走出广州第一站，越秀拉来国资做TOD生意

作者/杨宏彬

“越秀地产在TOD方面具有技术优势，这也是我们的关键领域，未来希望能够走去广州，拓展广州以外的TOD项目。”

林昭远的话音刚落，越秀地产的省外TOD项目就已经有了进展。

2022年5月10日，越秀地产(00123.HK)发布公告称，子公司广州市城市建设开发有限公司（下称“广州城建”）将向杭州市地铁集团有限责任公司（下称“杭州地铁”），收购杭州北汇置业有限公司（下称“杭州北汇”）51%的股权，交易总价17亿元。

公告显示，广州城建由越秀地产间接持股95%，广州越秀持股5%，而广州越秀为越秀地产的控股股东。卖方杭州地铁为杭州市人民政府实际控制的公司，其合计持有杭州北汇100%的股权。交易完成后，杭州北汇由广州城建与杭州地铁分别持有51%与49%。

交易总价17亿元，由股价交易款7301万元以及贷款转让金额16.3亿元构成，而贷款转让金额则包括贷款本金15.8亿元及利息4870万元。

收购杭州北汇，越秀地产实际上是为了参与杭州的TOD项目。公告提到，杭州北汇为一个大型综合项目的开发主体，该项目坐落于杭州市余杭区勾庄板块，地块面积约为19.49万平方米，许可建筑面积(GFA)约为22.59万平方米。项目距地铁2号线白洋站约1.5公里，距目前在建的地铁4号线勾阳站约1.0公里，拥有双边终点站。

越秀地产表示，收购杭州北汇的部分股权将会增加集团优质的土地储备，项目将会是集团在广东省外的第一个TOD项目。

与国资做生意

实际上，越秀地产的这个新TOD项目，是从公开市场竞价得来的。

2022年4月2日，杭州北汇置业有限公司51%股权在杭州产权交易所挂牌，转让底价7301万元。截止2022年2月28日，杭州北汇的总资产为15.13亿元，总负债为15.46亿元，所有者权益为-3216.7万云；营业收入及利润均为0。

挂牌信息显示，卖方要求受让方或其关联方必须至少拥有1个地铁车辆段上盖物业项目开发操盘经验，且项目地上建筑面积不少于25万㎡，同时2020年主体信用等级达到AAA级。

换言之，杭州地铁需要一个有TOD经验且资金充沛的合作方。而越秀无疑是符合条件的人选。截至2021年底，越秀地产在开发中的TOD项目共有6个，TOD项目的总土地储备达到376万平方米，约占大湾区土地储备的25.2%和该集团总土地储备的13.9%。

此外，如林昭远所言，越秀地产本身也有TOD项目的需求。事实上，自从2019年引入广州地铁成为战略股东，“轨交+物业”的TOD发展模式便一直是越秀地产的发展重点。

至于此次为何要与杭州地铁合作，这或与TOD项目目前的开发模式有关。有业内人士分析称，对于民企而言，TOD的最好的开发模式是跟地铁、轨道交通类公司合作，以采取股权入股的方式进入，这样前期依靠地铁公司具备轨道建设相关专业能力和开发经验在拿地的时候更具优势。

对于杭州余杭区勾庄TOD项目的管理，杭州地铁将与越秀地产共同组建管理团队，杭州地铁将保留对项目的知情权及监督权。管理层方面，杭州北汇的新董事会将由五名董事组成，其中三名由越秀方委任，两名由杭州地铁方委任，董事会主席将由杭州地铁方提名。

房企的TOD故事

今年以来，越秀地产的TOD战略实施的非常迅速，在一个月前，其才刚刚拿下了广州琶洲南项目49%股权。

2022年4月6日，越秀地产发布公告，称拟收购广州琶洲南一项新TOD项目。通过收购目标控股公司股权、贷款权利以及目标公司的贷款权利，越秀地产将获取琶洲南项目49%权益，收购交易对价约为人民币50.1亿元。

收购事项完成后，越秀地产TOD项目的总建筑面积将增加至约419万平方米。仅仅一个月时间，越秀地产再下一城，建筑面积或增至441.59万平方米。

事实上，随着国内各大城市积极推进城市轨道交通的发展，TOD开发模式逐渐成为房企寻求转型发展的突破口。据克而瑞研究报告显示，TOD模式可为房企在城市土地资源日趋紧缺的背景下，带来新的开发资源，增强溢价能力，拓展增长空间与能力半径等，为房企转型提供新契机。

在此背景之下，包括越秀在内的多家头部房企已经开始抢占TOD赛道。

万科，是一家与越秀一样拥有“地铁基因”的房企。作为国内较早涉足TOD开发的房企，万科TOD版图已从一线城市逐步拓至核心二线城市。截至2020年6月，万科累计获取49个TOD项目，涉及建筑面积1803万平方米，累计总投入2400亿元。

同样的TOD先行者还有龙湖。龙湖房企中TOD“头部”先行者，2003年开始探路TOD模式,从模式初成到全国样本。截至2021年末，龙湖商业已进入全国30座城市，累计开业商场达61座，累计获取的商业项目超过120个。

同样贴着TOD标签的还有中骏、华润等房企。据悉，中骏目前已在全国核心一二线城市落地TOD综合体近400万方。而截至2021年1月，华润置地已在全国范围内落地76个TOD综合体，遍布30多个城市，建筑规模超过3500万㎡。