龙湖摆渡人 杭州下沙世茂广场浮生与商管钟摆

继杭州下沙的吾角商业中心和九堡的国芳百货之后，世茂广场也被纳入龙湖的轻资产版图。

近日，浙江政府采购网发布《欧邦工程管理集团有限公司关于杭政储出（2009）69号地块商业金融用房项目（原下沙世茂广场）运营管理项目的中标候选人公示（非政府采购）》。

根据公示披露，该项目中标人为浙江智达天街商业运营管理有限公司中标，投标报价包括：项目运营总收入10.7亿元、项目运营成本占比费率40%、筹备期管理服务费1600万元、运营期超额部分收益分成比例0%。

据企查查显示，浙江智达天街商业运营管理有限公司成立于2021年4月6日，注册资本1000万元，法定代表人为张玺，该公司隶属于天街商业资产管理控股（香港）有限公司，后者为龙湖天街综合体的运管公司。

这也就意味着，龙湖商业将正式接管运营杭州下沙世茂广场。

下沙世茂广场浮生

虽然冠名“世茂”，但下沙世茂广场事实上与世茂早已没有股权关系。

资料显示，该项目位于杭州市钱塘区14号大街与25号大街交界处，紧邻地铁1号线下沙江滨站，属于下沙沿江的核心区域。

2009年11月，世茂股份以6.01亿元竞得下沙江滨的两宗商业地块，项目占地面积约为6.3万平方米，总建筑面积约26万平方米。根据早期规划，该项目涵盖了商业、餐饮、休闲娱乐、酒店和居住于一体的复合功能业态，故便有了“世茂广场”这一案名。

该项目共分为两期建设，一期为酒店式公寓，二期便是的商业综合体。2012年，一期酒店式公寓项目正式交付。此后十年间后，二期项目即杭政储出（2009）69号地块的开发便陷入了多舛的命运中。

2013年6月，世茂集团对这一项目进行了股权转让，世茂广场二期的建设由江苏鑫源控股集团接手。令人没想到的是，2014年11月，下沙世茂广场又再度易主，此次接盘方为江苏皇合控股集团。

然而，彼时江苏皇合自身也已接近资金链崩溃边缘，最终无力开发，项目自2015年初起陷入了漫长的停工状态。

2021年7月和10月，下沙世茂广场先后以7.11亿元、5.68亿元两度上架阿里拍卖进行资产拍卖。遗憾的是，两次均以流拍告终。

此后，项目进入了为期60天的“变卖”期。直到2022年1月18日，项目被杭州国企大江东地产开发有限公司拍下，成交价5.68亿元。

今年7月底，在回复针对下沙世茂广场开发情况的提问时，大江东地产表示：“目前已完成产权变更手续。公司内部正对现场结构进行实体检测，之后需要重新委托设计及确定实施单位，预计2022年下半年完成。”

对于下沙世茂广场的未来，有市场人士表达了看好。

该人士指出，项目从开发角度来看，有国企兜底后续开发不成问题。从运营角度来说，下沙沿江对优质商业有非常大的渴望，而龙湖商业近年来已经在杭州本地形成了良好的品牌形象。

据悉，杭州作为龙湖商业的核心布局城市之一，截至目前已有12座天街。

其中，已开业7座：金沙天街、滨江天街、西溪天街、紫荆天街，江东天街、丁桥天街、吾角天街；即将开业1座，即国芳天街；在建4座：滨康天街、上城天街、云城天街、富春湾项目。

该人士续称：“此前下沙吾角天街的开业，展现了龙湖在轻资产盘活方面的能力。此次入驻的无论是龙湖天街还是星悦荟，都将让世茂广场项目涅槃重生。”

摆渡人龙湖

自2021年3月，一直以持有型商业为主的龙湖，发布主题为“知轻重 有所为”的海报，宣布全面启动轻资产模式，向购物中心提供涵盖定位和设计咨询、招商、运营管理、租户管理、品牌输出和消费者服务等全流程的支持。

不过，龙湖的轻资产和其它商管公司也有着一些不同。

“龙湖在商业和长租公寓上的轻资产业务不是刻意去做，而是一种自然复制。通过龙湖的输出运营能力，盘活市场上低效闲置的资产，获取一定的增值收益。”在当年8月的中期业绩会，董事会主席吴亚军曾谈及轻资产扩张的初衷。

如今看来，事实亦是如此。以杭州市场为例，龙湖似乎已成为闲置商业资产的“摆渡人”。

今年5月28日，杭州吾角天街正式开业，该项目龙湖在杭州开业的第7座天街，亦是龙湖全国首个开业运营的轻资产天街。

该项目为杭政储出[2011]65号地块，2012年2月由盈都房产竞得，成交总价8.08亿元。当时规划开发吾角商业中心，体量约5.7万平方米。

在盈都房产拿地的近10年时间里，该项目虽建设完成，但迟迟未能开业，一度被市场认为烂尾。

2021年5月，有媒体报道称，龙湖已与盈都房产母公司浙江盈中控股集团签约，租期20年。

时隔短短一年后，吾角天街便完成了从无法开业到板块新地标的华丽转身。项目主打潮玩主题型商业，定位为X青年联盟Awake Youth，开业两日客流达19万人次。

根据半年报显示，截至2022年6月30日，吾角天街实现收入约1.42亿元，出租率94.4%。虽然营收并不高，但这只是自5月28日以来一个多月的数据。

无独有偶，除了吾角天街，龙湖以轻资产模式盘活的项目还有国芳购物中心。

在杭州业内，该项目曾和下沙世茂广场、港龙城、恒大水晶城一起被戏称为“烂尾综合体F4”。

早在2012年，国芳集团与杭州八堡社区签约开发该项目，原本计划3年完工，但直到2016年10月，该项目才得以开工。后期又经历过多次停工、复工、停工，前后搁置近10年。

今年3月7日，“浙江龙湖”官微发文披露，国芳购物中心被纳入龙湖天街的轻资产运营版图，正式命名为“龙湖杭州国芳天街”。

据了解，国芳天街总建筑面积为221151平方米，目前项目主体已通过验收，其他相关配套正在等待验收，预计2023年初正式开业。

除杭州外，龙湖的轻资产项目主要北京、成都、重庆、上海等城市一二线城市。

对此，执行总裁陈序平在今年8月的业绩会上指出，龙湖商业轻资产项目会依据重资产城市的布局，因为龙湖的商业在这些城市已经形成了网格化布局。

据他透露，截至今年年中，龙湖商业总共在手近130个项目，其中近20个是轻资产项目。无论是重资产还是轻资产，未来龙湖商业基本上聚焦在20个左右的高线城市去做布局。

“我们不会为了项目的数量或在管规模，而下沉到一些低线城市去做商业的轻资产管理。”