实探苏州大悦春风里：品牌业态加速焕新，工作日客流有待提升

编者按：据赢商网大数据显示，2021年，华东区域以245个商业项目（商业体量≥3万㎡）拔得全国增量市场头筹，与2020年新开项目数量相比上涨近70%，呈现出极为强劲的增长势头。但当前华东存量商业市场整体趋于饱和，前仆后继入市的新商业体们真的能在激烈的行业竞争中站稳脚跟，获得一席之地吗？

鉴于此，赢商网通过对华东2021年部分新开代表项目进行实探，揭秘这些商业“新生”的真实运营状况。

2021年9月25日，大悦城控股商业产品线大悦春风里旗舰产品——苏州大悦春风里（开业时间:2021-09、已签约342个品牌）正式开业。定位“姑苏理享生活地”，聚焦25－45岁的城市成熟中产，凭借超40%的首店品牌和蕴含春风美意的场景塑造，开业首日便取得了客流量超20万人次，销售额突破1800万的优异成绩，一举奠定了其北苏州商业新势力的地位。

2022年9月24日－25日，苏州大悦春风里举办了周年庆活动。据官方消息显示，周年庆期间客流量破15万人次，销售额突破2400万，会员新增8千，会员消费占比50%，多家门店同期销售额位居苏州、江苏乃至全国第一，成绩斐然。

除去“节日效应”带来的耀眼光环，苏州大悦春风里的“日常表现”是否依旧抗打，赢商网通过实地探访，带您一探究竟。

各楼层客流分化显著

工作日、节假日客流差距明显

9月27日（周二），小编乘坐地铁于傍晚6点左右到达商场B1层。

B1层仅餐饮区域零星可见一些顾客，以服饰、黄金珠宝为主的零售区人气则更差一些，整个B1层给人感觉比较冷清。

沿着自动扶梯到达1楼，人气明显好转，可见三两成群的消费者，其中又以带孩子的家庭客群和年轻情侣为主，一楼外街区域可见一些顾客坐在石凳上休憩。

2楼、3楼的客流情况比1楼略差，但好于B1，3楼儿童零售品牌前的休息区有一些消费者正在休息。

来到4楼和5楼，餐饮品牌门店也大多有消费者就餐，但从门口的情况来看，并未出现排队现象，餐饮堂食整体人气并不理想。

此后，小编前往5楼的哥老官门店就餐，店内空位不多，但在就餐的1小时内，并未出现排队情况；大概晚上8点左右，小编再次前往B1层乘坐地铁，此时B1层人气较来时明显好转，读酥世家、熊治面包等部分门店内出现排队买单的情况。

就此次实探情况而言，工作日傍晚的大悦春风里，整体人气一般。客流集中分布于B1－3楼以及外街，以游逛、休闲为主，4－5楼餐饮区人气未达预期。

这与平时周末小编前往的感受形成了鲜明的对比。在此前节假日的探访中，大悦春风里4、5楼的左庭右院、捞王、巴奴、哥老官等餐饮经常出现排队叫号的情况，B1层人气也很旺。

据赢商大数据显示，苏州大悦春风里8月节假日客流在全市200多家商场中位居5位，但加上工作日客流之后的日均客流位居全市第9，可见工作日客流成为掣肘项目客流近一步提升的重大课题。

多家首店品牌入驻

空铺缩减至25家 开业率升至92%

除了客流，空铺、围挡和新开门店也是此次实探关注的一个重点。

今年5月初，小编曾前往大悦春风里，对项目品牌开关店情况进行过统计。当时受苏州疫情等因素影响，项目空铺约为36个，空铺率约10%。这次实探完，发现大悦春风里的空铺数量减少了12家，目前仅剩25家，空铺率下降至7%。

具体到楼层来看，B1层和2楼外街部分空铺最多。其中B1层有7个空铺，地铁入口处竟紧挨着有3家空铺；1楼室内有1个空铺，街区部分有2个；2楼盒子部分没有空铺，但街区部分约有7个（街区部分铺位划分不太明显，可能存在偏差）；3楼2个空铺；4、5楼餐饮楼层各有3个空铺。

值得一提的是，目前商场的6楼即天台部分已经对外开放，并且引进了一家城市营地和一家咖啡店。

与5月份相比，大悦春风里又陆续引入了一些全新的品牌，其中不乏一些区域和城市首店。

B1层引入了乡村基、读酥世家、研卤堂、石灰石烧鸡公、楠火锅、红旗、玩刻主机游戏等品牌；1楼汇集了极宠家苏州首店、滔搏旗下NIKE BEACON 750苏州首店、smart体验中心、哈格达斯北苏州首店、福万斯等重磅品牌；2楼也迎来了蕉下苏州首店的入驻；5楼则有人气餐饮西塔老太太北苏州首店、强记打边炉、萨莉亚等品牌，再次丰富了餐饮业态组合；6楼凭借网红咖啡-茯花北苏州首店和城市营地-肆野拾光全国首店，共同打造年轻潮流的屋顶经济。

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截止9月27日，苏州大悦春风里整体开业率达到了92%，相较去年开业时的85%，已经有了一定的提升。

工作日人气成最大难题

高频消费场景或成项目破局点

综合本次实探的情况，可见苏州大悦春风里在品牌业态组合、整体开业率等方面有了长足的进步。不断引进的首店品牌，也持续吸引着周边消费者的到来，使其开业一年便超越了相城天虹购物中心和高铁吾悦广场，成为北苏州名副其实的“人气商场”。但其依然存在着工作日客流不佳的显著问题，如何解决这一问题，让项目再上一个台阶，已然成为运营者的一大难题。

大悦春风里工作日客流较少，与其选址这一“先天条件”脱不开关系：周边3公里范围内覆盖126个住宅小区的同时，仅覆盖2个写字楼，严重缺乏办公人群；而这126个住宅小区，又以刚需和改善型住宅为主，居民工作地点大多位于周边城区，日常上班和通勤占去大量时间，工作日缺少逛街的时间和兴致，购物、社交等方面的需求也往往会选择在节假日集中解决。

在此次探盘过程中，小编发现读酥世家、熊治面包这种高频次、日常消费的品类在工作日的客流明显较高。因此，高频次的业态品牌或将成为项目解决工作日客流问题的一种思路。

基于项目周边2公里范围内都缺少商业体的情况，可以在不影响项目定位和调性的基础上，酌情添加部分偏社区属性的业态，在提高出租率的同时也能满足周边居民的日常所需。

此外，与场内教培、生活服务类等品牌商户联动，工作日傍晚定期举办一些小型暖场活动，也有利于人气的提升。

结语：尽管92%的开业率在行业内不算很高、工作日客流也有待提升，但苏州大悦春风里开业短短的一年间，已基本成长为北苏州的商业旗舰项目。未来，希望苏州大悦春风里能够继续保持发展势头，在各个方面持续精进，为消费者带来更多的精彩内容。