房企抢发绿债，金茂创了两个纪录！

作者/严明会

在碳中和理念日益深入的大环境下，政策逐渐落地，碳中和债券的发行也日益增多。

4月25日，中国金茂以北京凯晨世贸中心为基础资产设立的“中信证券-金茂凯晨2022年绿色资产支持专项计划（碳中和）”在上海证券交易所完成簿记，发行规模为87.08亿元，全场认购倍数高达2.5倍，票面利率3.4%，期限18（3+3+3+3+3+3）年。

这也是目前全国最大的碳中和CMBS产品，刷新了一个月前的记录。

3月29日，中国海外发展宣布成功发行绿色（碳中和）CMBS产品“中信证券-上海中海国际中心绿色资产支持专项计划（专项用于碳中和）”，发行规模50.01亿元。当时，该类债券的规模为国内最大。

事实上，我国在碳中和债券的发行刚起步不久，在2021年才被提出，发行主体多为央企，且对底层资产的绿色建筑水平要求较高。但其在短时间内已成为绿色债券的重要组成部分，2021年发行规模超过1800亿元，占据整个绿债市场的三分之一。

此外，据乐居财经不完全统计，远洋、金融街、当代置业、朗诗、旭辉、禹洲和正荣地产等房企也凭借绿色建筑项目在近两年相继发行过绿色债券。

突围融资“窄门”

2022年以来，行业风险尚未出清，房企债务风险仍然存在，信心修复仍需时间。据克而瑞研究中心不完全统计，一季度100家典型房企的融资额为2055.12亿元，同比大幅下降52.5%。

毫无疑问，绿色债券给房企们提供了一条新的融资思路。中国金茂方面表示，此次成功发行低利率CMBS项目，也进一步凸显了其多元畅通的融资渠道和较低的融资成本。

据悉，金茂本期CMBS产品的基础资产北京凯晨世贸中心，位于北京市西城区复兴门内大街，地处长安街、金融街和西单商圈辐射区域内，近三年平均出租率始终高于99%，且租金呈现上升趋势，主要租户包括中化系统内公司、中国进出口银行、中国对外经济贸易信托等。

2013年，北京凯晨世贸中心成为中国大陆首家获得美国LEED-EB铂金认证的高端物业项目，并成功出售1000吨碳排放配额，完成了国内建筑业碳交易第一单，并取得了“三星级绿色建筑标识”和美国“WELL金级预认证”。在保留原有生态的基础上，凯晨世贸中心打造了富有层次的绿化体系和景观，充分体现了中国金茂运用科技手段助力节能减排的能力。

对中国金茂来说，绿色低碳是其一贯的坚持。随着碳中和实践的不断深入，金茂又相继打造了长沙梅溪湖国际新城、南京青龙山国际生态新城等多个绿色生态典型项目。

截至目前，中国金茂已在长沙、青岛等30余个城市落地70余个项目，规划供能面积超过3000万㎡，清洁能源利用率达到100%，可再生能源利用率近80%，每年可减少CO2排放67万吨，减少标准煤26万吨，相当于植树3629万棵。

并获得262个国内外绿色标志及认证，位居房地产企业绿色影响力排行榜头部排名，并成为第二十四届联合国气候变化大会中国角边会上，唯一受邀进行经验分享的企业。

降低融资成本的利器

碳中和债是在碳中和的大背景下应运而生的新品种，由交易商协会在2021年推出，也被业内视为绿色债券的“升级版”。去年7月，沪深交易所相继发布有关碳中和债的《指引》，明确了碳中和债的定义以及发行要求。

作为绿色债券之一，“碳中和债券”在绿色债券政策框架下，将募集资金专项用于清洁能源、清洁交通、可持续建筑等具有碳减排效益的绿色项目。但与此前的绿色债券相比，碳中和债的资金用途和目标更为明确，但发行更为严格，发行前需要第三方机构进行评估认证。碳中和债要求定期进行信息披露，资金使用透明度更高。

从债券类型来看，碳中和债发行类型较为丰富多样，涵盖中期票据、短期融资券、超短期融资券、公司债券、资产支持证券、资产支持票据、资产支持商业票据及定向债务融资工具，主要发行市场为银行间市场和交易所市场。

此外，碳中和债具有明显的融资利率优势。对于大部分融资主体而言，发行碳中和债券要比发行普通债券利率更低，且在国内市场上贴标碳中和债券的超额认购率亦高于普通债券。

2021年2月7日，全国首批碳中和债券在银行间市场发行，发行人包括华能国际、南方电网、三峡集团等大型国企，发行人信用评级均为AAA。

随着碳中和债券的逐渐放开，发行主体也从最开始的大型央国企背景的AAA，逐渐扩展到省属乃至地市的 AA国企。

去年以来，碳中和债发展迅速。据交易商协会数据，截至2021年末，碳中和信用债累计发行151支，发行规模合计1807亿元，其中74支贴标“碳中和债”。发行品种上，碳中和债发行以中票、公司债和超短融为主，行规模分别为1051亿、422亿、285亿元。

而在碳中和CMBS产品方面，发行的数量相对更少。在中国金茂之外，2021年6月，中海以成都国际中心作为标的发行了国内首单碳中和CMBS项目，同年12月，又以上海国际中心为底层资产发行，总规模超70亿元。

3月23日，中航产融完成发行“中航证券-中航产融大厦绿色资产支持专项计划（碳中和）”，发行规模39亿元，期限不超过18（3+3+3+3+3+3）年，优先级产品评级为AAA，利率3.40%。此次发行获得近1.62倍的超额认购，最终利率较初始价格指引收窄了60个基点。