实探苏州大悦春风里:品牌业态加速焕新,工作日客流有待提升

——华东2021年新开代表项目实探

赢商网 李磊   2022-09-30 14:17
核心提示:除去“节日效应”带来的耀眼光环,苏州大悦春风里的“日常表现”是否依旧抗打,赢商网通过实地探访,带您一探究竟。

编者按:据赢商网大数据显示,2021年,华东区域以245个商业项目(商业体量≥3万㎡)拔得全国增量市场头筹,与2020年新开项目数量相比上涨近70%,呈现出极为强劲的增长势头。但当前华东存量商业市场整体趋于饱和,前仆后继入市的新商业体们真的能在激烈的行业竞争中站稳脚跟,获得一席之地吗?

鉴于此,赢商网通过对华东2021年部分新开代表项目进行实探,揭秘这些商业“新生”的真实运营状况。

2021年9月25日,大悦城控股商业产品线大悦春风里旗舰产品——苏州大悦春风里(开业时间:2021-09、已签约342个品牌)正式开业。定位“姑苏理享生活地”,聚焦25-45岁的城市成熟中产,凭借超40%的首店品牌和蕴含春风美意的场景塑造,开业首日便取得了客流量超20万人次,销售额突破1800万的优异成绩,一举奠定了其北苏州商业新势力的地位。

2022年9月24日-25日,苏州大悦春风里举办了周年庆活动。据官方消息显示,周年庆期间客流量破15万人次,销售额突破2400万,会员新增8千,会员消费占比50%,多家门店同期销售额位居苏州、江苏乃至全国第一,成绩斐然。

除去“节日效应”带来的耀眼光环,苏州大悦春风里的“日常表现”是否依旧抗打,赢商网通过实地探访,带您一探究竟。

各楼层客流分化显著

工作日、节假日客流差距明显

9月27日(周二),小编乘坐地铁于傍晚6点左右到达商场B1层。

B1层仅餐饮区域零星可见一些顾客,以服饰、黄金珠宝为主的零售区人气则更差一些,整个B1层给人感觉比较冷清。

沿着自动扶梯到达1楼,人气明显好转,可见三两成群的消费者,其中又以带孩子的家庭客群和年轻情侣为主,一楼外街区域可见一些顾客坐在石凳上休憩。

2楼、3楼的客流情况比1楼略差,但好于B1,3楼儿童零售品牌前的休息区有一些消费者正在休息。

来到4楼和5楼,餐饮品牌门店也大多有消费者就餐,但从门口的情况来看,并未出现排队现象,餐饮堂食整体人气并不理想。

此后,小编前往5楼的哥老官门店就餐,店内空位不多,但在就餐的1小时内,并未出现排队情况;大概晚上8点左右,小编再次前往B1层乘坐地铁,此时B1层人气较来时明显好转,读酥世家、熊治面包等部分门店内出现排队买单的情况。

就此次实探情况而言,工作日傍晚的大悦春风里,整体人气一般。客流集中分布于B1-3楼以及外街,以游逛、休闲为主,4-5楼餐饮区人气未达预期。

这与平时周末小编前往的感受形成了鲜明的对比。在此前节假日的探访中,大悦春风里4、5楼的左庭右院、捞王、巴奴、哥老官等餐饮经常出现排队叫号的情况,B1层人气也很旺。

据赢商大数据显示,苏州大悦春风里8月节假日客流在全市200多家商场中位居5位,但加上工作日客流之后的日均客流位居全市第9,可见工作日客流成为掣肘项目客流近一步提升的重大课题。

多家首店品牌入驻

空铺缩减至25家 开业率升至92%

除了客流,空铺、围挡和新开门店也是此次实探关注的一个重点。

今年5月初,小编曾前往大悦春风里,对项目品牌开关店情况进行过统计。当时受苏州疫情等因素影响,项目空铺约为36个,空铺率约10%。这次实探完,发现大悦春风里的空铺数量减少了12家,目前仅剩25家,空铺率下降至7%。

具体到楼层来看,B1层和2楼外街部分空铺最多。其中B1层有7个空铺,地铁入口处竟紧挨着有3家空铺;1楼室内有1个空铺,街区部分有2个;2楼盒子部分没有空铺,但街区部分约有7个(街区部分铺位划分不太明显,可能存在偏差);3楼2个空铺;4、5楼餐饮楼层各有3个空铺。

值得一提的是,目前商场的6楼即天台部分已经对外开放,并且引进了一家城市营地和一家咖啡店。

与5月份相比,大悦春风里又陆续引入了一些全新的品牌,其中不乏一些区域和城市首店。

B1层引入了乡村基、读酥世家、研卤堂、石灰石烧鸡公、楠火锅、红旗、玩刻主机游戏等品牌;1楼汇集了极宠家苏州首店、滔搏旗下NIKE BEACON 750苏州首店、smart体验中心、哈格达斯北苏州首店、福万斯等重磅品牌;2楼也迎来了蕉下苏州首店的入驻;5楼则有人气餐饮西塔老太太北苏州首店、强记打边炉、萨莉亚等品牌,再次丰富了餐饮业态组合;6楼凭借网红咖啡-茯花北苏州首店和城市营地-肆野拾光全国首店,共同打造年轻潮流的屋顶经济。

截止9月27日,苏州大悦春风里整体开业率达到了92%,相较去年开业时的85%,已经有了一定的提升。

工作日人气成最大难题

高频消费场景或成项目破局点

综合本次实探的情况,可见苏州大悦春风里在品牌业态组合、整体开业率等方面有了长足的进步。不断引进的首店品牌,也持续吸引着周边消费者的到来,使其开业一年便超越了相城天虹购物中心和高铁吾悦广场,成为北苏州名副其实的“人气商场”。但其依然存在着工作日客流不佳的显著问题,如何解决这一问题,让项目再上一个台阶,已然成为运营者的一大难题。

大悦春风里工作日客流较少,与其选址这一“先天条件”脱不开关系:周边3公里范围内覆盖126个住宅小区的同时,仅覆盖2个写字楼,严重缺乏办公人群;而这126个住宅小区,又以刚需和改善型住宅为主,居民工作地点大多位于周边城区,日常上班和通勤占去大量时间,工作日缺少逛街的时间和兴致,购物、社交等方面的需求也往往会选择在节假日集中解决。

在此次探盘过程中,小编发现读酥世家、熊治面包这种高频次、日常消费的品类在工作日的客流明显较高。因此,高频次的业态品牌或将成为项目解决工作日客流问题的一种思路。

基于项目周边2公里范围内都缺少商业体的情况,可以在不影响项目定位和调性的基础上,酌情添加部分偏社区属性的业态,在提高出租率的同时也能满足周边居民的日常所需。

此外,与场内教培、生活服务类等品牌商户联动,工作日傍晚定期举办一些小型暖场活动,也有利于人气的提升。

结语:尽管92%的开业率在行业内不算很高、工作日客流也有待提升,但苏州大悦春风里开业短短的一年间,已基本成长为北苏州的商业旗舰项目。未来,希望苏州大悦春风里能够继续保持发展势头,在各个方面持续精进,为消费者带来更多的精彩内容。

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文章关键词: 苏州大悦春风里
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