北京第二批集中供地收官:14宗地成交500亿 华润中建中海领衔龙湖独苗

观点网   2022-06-08 14:06
核心提示:北京第二批集中供地收官,成交总金额499.575亿元。就目前拍地结果,成交的14宗地块仅龙湖一家民企;半数为联合体竞得,不乏华润等国企。

作者:潘玲宣

因疫情防控需要,6月1日北京市政服务大厅稍显冷清,但场内热度不减。

现场竞价的7宗地块总成交额281.475亿,加上此前底价成交7宗地块218.1亿元,北京2022年第二批集中供地共成交14宗地块,成交总金额499.575亿元。

另有1宗顺义薛大人庄地块因达到地价上限19.55亿元、达到现房销售面积上限3万平方米,转入竞高标准商品住宅建设方案程序,地块最终竞得人待定。

回看今年首批集中供地,供应18宗地块,成交17宗,其中底价成交数量为8宗,平均溢价率4.5%。相较而言,刚结束的第二批集中供地中流拍地块数量增加至3宗,底价成交7宗,平均溢价率升至5.35%。

本次17宗地块均设置了总价上限,溢价率上限最高为15%。除底价成交的7宗外,6月1日现场竞价的7宗地块中,有4宗溢价率达最高水平。而北京首批集中供地多宗地块溢价率上限低于10%,整体溢价率上限水平的提高,或许也是影响此次集中供地平均溢价率上升的原因之一。

成交的14宗地块中,半数为联合体竞得。联合体拿地早已成北京土地市场的固定套路,倒也不足为奇。一般而言,地块总价高、资金占有量大,更多企业愿意选择以联合体形式参加拿地。

但此次成交价前三高的丰台区亚林西、朝阳区太阳宫、顺义新城第19街区地块,却均为房企单独摘得。具体而言,华润74.7亿元底价摘得丰台右安门街道亚林西地块,中建玖合66.815亿元溢价率15%摘得朝阳区太阳宫地块,中海54.7亿元溢价率1.48%摘得顺义新城地块。

底价成交的7宗地块中,联合体拿地数量倒是占据了其中5宗。

这也反映出第二批集中供地的一大看点,即摇号确定竞得人。例如,大热地块朝阳区太阳宫新区D区0210-029地块的报名企业除中海、金茂、中建智地、中建玖合等企业外,不乏城建+华润、大悦城+厦门国贸、首开+保利+建工等联合体。在现场报价触达土地合理上限价格后,转入竞政府持有份额,再次触达上线后摇号确定中建玖合为最终竞得者。

而华润竞得的亚林西地块商品房销售指导价为11.2万元/平方米,尽管该板块区位较好,为三环内稀缺地段,但因规模较大、起拍价高,也劝退不少企业。

地块性质为R2二类居住用地、B4综合性商业金融服务业用地、A334托幼用地,建筑规划面积约20.5万平方米,其中需配建3360平方米幼儿园以及约10万平方米的商业。

诸葛找房数据研究中心分析师关荣雪表示,亚林西地块地理位置较佳,但仅有华润一家报名着实有点出乎意料,可值得注意的是其高达74.7亿元的起始价对于房企资金的考验也足以使得不少企业望而却步。

据了解,该地块仅有华润报名。同时,亚林西地块附近的昆仑域也是华润操盘,有业内人士分析称,华润竞得该地块后,依托体量优势及在该板块内的其他项目,或可形成规模效应。

至于顺义新城第19街区地块则为此次集中供地的另一种情况,该地块建设用地面积157751.99平方米,规划建筑面积187262.38平方米,体量为本次出让地块之最。根据出让文件,该地块内托幼用地不出让,将由竞得人建设后无偿移交相关部门。

此次出让地块中尚有一宗未确定最终竞得人,根据竞拍规则,顺义薛大人庄地块现场近30轮报价达到地价上限19.55亿元、达现房销售面积上限3万平方米,转入高标准商品住宅建设方案投报程序,竞得人待定。

19.55亿元的价格溢价率达15%,住宅销售指导价7.3万元/平方米。参与该地块现场竞价的房企包括华润、首开、保利、懋源;而有消息指,懋源于现场率先提交申请书,显然对该地块“势在必得”,已经提前做了准备。

数据来源:观点指数整理

北京链家研究院高级分析师岳微指出,二批次北京土地地价降低、配建减少,部分地块商品房指导价格甚至出现倒挂现象。

例如再度上架的昌平平坊村地块减少4.75万平公租房配建、土桥新城地块地价减少3.2亿元、平西府地块较2021年商品房指导价降低3000元/平方米,丰台小瓦窑地块较周边指导价降低5000元/平方米,石景山衙门口地块指导价一年未涨,太阳宫、亚林西地块与周边二手住宅亦有倒挂。

从出让方式及出让条件来看,北京出让机制得到进一步优化。岳微表示:“通过预申请机制的建立,使得意向房企对地块的真实反馈可提前抵达关联部门,促进了政企之间的良性互动;也使得房企决策周期有所延长,有助于房企排布规划前置,缩短土地至产品的转化时间;在资金缴纳层面则给与企业筹措时间。”

据悉,为减轻企业资金压力,鼓励市场主体积极参与竞买,第二批次预申请机制也进行了优化调整。今年4月,北京市规自委发布公告,明确参与预申请后竞得商品住宅用地的企业,其50%土地开发建设补偿费由原来成交后30个自然日内缴清延长至成交后4个月内缴清。

尽管如此,大兴、房山、通州、门头沟等区域在预申请阶段均有地块上架,但从最终挂牌地块信息来看,市场反应一般,结合第二批集中供地最终的报名及成交结果,土地市场区域分化较为明显,房企也皆有各自考量。

据统计,第二批集中供地华润除底价获得丰台亚林西地块之外,又与葛洲坝组成联合体竞得昌平平西府地块,成交价44.16亿元,溢价率15%。中建玖合、中建智地同为中建旗下公司,北京石泰、北京城谷恒泰背后则均为国央企或地方国资……就目前拍地结果,成交的14宗地块仅龙湖一家民企。

“房企拿地的核心逻辑是,既能够满足去化速度的要求,也能够实现企业基础的利润率目标,只有这二者之间实现双赢,企业才会积极地去竞地。”合硕机构首席分析师郭毅称:“北京调控保持严格状态,企业拿地更加谨慎理性,可谓是精准投资、精算利润。”

另值得一提的是,北京第二批集中供地首次提出建设“全龄友好社区”的要求,选取昌平区平西府、顺义区福环和顺义区薛大人庄3宗用地进行试点,竞得人须建设以适老性为主的全龄友好社区。

根据相关文件,全龄友好社区建设要求从配套设施、室内空间、交通流线设计、公共空间、智慧应用与安全保障、服务等方面,提出以适老性为主的建设要求,同时兼顾其他年龄段人员特殊需求。

明确在供地审核意见确定的建筑规模基础上,允许项目增建500-1000平方米用于满足老年人日常需求的养老服务设施,对于试点以外的项目也提出了鼓励性政策,鼓励企业自愿建设全龄友好社区。

一方面,全龄友好社区的建设能盘活多方资源,使得相关多个主体可以参与到社区后续运营服务中,有助于促进社区养老服务供给的专业性以及精细化程度的提高。另一方面,“对于通过评审符合全龄友好社区要求的,届时将按照北京市有关政策给予支持。”随着试点工作推进,未来也将有可能在此基础上更多普及开来。

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文章关键词: 北京北京土拍集中供地
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