一街之隔，青岛香港中路商圈分化“红”与“黑”

近日，一座曾占据市级商圈黄金地段、红极一时的购物中心——青岛百丽广场闭店停业，以三次法拍收场，抹去了自己独属于青岛的商业记号；而在此期间，青岛万象城二期开业，青岛海信广场（需求面积:0-0平方米）也正进行三期扩建……

停业法拍与升级改造的极端商业现象在香港中路商圈同时出现，且青岛海信广场与青岛百丽广场仅相隔了一条澳门路。

纵观青岛商圈，如此“两极化”的现象早非个例。城市更新进程下，青岛作为新一线城市，进入新旧动能转换、存量改造阶段，商业消亡与新生同行。

基于此，赢商网将聚焦香港中路商圈的两极化现象，通过对商业环境变化、地理位置、交通、租金等维度分析，对比青岛万象城一期、青岛海信广场及青岛百丽广场的商业表现，就成熟商圈在存量之下形成淘汰、更替的生存现状进行探讨，呈现同一商圈内商业项目的不同命运。

一、香港中路商圈“当红”，百丽却掉队

香港中路商圈作为青岛的知名高端商圈，位于青岛市南区香港中路，商圈面积226.88万㎡，目前商圈内已有青岛海信广场、青岛永旺东部购物中心、麦凯乐总店、青岛银座中心、青岛中铁中心广场、青岛海航万邦中心以及城市级商业青岛万象城一期、万象城二期等多个不同类型的商业项目，是青岛目前商业氛围最为活跃的商圈之一。

加之1994年青岛市政府从中山路迁至香港中路，其文化引领地位上升，使得香港中路商圈在青岛商圈中占据着重要地位。

图片来源：赢商大数据-城市商业地图

而目前三度法拍的青岛百丽广场也曾是香港中路商圈的一员。该项目于2010年开业，作为山东首个业态完整的商业mall，项目引进百货、超市、电影院、美食街、餐饮、特色酒吧等业态，吸引青岛多家首店品牌入驻。其中，ZARA、优衣库、丝芙兰、无印良品、哈雷·戴维森等均为山东首家门店。值得关注的是，H&M青岛百丽广场店不仅是品牌的山东首店，同时也是该品牌继北京后在北方区域的二度进驻。

全盛时期的百丽广场，不仅填补了区域商业空白，也为青岛商业发展注入崭新活力，盘活了香港中路商圈经济。

但随着青岛城市地位的不断上升，2013年后，伟东集团、鲁商集团等本地企业不断崛起，华润、永旺等外来企业抢滩市场，曾经占据一方龙头地位的百丽广场难掩疲态：2015年前后，商场开始陆续有店铺退出；2018年，永旺超市宣布闭店；2021年，星巴克及百老汇影城也宣布停业。

在城市、行业更新变化的大背景下，青岛百丽广场难以为继，其与周围青岛万象城、青岛海信广场的差距也早就拉开。

二、百丽“变黑”，原因几何？

1、租金性价比不足难招商，远离地铁致客群流失

从地理位置来看，青岛百丽广场位于青岛市市南区澳门路88号，总建面约20万平方米，西侧毗邻奥林匹克帆船心和五四广场，南侧为浮山湾，东侧为海信广场及高端住区燕岛国际，是环绕于青岛旅游胜地内的商业形态。

图片来源：高德地图

青岛百丽广场不仅坐拥周边中高端住宅的居民客群，也更靠近奥帆中心、五四广场的沿海优势，享有更大范围的旅游客群。

由此可知，其优越的地理位置决定了其高起价的租金。同理，与青岛百丽广场仅有一街之隔的青岛海信广场，以及同商圈内的青岛万象城一期也开出较高租金。同处于高租金情况下，租金性价比成为品牌首先考虑的因素。

青岛万象城一期定位中高端购物中心，与定位高端的青岛百丽广场相比，其覆盖客群更广，对品牌而言，选择范围更大；而对于相同定位的青岛海信广场而言，自2013年完成二期建设后，其品牌业态规划更加完善，从百货转型购物中心的意图也愈发明显，从长远来看，更容易吸引品牌进驻。

相比之下，2015年前后，占据黄金地段的百丽广场已经开始走下坡路，不少品牌在拥有更多选择的情况下，不敌高租金及新购物中心的冲击，开始陆续撤店。

值得注意的是，2016年12月，五四广场站随着青岛地铁3号线的全线贯通而启用，2017年，随着2号线开通，五四广场站成为青岛地铁2号线的中转站，青岛万象城一期也成为双地铁上盖商业，贯通周边商圈及住宅，拓宽了其客群触达范围。较青岛万象城一期的地理位置而言，青岛百丽广场缺少了地铁触达优势，由此也造成了部分客群流失。

2、转型不顺，难挽危局

2015年前后，青岛商业进入全新时代。大批量商业综合体陆续开业，带动青岛其他商圈开始崛起。

例如青岛凯德mall所在的新都心商圈，青岛百盛金狮广场、青岛崂山利群金鼎广场所在的崂山商圈以及青岛伟东乐客城所在的李村商圈等。在新旧更替的商业节点下，新涌入的商业项目对已有商业环境产生冲击，不可避免地与已有商业项目形成竞争关系。

在此冲击下，商业项目开始“内卷”。从香港中路商圈来看，2013年，青岛海信广场完成了二期扩建，打破百货模式，增添餐饮、文体娱等业态，向全业态购物中心靠拢，且目前仍在进行三期扩建，结合艺术、文化展览等方式，打造“城市会客厅”。

青岛万象城二期也于2021年10月开业，区别于一期轻奢的定位，二期定位更倾向于中端上班族，扩大了餐饮、电子产品、能源汽车等细分业态的品牌数量。与此同时，其运营商华润万象生活也正加速在青布局，于2018年开业城阳万象汇，2022年，第三座万象系购物中心崂山万象汇也将开业，与已有的城阳万象汇、青岛万象城形成商业联动。

而青岛百丽广场也已然嗅到商业转变的时机，2019年，据青岛市自然资源和规划局消息，市、区招商主管部门曾试图积极推进百丽广场的招商工作，争取早日盘活该项目。但品牌迫于昂贵租金及运营不善等问题逐渐撤铺，自2018年百丽广场永旺店闭店后，挣扎不多时的百丽广场难挽危局，最终还是陷入闭店法拍境地。

结语：

从成功到黯然退场，百丽广场自2010年开业至今已有十余年。十年间，青岛商业市场发生了翻天覆地的变化。

放眼整个青岛商业市场，不难发现，被时代洪流淹没的商业项目并非少数，而商圈内的“两极化”现象也普遍存在。加之疫情黑天鹅的出现，让商业市场又新增更多不确定因素，也让购物中心面临着更多挑战。在此背景下，有像百丽广场一样经营不善走向闭店或法拍的失败项目，也有不断调转商业视角，进行升级改造的标杆项目……

存量之下，已有的商业项目如何维持自己的商业地位，更进一步？新下场的商业项目如何以新姿态吸引眼球？

在青岛的商业发展中，试图解决此问题的购物中心，仍有漫漫长路要走。