新城偿债后的债务解构

观点网   2022-06-13 10:52

核心提示:在目前民营房企中,新城的债务情况较为可控。

作者:陈玲

3月业绩会上,王晓松称新城自有资金足够偿还年内到期债务。如今,又偿还了一笔4亿美元债。

6月10日,新城发展对外公布,公司已偿还于2022年6月11日到期的4亿美元票据本金及利息。于偿还完成后,新城截至公告日期概无任何尚未偿还的2022年票据。

数据显示,在这笔4亿美元债偿还后,目前新城发展流通中的债券共7支,存续余额为18.04亿美元,票面利率最低为4.25%,利率最高为7.95%。

值得关注的是,在不久前的5月末,新城发展迎来久违的新发美元债,发行金额为1亿美元优先绿色票据,年利率7.95%,发行成本虽较2021年9月上行了3.7个百分点,但此时民企能成功发债已是不易。

观点新媒体获悉,在目前民营房企中,新城的债务情况较为可控,未偿还的即期及非即期借贷合共为1042.16亿元。

从债务结构看,银行开发贷的数值有一定提升,这部分债务占比最大达到513.25亿元,较上一年的432.68亿元上升18.62%。

余下种类同比均有所下降,其中,优先票据人民币225亿元,较上一年人民币239.78亿元下降6.16%;境内公司债62.3亿元,较上一年74.66亿元下降16.56%;中期票据37.61亿元,较上一年的54.56亿元下降31.07%;资产支持类为65.96亿元,较上一年的79.39亿元下降16.92%。

债务期限来看,新城发展以长期借款为主,2年以上、1-2年、1年内到期的债务分别占新城发展总债务比例的30%、33%、37%。

数据来源:企业公告、观点指数整理

现金流方面,截至2021年12月末,新城发展银行及手头现金(包括受限制现金)约556.53亿元,现金和现金等价物446.05亿元,能够覆盖短期负债。

并且,截至2021年末,新城发展银行授信总额为1129亿元,其中公司及子公司使用的授信是377亿元,新城发展可以在上述授信总额内开展融资,以支持业务发展。

如今的从容或许得益于这家企业对于危险的敏锐感知,公司董事局主席王晓松曾于3月的业绩会中提及,去年7月,公司就已觉察到市场和金融端变化,随后8月就停止拿地,紧付款、强销售、抓回笼、抢按揭。

“从去年开始,新城把现金流的排布做了底线思维,把所有融资性现金流排全年方案。排完之后,会发现现金很紧,但可以排出来,还是不错的。”

据悉,2022年,新城发展一共将近有165亿公开债务到期,当中3月是单月到期债务最高峰,单月达到43亿。

“目前来看,1-3月份到期债务46亿偿付到期,其中3月到期的新城控股美元债也安排提前赎回,除了3月前到期债务,大约还有56亿在4-6月份到期,剩下63亿今年下半年到期。”

他表示,不同于3月份的集中到期,剩余债务到期时间比较均匀,新城发展可以从容应对剩余月份债务到期偿付。

王晓松透露,新城控股将通过“两手准备”进行偿债:一方面,合理控制融资成本的前提下,关注公开市场以及吾悦广场资产盘活的机会;另一方面,对现金流的排布具备底线思维,做好自有资金偿还准备,公司自有资金可以做到全年的到期债务偿还。

另一方面,是吾悦广场能够带来的物业贷款。据悉,新城目前只有30%左右吾悦广场做了抵押和融资,剩余处于无抵押的自由状态,以后可以根据公司融资规划做出安排。

财务负责人管有冬表示,经营性物业贷是以开业项目为资产基础进行融资,当前新城已经有115多座已经开业的自持吾悦广场,它们都可以符合进行经营性物业贷融资的方向。

不过,对于房企而言,销售才是源头活水。但就前5月的销售情况看,这一状况并不乐观。在观点指数发布的“2022年1-5月房地产企业销售表现”研究报告显示:5月份前100房企实现权益总销售金额3840亿元,环比增加14.8%,但对比去年同期下降58.3%。

1-5月,前100房企累计实现权益总销售金额18525亿元,同比下降54.4%,降幅较1-4月扩大1.1个百分点。

新城也未能独善其身,5月合同销售金额110.81亿元,较上年同期下降54.25%;销售面积约114.26万平方米,比上年同期下降47.75%。

1-5月,新城累计合同销售金额约511.69亿元,比上年同期下降45.93%;累计销售面积约525.07万平方米,比上年同期下降41.90%。

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文章关键词: 新城新城债务王晓松
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