渝城论道第67期：轻资产玩家突增，企业如何建立竞争壁垒？

随着政策不断收紧、多地土拍延期，加上受疫情及经济形势影响，房企资金收紧，拿地难成为房企的一大难题。但同时，商业发展又面临着规模扩张和快速发展的压力。

多重因素影响之下，盘活存量资产的轻资产运作模式受到追捧。据赢商大数据不完全统计，截至2023年底，全国开业轻资产项目预计超800个，规模超8200万平方米。更多轻资产玩家入局，在不断内卷的商业领域，企业如何建立竞争壁垒，走出一条逆周期曲线，释放项目最大的潜力？

2022年10月27日，赢商网第67期“渝城论道”在成都举行，特邀东郊记忆、广汇商业、锦城天府投资、新希望商业、世纪金源、文华广场、优品道、银诚投资管理等商业代表，以及牧之初心、麒兴影业等品牌代表，于仁恒置地广场茑屋书店共同探讨如何迎接轻资产的机遇和挑战。

活动开始前，赢商tech西南区域总经理彭向容发表了开场致辞，并欢迎各位嘉宾莅临现场。

“近年来，商业环境和消费趋势发生改变，变革时代已经来临。机遇与挑战并存，是我们不能忽视的课题，也是我们要加强沟通交流的原因之一。只有充分了解市场，才能明确方向；凝心聚力，才能携手共赢，这也是我们举办沙龙的初衷所在。”

本次沙龙主要探讨两个话题：

1、轻资产入局玩家突增，企业如何建立竞争壁垒？

2、打破行业同质化，“内外兼修”还能有哪些突破点？

（按嘉宾发言顺序排列）

不断内卷的商业领域

企业如何建立竞争壁垒

商业内卷集中在一线和新一线城市，这些城市常在风口浪尖。在一线和新一线城市商业永远在变化，且变化的形态各异。

如何应对这样的挑战？

BB·Mall明城购物中心执行董事彭冲表示，未来商业将更加注重提质增效、稳健发展，并通过不断变革与创新来适应消费人群与消费需求的变化。所以商业人对未来要有一定的信心，事在人为，共同努力，商业会越来越好。

成都东方正火文化传媒有限公司总经理熊锐称，一年来，东郊记忆在时尚文化产业园的建设中，着力引入和建设国家级的典礼、展览与音乐现场，致力打造天府时尚秀场，东郊记忆正在形成中国领先的数字艺术展演聚集区和潮流时尚主理人展示体验地，以此来匹配成都建设世界文化名城的城市雄心。

见兴里首席品牌官、星悦荟商业管理公司董事长陈涛表示，要用变动的商业思维去思考，做有主题的项目。从前做商业从定位、招商策略到业态组合、租金策略，这种传统的千店一策套路的工作模式已经不适应现有的商家和消费者。线上看流量，线下看体验，跟着价值走，关注消费者关注的，要转变做法，变单向输出为双向互动。好比以前是有了梧桐树再引凤凰（消费者）来，现在是按照消费者需要来选择商业组合，根据消费习惯来设计，特别是一线城市一定是如此。因为基础生活物资采购线上已经能满足，消费者在线下就是选择体验感，你能说服他的感官，就占领了市场。

牧之初心创始人王哲明从消费者端出发，认为创造消费者的价值很重要，商业应该注重顾客体验的设计。这一两年面对疫情，牧之初心·原切牛排还是开出了7-8家新店。

广汇商业管理有限公司副总经理、成都公司总经理王奕表示，广汇商业在探索商业和艺术的结合。在商业越来越内卷的当下，企业更需要互通有无，结合自身的特色、资源，从宏观的角度去建立自己的经营壁垒，避免无序同质化的竞争。

南山地产成都公司商业管理部经理邹竣伍称，轻资产模式快速扩张之下，商场相应也会减少精细化打磨的时间，千店一面的同质化现象严重，企业最重要的是考虑如何在轻资产扩张过程中保持自身产品创新力，把握黏性客群，定位将更加精准，客群将更加细分，场景空间营造将更加富有特色。如元宇宙、数字商业等新元素将成为商业新的亮点，找到差异化，才是良性发展的必经之路。

迪信通产业、商业运营中心总经理毛燕说到，尽管商业市场内卷，但也是商业创新发展的契机，对商业人来说机遇与挑战并存。

麒兴影业、星策力影视文化代表刘凌娟表示，影视行业也有企业开始走轻资产模式，由原来的大资金投入变为现在的平台定制和分账制。以一个影视人的视角来看，重庆的城市结构对电影的吸引偏多，而成都的精致与时尚更多的吸引了电视剧、网剧的拍摄。我们希望和商业空间合作，做资产和资源的优化配置。

成都市锦城天府投资发展有限公司招商总监康楠林说到，市场激荡和消费环境变化的大背景下，要求品牌招引更精细，服务功能更差异和更全面。

成都银诚投资管理有限公司总经理张帅说到，虽然受宏观经济下行的影响，短期内大家的消费信心和意愿都有所降低。但是拉长周期来看，我们国家正在完成从一个GDP大国到消费大国的转变，在这个过程中，可能会出现一批可以替代星巴克、阿迪耐克这样级次的国产品牌。所以从我个人来讲，还是对大消费赛道，尤其是可以迎合“Z世代”消费人群的新消费很看好。

新希望集团商业总经理蒋智义分享到，后疫情时代，商业江湖大浪淘沙。商业需要战略聚焦到城市、能力、产品、团队建设，找到属于企业自己的时区，深度工作，大胆创想，保持敏捷，才能行稳致远。

世纪金源成都总经理许启纲同样认为，消费者的消费取向已经从商品价值或者服务价值进化到情绪价值的层面。从资产方角度来讲，需要从地产思维转换到商业思维。

打破行业同质化，“内外兼修”还能有哪些突破点？世豪新瑞集团副总裁崔然表示，企业还是应该坚守好自己的路，做好自己。今年疫情反复对商业影响较大，但我们一直在扎扎实实做项目，四季度会呈现比较好的态势。高化、服饰、高端餐饮今年内会相继在世豪高新店、乐山店开业，高新店二期也将于今年圣诞开业。尽管目前行业情况不算景气，我们也会力争做到一线行列，明年将开出世豪Lab，同时为三年后即将呈现的世豪中心综合体项目做好招商筹备。

作为开业不久的购物中心，成都文华广场也做了一些尝试，增加了体验元素和体验业态。“商业越难，我们越要‘杀’出一条路。”四川文华汇嘉商业管理有限公司总经理陈丽卿说到。

优品道商业公司副总经理兼城西项目总李妮则称，内卷之中，更要求新求变，唯有持续的改造升级，不断发力，才能跟上时代的脚步。

瑞和嘉资管商业总经理张华龙表示，壁垒就看商业怎么样做出自己的特色，比如利用周边优势资源打造泛商业空间与平台，通过体验、零售互动等多业态组合形成片区消费聚集效应。同时整合线上线下优质资源，借助新媒体做好平台消费，建立起自身的消费“壁垒”。

“近两年严峻的形势，给了专业商管团队更多的机会，无论是资产管理、城市更新还是委托运营，可以让大家的专业得到更好的发挥，也让商管品牌进入快速的培育期、增长期。另一方面，在运营实体商业空间时，最难的就是与消费者达成同频。数智化时代，赢商网组织这次沙龙，也是为了更好的交流和资源互通。我们也在思考，怎样与时代趋势结合，更好的去服务行业。”赢商tech执行总裁周旭说到。

消费市场中长期仍然乐观

商业市场结构性增长机会凸显

话题讨论之后，赢商tech四川省总经理徐梦晓分享了三季度商业市场的动态。

2022年三季度全国新开购物中心101个，同比降幅超30%，开业率创近三年同期新低，延期开业成为常态。其中，一线持续放缓、二线强势突围、三四线不断崛起，结构性增长机会进一步凸显。

从整体客流来看，6月开始超去年同期水平，强二线省会城市、二线旅游城市消费吸引力不断增强。从消费意愿层面来看，高档购物中心客流的触底反弹，是消费需求回暖的积极信号。

而从业态来看，疫情反复下，各业态加快汰换，整体呈收缩态势。其中，体验式消费回暖，文体娱持续实现正增长。消费结构及疫情后消费习惯变化的带动下，各细分品类发展分化。其中，二孩经济、单身经济、宠物经济、银发经济等领域值得关注。

总的来看，中国是全球最大的消费市场之一，城镇化进程仍在持续。2021年，中国城镇化率64.72%，而研究数据显示，日本在城镇化率达到63%之后，仍然经历了长达20年的人口快速流动与集聚。与此同时，消费升级的过程仍在进行中，而且从高能级市场不断向下沉市场渗透。中长期来看，没有理由不对中国消费市场乐观。