新城春风拂过：10亿中票发行、62亿公司债提交注册与美元债破冰

作者：陈玲

最近关于新城的融资动态不少，在10亿中票成功发行后，61.72亿小公募债提交注册，并发出今年首笔美元债。

5月31日，新城发展对外公告，发行金额为1亿美元优先绿色票据，年利率7.95%。

据悉，新城发展此次发行为担保发行。一般而言，美元债的担保发行分为境内母公司担保发行和银行提供备用信用证（SBLC）担保，于年内发行的绿城中国、卓越商企美元债均为SBLC+担保的发行架构，而要拿到银行背书，发行人也需要给银行资产抵押，进行增信。

但在银行支持下，信用评级也会相应较高，发行利率则更低，绿城中国、卓越商企今年发行美元债利率为2.3%和2.91%。

相较而言，新城发展此次所发行的美元债利率较高。据查阅，目前新城发展流通中的债券共8支，存续余额为22.04亿美元，票面利率最低为4.25%，平均利率为5.82%，此次发行的7.95%利率美元债为当中最高的一只。

但实际上，新城控股持有不少可用于增信的抵押物。截至2021年末，新城所持有的因公司借款及债券融资而抵押的投资性房地产账面价值为445.71亿元，剩余账面价值624.71亿元的投资性房地产仍可开展融资。

几乎同时，新城控股61.72亿元公司债券已向上交所提交注册，此次债券发行总额不超过61.72亿元，拟分期发行，期限不超过5年（含5年）。

根据募集说明书，该笔公司债拟全部用于偿还到期或回售的公司债券本金。

数据来源：募集说明书

无独有偶，5月30日，新城控股2022年第一期10亿元中期票据完成发行，实际发行总额10亿元，发行利率6.5%，期限2＋1年，资金将全部用于偿还置换先前已到期兑付的“17新城控股MTN001”到期债务，这也标志着首单信用保护缓释凭证“CRMW”正式落地。

观点新媒体获悉，新城控股此次发行中票迎来中债信用增进公司和上海银行两家机构联合创设首单“CRMW”，也成为中债民企支持工具首单房企信用风险缓释凭证，总金额不超1.3亿元。

所谓CRMW，是指由标的实体以外的机构创设的，为凭证持有人就标的债务提供信用风险保护的、可交易流通的有价凭证，即一对一的关于信用风险的合同。创设机构创设CRMW后，始终作为信用风险保护的提供方，购买了这种产品的机构获得创设机构提供的信用风险保护。

继碧桂园、龙湖、美的置业3家民营房企被监管机构选定为示范房企之后，这一名单继续扩容，旭辉与新城控股两家房企被纳入其中。

东方金诚固收团队在一份报告中指出，示范房企获指导境内发债，是对监管层此前政策承诺的具体落实，释放出支持房企合理融资需求的更为明确的信号，有利于提振市场信心，进一步改善房企融资环境。

从以上融资动态可以窥探，新城确实迎来了融资“春风”，不过企业的流动性更重要在于销售情况恢复与好转。

数据显示，前四月，新城控股累计合同销售金额400.88亿元，同比下降43.07%；4月单月合同销售金额90.29亿元，同比下降56.53%。在观点指数最新发布的前五月销售表现中，新城控股前五月合约销售金额514.8亿元，同比下降45.6%.

在最近上交所组织召开的公司债券投融资对接会上，新城控股高级副总裁兼财务负责人管有冬介绍，新城销售中长三角地区占比较高，接近50%，在房地产市场下行大环境下，长三角地区依旧有恢复销售的能力。

他表示，2月公司抢抓春节返乡置业热潮，销售额与1月份相比有明显提升。不过，受新冠疫情反复影响，4月新城控股销售情况出现回落。

“疫情严重时，长三角很多地区售楼处不能开放，即使有少部分开放，客户到访也受到限制。”

惠誉同样在一份报告中指出对销售下滑的担忧，称新城一直依赖销售收入来偿还债务，第一季度销售额同比下降37%，与同行表现基本一致。然而，由于土地储备集中在长三角地区的低线城市，疫情反复和相关限制可能会影响该集团的短期销售。

值得关注的是，“五一”假期以来，随着各地优化调整楼市政策逐步释放利好，包括按揭贷款利率下降、降低首付比例以及放宽限购、限售条件等，房地产市场销售行情呈现复苏趋势。

管有冬表示：“与4月份相比，公司5月份销售额应该会有明显提升，未来几个月销售额也有望陆续企稳，呈现出增长趋势。”

对于大家所关注的债务情况，他介绍，2022年，新城控股在公开市场的总债务规模约126亿元。其中，公司在今年前5个月已累计偿还76亿元，目前待偿还债务规模约50亿元，偿债压力已趋于缓解。

根据年报，截至2021年12月末，新城控股有息负债899亿元，在合联营公司中的权益有息负债为115.13亿元。在899亿元有息负债中，银行开发贷占483亿元，美元债139亿元，境内公司债62亿元，ABS及CMBS66亿元。

管理层曾于业绩会中称，有“两手准备”进行偿债：一方面，合理控制融资成本的前提下，关注公开市场以及吾悦广场资产盘活的机会；另一方面，对现金流的排布具备底线思维，做好自有资金偿还准备，公司自有资金可以做到全年的到期债务偿还。