新城偿债后的债务解构

作者：陈玲

3月业绩会上，王晓松称新城自有资金足够偿还年内到期债务。如今，又偿还了一笔4亿美元债。

6月10日，新城发展对外公布，公司已偿还于2022年6月11日到期的4亿美元票据本金及利息。于偿还完成后，新城截至公告日期概无任何尚未偿还的2022年票据。

数据显示，在这笔4亿美元债偿还后，目前新城发展流通中的债券共7支，存续余额为18.04亿美元，票面利率最低为4.25%，利率最高为7.95%。

值得关注的是，在不久前的5月末，新城发展迎来久违的新发美元债，发行金额为1亿美元优先绿色票据，年利率7.95%，发行成本虽较2021年9月上行了3.7个百分点，但此时民企能成功发债已是不易。

观点新媒体获悉，在目前民营房企中，新城的债务情况较为可控，未偿还的即期及非即期借贷合共为1042.16亿元。

从债务结构看，银行开发贷的数值有一定提升，这部分债务占比最大达到513.25亿元，较上一年的432.68亿元上升18.62%。

余下种类同比均有所下降，其中，优先票据人民币225亿元，较上一年人民币239.78亿元下降6.16%；境内公司债62.3亿元，较上一年74.66亿元下降16.56%；中期票据37.61亿元，较上一年的54.56亿元下降31.07%；资产支持类为65.96亿元，较上一年的79.39亿元下降16.92%。

债务期限来看，新城发展以长期借款为主，2年以上、1-2年、1年内到期的债务分别占新城发展总债务比例的30%、33%、37%。

数据来源：企业公告、观点指数整理

现金流方面，截至2021年12月末，新城发展银行及手头现金（包括受限制现金）约556.53亿元，现金和现金等价物446.05亿元，能够覆盖短期负债。

并且，截至2021年末，新城发展银行授信总额为1129亿元，其中公司及子公司使用的授信是377亿元，新城发展可以在上述授信总额内开展融资，以支持业务发展。

如今的从容或许得益于这家企业对于危险的敏锐感知，公司董事局主席王晓松曾于3月的业绩会中提及，去年7月，公司就已觉察到市场和金融端变化，随后8月就停止拿地，紧付款、强销售、抓回笼、抢按揭。

“从去年开始，新城把现金流的排布做了底线思维，把所有融资性现金流排全年方案。排完之后，会发现现金很紧，但可以排出来，还是不错的。”

据悉，2022年，新城发展一共将近有165亿公开债务到期，当中3月是单月到期债务最高峰，单月达到43亿。

“目前来看，1-3月份到期债务46亿偿付到期，其中3月到期的新城控股美元债也安排提前赎回，除了3月前到期债务，大约还有56亿在4-6月份到期，剩下63亿今年下半年到期。”

他表示，不同于3月份的集中到期，剩余债务到期时间比较均匀，新城发展可以从容应对剩余月份债务到期偿付。

王晓松透露，新城控股将通过“两手准备”进行偿债：一方面，合理控制融资成本的前提下，关注公开市场以及吾悦广场资产盘活的机会；另一方面，对现金流的排布具备底线思维，做好自有资金偿还准备，公司自有资金可以做到全年的到期债务偿还。

另一方面，是吾悦广场能够带来的物业贷款。据悉，新城目前只有30%左右吾悦广场做了抵押和融资，剩余处于无抵押的自由状态，以后可以根据公司融资规划做出安排。

财务负责人管有冬表示，经营性物业贷是以开业项目为资产基础进行融资，当前新城已经有115多座已经开业的自持吾悦广场，它们都可以符合进行经营性物业贷融资的方向。

不过，对于房企而言，销售才是源头活水。但就前5月的销售情况看，这一状况并不乐观。在观点指数发布的“2022年1-5月房地产企业销售表现”研究报告显示：5月份前100房企实现权益总销售金额3840亿元，环比增加14.8%，但对比去年同期下降58.3%。

1-5月，前100房企累计实现权益总销售金额18525亿元，同比下降54.4%，降幅较1-4月扩大1.1个百分点。

新城也未能独善其身，5月合同销售金额110.81亿元，较上年同期下降54.25%；销售面积约114.26万平方米，比上年同期下降47.75%。

1-5月，新城累计合同销售金额约511.69亿元，比上年同期下降45.93%；累计销售面积约525.07万平方米，比上年同期下降41.90%。