的途径之一。

基于这个团队组织，SKP孵化了一系列时尚媒介，强化极具自我标签和国际水准的时尚杂志、时装周等。2015年，《SKP MAGAZINE》成为第一本在巴黎时装周曝光的中国时尚杂志，它于每季发行，专注时尚、奢侈品、生活方式和文化，同期进行秀场解读、时尚趋势研判等。SKP时装周则依托SKP SELECT及各大高端时尚品牌，对标纽约、巴黎等国际时尚城市，打造国际时尚零时差的体验。这种发声与尝试，对一个百货商场来说是具有前瞻性的，整体布局之下，SKP正在加码自己于时尚领域的商业统治力与资源协同性。

//碳中和

在气候危机和社会意识觉醒面前，时尚产业的每一个环节都被带入到可持续发展的行动中来。目前，北京SKP、SKP-S、西安SKP已实现全面碳中和，成为中国首家碳中和零售商场。

据悉，目前SKP已经将碳中和的新模型，运用到了即将开业的成都和武汉门店，而随着其零售版图在中国的进一步扩张，类似落地的可持续发展实践无疑将影响越来越多的城市。