数读亚奥商圈 | SKP、北辰、北投纷纷入局，这块宝地藏着什么秘密？

商圈犹如城市的年轮，不断记录着城市变迁。在北京，跨越百年的王府井商圈历史最为悠久，这里客群结构多元、商业设施集中度高、消费群聚效应明显。以此为核心，伴随城市的外延发展，北京愈发呈现出多中心的商业格局。如今，西有西单商圈不断繁衍新花，华熙商圈点亮京西夜经济；东有CBD商圈演绎着都市生活的奢华与精致，朝青商圈、三里屯商圈吸引青年一族探索潮流世界；南面则有西红门商圈强势引领京南消费崛起，大兴亦庄商圈、房山长阳商圈呈后来居上之势，显示出极大商业潜力。

然而，放眼北京北部，这里交通区位条件优越，坐拥大量高端住宅、写字楼及酒店等物业群落，常驻及流动人口数量庞大，却一直未能成为典型商圈代表。因亚运会、奥运会等契机而形成的亚奥商圈一度被寄予厚望，但现有商业项目品质不高、商业项目稀少，难以匹配区域消费需求，至今仍缺乏商业代表项目。

在国际消费中心城市建设及城市更新的际遇下，京北即将迎来新变局。《商业地产观察》获悉，近期北京SKP、北辰集团、北投集团等商业地产头部企业都将在此投资建设商业项目。那么，巨头争先涌入的缘由为何？此番布局将为区域价值带来怎样的改观？本文拟从数据研策角度，深入剖析，描摹未来。

01

亚奥商圈基本面：

供需不匹配，精品商业存空白

亚奥商圈位于北京中轴北延长线上，2007年奥运村建设完成后，原来以亚运村为核心的亚奥商圈也进行了区域扩张，现今界定范围包括北四环以北、五环以南、京藏高速以东、京承路以西的合成区域。

日益完善的配套设施，构成了亚奥商圈无与伦比的区域优势。据悉，占据其核心位置的国家会议中心二期建成后，将与国家会议中心一期联合打造为总规模超130万㎡的世界级会展综合体（包含1个商业、2个会展中心、4个酒店、7座写字楼）。沿袭奥运基因，商圈内鸟巢、水立方、冰丝带等奥运场馆遥相呼应，加之占地680公顷的奥森公园，形成了具有全国唯一性的体育休闲氛围。值得业内特别关注的是，亚奥商圈有着其他商圈无法匹敌的“大客流发动机”，为区域带来巨量流动客群。统计显示，刚刚在国家会议中心一期、二期落幕的2022年中国国际服务贸易交易会，吸引线下参展企业2400余家，线上参展企业7800余家，5天累计入场25万余人。由此预测，国家会议中心二期及其商业体建成后，必将成为该核心区位的新地标，进一步弥补区域商业客流单一的缺陷，塑造一个多功能、高效能、强势能的商业生态环境。

图：2022年服贸会现场

图：2022年服贸会-国家会议中心二期展位

与此同时，中国历史研究院、中国共产党历史展览馆、中国科学技术馆、国家科技传播中心、中国工艺美术馆、国家美术馆（拟建）6大史鉴文化集群齐聚亚奥商圈，强化了区域社科文艺体验，使这里兼具国际知名度与本土生活、艺术情怀。得天独厚、不可复制的区域优势以及愈发成熟、丰富多元的业态结构，让众多商业“头部玩家”开始“关注亚奥”。

依据赢商大数据智能商业算法模型，亚奥商圈的区位价值评估分数为8.0分，属良好水平，在全市57个商圈中排名上游，主要反映在交通通达度、商业集中度、客群消费力表现突出。可见，除市级成熟商圈外，亚奥商圈在区域商圈中基础条件优越，具备引领片区商业腾飞的必要因素，蕴含着极大投资发展潜力。以下我们将从交通便利性、客群消费力、人口规模、行业竞争度、聚客能力、商业成熟度六大维度，对亚奥商圈发展前景进行评判分析。

// 扼守城市流量引擎，高净值客群集中

在交通通达性方面，亚奥商圈优势非常显著。作为京北中枢，区域内由北四环、北五环、安翔北路、大屯路、科荟路，以及京藏高速、北辰西路、北辰东路、安立路、京承高速组成的五横五纵高密度交通路网，可有效链接南北，跨越东西。轨交建设方面，1条机场巴士直通线、3条地铁线路（15号线、5号线、8号线）、65条公交动线串联起多维立体交通，极大缩短了与CBD、望京、中关村等周边商圈的时空距离，便于打造商务白领闲暇时光的“社交折中场”，促进商圈联动性，广泛触发消费客群。得益于高效便捷的交通体系，亚奥商圈距首都机场、北京南站、北京西站等客运枢纽仅需30-40min车程，对高活跃度的会展客群、商务人士、文旅爱好者来说，有利于减少交通时耗，及时切换中转场景。由此可见，亚奥商圈多模式复合型的交通织网，有效提升了到达便利度，有望形成通达全城的商业辐射力与消费向心力，为塑造全国标志性商圈，释放核心商圈影响力奠定了基石。

人口规模方面，亚奥商圈覆盖100+品质住宅小区，60余座高端商务楼宇，居住人口约65.7万，工作人口约48.9万，两大主力客群占比分别达51%、38%，庞大的人口数量为亚奥商圈提供了足量且稳定的客群保障。此外，5A级风景区、奥运体育场馆、国家会议中心等知名地标，吸引了众多商旅客群到访，其中旅游客流、会展客流、运动客流所占比例分别为8%、2%、1%。在地客群与流动客群互为补充，丰富多元的人口结构，将进一步激发商圈活力，促进国内与国际、资源与信息共融互通。

时至今日，亚奥商圈仍是北京高净值人群集中的主要区域之一，目前二手房均价7.8万元/㎡，高于全市平均值18.3%，紫玉山庄、国奥村、富成花园、上林世家等10万+高端豪宅盘踞。根据赢商大数据调研，亚奥商圈内26-45岁的中高产客群占比逾55%，超8成客群学历在大学本科及以上。这些人群以品质家庭、都市白领、潮流青年为主，普遍从事金融、互联网、智能科技、医药健康等高精尖行业，具备高薪高知的特点，消费能力强劲，青睐选择环境雅致、品牌高阶、体验独特的商业空间，注重提升美好生活品味。然而，由于目前商圈内缺少与客需匹配的高品质项目，商业级次低阶且单一，难以满足客群对品质社交、格调餐饮、时尚零售等的需求，因此区域内的就近消费多是满足日常生活所需，大量高端或品质消费外溢到CBD、朝外、三里屯等商业较为优质的版块，其中不乏潮牌、轻奢、重奢品方面的消费。

// 现有商业表现传统，行业竞争度偏低

历经十余年演化，目前亚奥商圈成长为区域型成熟商圈。在6个已开业项目中，体量最大的一站式商业综合体为2013年亮相的新奥购物中心，体量达14万㎡，但由于开业时间较为久远，虽然商场面积充足，品牌丰富度较高，仍无法满足高品质客群的购物及社交需求。

近年来，亚奥商圈内又相继亮相了中海环宇荟、北京太阳飘亮购物中心、北京新辰里购物中心、暖山生活广场等新兴商业，主要以满足社区型消费为主，入市体量较小。2020年底启幕的林奥CITY PARK，建面达到10万㎡，但逾50%的商业面积位于地下，主要瞄准周边高密度居住客群，以家庭休闲中心为定位。整体来看，亚奥商圈内仍缺乏与高端消费需求相匹配的精品商业，商业档次不足，与此同时首店经济及夜经济薄弱，商业活跃度相对较低。

因供需错位，商业创新羸弱，以同级别的望京商圈、双井商圈、中关村商圈为参照，亚奥商圈聚客能力存在明显差距。原因在于，其一在业态分布上：亚奥商圈零售业态极端突出，占比达66%，但具有强客流凝聚效应的餐饮业态、文体娱业态稀少。主要囿于现有商业“重功能轻体验”的百货式经营思维，商业观念传统，导致区域商业难以形成对客流的强吸附作用，与消费者的情感黏性不足。相较之下，另三者商圈业态配比较为平衡，能够根据满足消费者需求及时升级淘换品牌，通过合理的业态结构和品牌内容，形成对目标客群的消费牵引力，提升整体租金收益。

另一方面，现有商业偏向满足周边家庭的日常购物，品牌层级较弱，环境氛围欠佳，场景体验缺失，缺乏与高净值居住客群、商务客群匹配度高的品牌组合，导致商圈客流呈明显的潮汐现象，工作日之外的节假日客流波动较大，品质消费外流严重，购物中心客流密度较低。

综上所述，亚奥商圈商业规模虽然较为充足，但人均商业占有量低，缺乏强实力的代表性商业地产品牌介入，商业潜力尚未被充分挖掘，行业竞争度较低。同时，已开业购物中心表现中规中矩，同质化竞争难以突围，与周边高端客群需求极度不匹配，商圈亟待填补高档精品商业空白，未来重视长期精细化运营的“玩家”或将迎来入局最佳机遇。

02

区域革新进行时：

商业巨头齐涌入，亚奥将迎新未来

北京北部担任着重要的国际交往功能和公共文化服务功能，按照“一核一主一副、两轴多点一区”的城市空间结构，今后这里将建设成为国际一流的商务中心区、国际科技文化体育交流区、各类国际化社区的承载地。

今年8月，北京朝阳区正式发布奥林匹克中心区综合提升行动计划，强调将突出区域“国际交往联络窗口、世界文化交流平台、国家体育休闲中心、全球多边外交会客厅”的核心功能，全力打造重大活动服务保障中国品牌示范区。

加之亚奥商圈配套设施已然非常完善，北辰中心、亚投行、盘古大观等甲级写字楼占比过半，以腾讯、字节跳动、谷歌等为首的世界500强企业、国内头部基金公司-华夏基金均选址于此，高端商务办公人群不断聚合，撬动区域价值不断攀升。承接国际消费中心城市建设的契机，看重政府战略布局以及亚奥商圈发展潜力，商业地产龙头企业纷纷将眼光投向这里，入局亚奥。

据悉，国家会议中心二期商业体项目“POLPAS北辰荟”、北京SKP旗下新项目“DT51”、北投集团打造的“北投购物公园”等新项目都将在近期陆续登场亚奥，通过差异化细分定位，共同引领亚奥商圈整体升级蝶变。

国家会议中心二期商业体-POLPAS北辰荟

北辰集团实力操盘的POLPAS北辰荟以“精致生活幸会场”为项目品牌定位，将打造集品质社交生活、休闲娱乐、文化购物、美食体验为主要业态的京北首选目的地型精品购物中心。项目亮点方面，POLPAS北辰荟邀请了享誉国际的普利兹克奖得主「克里斯蒂安·德·包赞巴克」担任建筑师，「原研哉」担任平面设计师，并联手世界级艺术家「弗洛伦泰因·霍夫曼」、中国当代潮流艺术家「张占占」独家创造巨型永久性艺术装置，前沿的审美引领有望将北京精品商业艺术美学拉升至全新高度，未来京北网红打卡地已无悬念。

除POLPAS北辰荟之外，北京SKP旗下DT51也于近期筹备开业，项目定位年轻潮流，建成后包括地下1层、地上7层。依托集团沉淀多年的奢侈品牌资源，DT51将入驻LONGCHAMP、GUERLAIN、COACH、kate spade、BA&SH等国际知名品牌，有望盘活区域时尚品质消费，为商圈发展注入新的动力源泉。北投购物公园启幕后则将成为京北唯一的大型TOD个性体验聚合地，放大奥运文化特色，项目将打造运动娱乐体验主题式购物中心，形成休闲运动、体育长廊、奥运主题等多维运动体验组团，以电竞娱乐中心、卡丁车、冰场等营造沉浸式娱乐社交体验。

可以预见，伴随越来越多头部商业地产集团加入，亚奥商圈将迎来蜕变的爆发时刻。此番进化将是对北京商圈的一次重新洗牌，势必有效提升亚奥商圈潜在商业价值，发挥国家级、地标级项目的号召力，有望形成独一无二的城市超级区位，引领商业效能跨越式发展，驱动亚奥版块商业价值与社会效益双擢升。

--结语--

亚奥商圈的进阶升级是北京城市更新的一抹缩影。占据亚奥商圈核心位置，辐射大量超甲级写字楼、高端住宅、五星酒店、国家级场馆等物业群落，期待以POLPAS北辰荟为首的新兴商业体焕然商圈面貌，深挖潜在消费能量，与区域共建、共创、共享美好未来生活方式，进一步促进区域商业提质升级。

而在各项政策支持下的亚奥商圈将继续深化京北“门户”和“窗口”的重要作用，释放产业集聚效应，构建多功能商业生态圈，助力居民生活环境优化，城市公共空间改善及区域功能高效协同。有理由相信，未来亚奥商圈发展潜能不容小觑，这里或将爆发下一个“城市红圈”。