华润万象生活豪掷46亿成新晋并购王，与万物云争物企市值一哥

市值“一哥”华润万象生活忙着捡漏，而“老二”万物云则逆风上市。

物业一哥会是谁？

9月28日深夜，华润万象生活扔出了今年第四个收购“炸弹”。公告称，华润万象生活拟收购浙江祥生物业服务有限公司全部股权及关联方债务，交易代价暂定约为10.37亿元。

华润万象生活今年以来已不止一次扮演过“白衣骑士”的角色，在此之前，其还相继收购了禹洲物业、中南服务等。据时代财经统计，华润万象生活今年并购金额约46亿元，为并购金额最大的物企之一。

​市值一哥之争，赚钱能力很悬殊

在物业市场低谷时，华润万象生活忙着捡漏，而万物云则选择逆市加入战局。

9月29日，万物云在港股敲钟上市，成为今年以来港股规模最大的首次公开发行，筹资净额约为56亿港元。

尽管当前物管行业处于冷淡期、估值泡沫破灭，但万物云此番上市所遭受的寒意还是超乎意料的凛冽。事实上，就在上周9月19日，万物云开启全球路演时，万物云董事长朱保全便在朋友圈写道“差市场结交真朋友。”

“差市场”中，万物云公开发售的股份出现认购不足，随后上市首日破发。不过，虽相较2019年郁亮口中“物业板块未来有潜力达到千亿市值”接近腰斩，但截至9月28日收盘，万物云市值约537亿港元，仅次于华润万象生活673亿港元。

横向对比，目前已上市的物企中只有华润万象生活、万物云的市值站在了500亿港元以上，其次为从高峰期2000亿港元市值缩水至400多亿港元的碧桂园服务。再者，保利物业、中海物业、恒大物业市值200多亿港元，其余则大多在百亿市值以内。

除尚未上市的龙湖物业，华润万象生活、万物云几乎是目前物管行业最吸睛的两只物业股。

从市盈率看，华润万象生活同样微超万物云。以9月29日收盘价为准，华润万象生活静态PE为31.92倍，万物云则为26.32倍。两者逼近30倍左右的市盈率，对比去年初高达55.31倍的平均市盈率来说缩水严重，但在如今普遍跌破十倍的市盈率水平面前则遥遥领先。中物研协数据显示，截至8月末，59家上市物企市盈率均值约8倍。

不过，在规模方面，由于母公司房地产项目规模、外拓收购力度等原因，华润万象生活与万物云保持着一定的差距。截至2022年6月30日，万物云累计在管面积达约8.4亿平方米，仅次于碧桂园服务；而华润万象生活累计在管建筑面积则为2.61亿平方米，离雅生活、保利物业等仍有规模差异。

此前，华润万象生活多次喊话要挤进物企“第一梯队”。以2021年年度数据比较，营收237.05亿元的万物云与碧桂园服务站在两百亿阵营，华润万象生活则录得88.75亿元，离百亿营收尚差临门一脚。

不过，在管面积、营收均不足万物云的华润万象生活，赚钱能力超过了前者。2021年，万物云、华润万象生活分别录得净利17.26元、17.14亿元。毛利率和净利率表现上，万物云17%、7.2%的盈利水平与华润万象生活31.1%、19.45%存在不小差距，几乎在头部物管企业中垫底。

赚钱能力的差异也与两者的物管类型与模式相关。尽管万物云的商场写字楼服务收入占比超22%，但相较以商业运营服务为主的华润万象生活来说，后者的盈利能力及想象空间明显更高一些。截至2022年中期，华润万象生活在营购物中心74个，其中重奢购物中心11个。

不过，有交流平台的投资者则认为，近年来万科不断强调自身的科技“武器”还没有发挥作用，加上龙湖物业尚未上市，物业牌面仍可能变动。

市值“一哥”华润万象生活忙着捡漏，而“老二”万物云则逆风上市。