上海、北京、深圳三巨头，每个城市的商业都很抗打！

历经一年多打磨，赢商tech与中国商业联合会共同发起并确立了“城市商业综合评价指南”团体标准，以“商业力”指标综合评价城市商业繁荣程度。基于评价体系对国内368座城市综合测评后，赢商tech最终形成《2022中国城市商业力排行榜》。

今年，入围商业1线的城市依次为上海、北京、深圳、成都、广州、重庆6座城市。相较常年稳居三巨头的上海、北京，深圳挤掉成都，成功晋级为中国商业第三城，在1线城市排名中尤其显眼。

该排行榜是对城市商业发展基础、城市商业规模、城市商业档次、城市商业活跃度以及城市商业潜力五大一级维度的综合性评价。如果将商业项目及项目数据做单独研究，是否能得到更多有意思的结论？本篇将以上海、北京、深圳为例，聊聊商业头部城市的发展情况。

01

蝉联“中国商业力第一城”

上海416家商场记录城市发展

自1917年开始，随着香港的先施百货、永安百货先后来到上海，南京东路浙江路聚集了永安、先施、新新、大新四大百货商场。零售、餐饮、游乐场、宾馆多业态融合，一站式消费场所，让这些商场大受欢迎，南京路也成了当时上海最热闹、最繁华的商业街。当前，百联集团运营的永安百货仍在营业，先施、新新、大新更名为上海时装商店、上海第一食品及第一百货，焕发着新的生机，南京路商圈依然是上海最繁华的商圈之一。

得益于改革开放，1990年代，上海商业来到快速发展期，外资百货蜂拥入沪，家乐福、麦德龙、沃尔玛等外资零售企业进入上海市场。1992年，上海深化改革开放，并设立了浦东新区，商业中心建设明显加快，1993年至2004年，瑞安、恒隆地产、太平洋、凯德、丽丰、新鸿基等港资外资公司的入局，带来了新的商业理念和模式，为上海乃至内地商业地产的发展提供了范本。2004年至2013年的十年间，上海新开业98家商场，新增商业建筑面积达739.7万平方米。

2014以后，传统百货业逐渐衰落，但随着轨道交通完善，居民的人均可支配收提高，上海购物中心火速扩容，带动商场数量进一步爆发。2014年至2021年，新增购物中心229个，新增商业建筑面积1808.34万方。

行政区：浦东一骑绝尘，青浦区将新增商业建面百万方

在大众的印象里，一提到上海的商业，便会联想到市中心的黄浦区、徐汇区、静安区，其中徐家汇、南京西路更是高端商场聚集地。不过，从商业项目的存量数和增量数来看，浦东新区才是全上海购物中心最多的区域，陆家嘴、金桥、周浦、龙阳路等众多商圈聚集了90家购物中心。

上海商业项目数量最多的前五个区分别是浦东新区、闵行区、黄浦区、徐汇区和宝山区；从商业建筑面积来看，上海商业建筑面积最大的5个区分别是浦东新区、闵行区、青浦区、宝山区、普陀区，结合商业项目数量和商业建筑面积，普陀区、青浦区商业项目单体平均商业建筑面积相较于其他区域更大。

商圈：市级商圈扩容至29个，陆家嘴张杨路商圈数量领先

据赢商网不完全统计，已开业和未来两年筹开的购物中心（及独立百货）的416个项目，286个项目在商圈内，其中，163个项目位于市级商圈（含远期），占总体的39.18%，市级商圈的购物中心更加集中。

目前，上海市共有19个市级商圈，远期规划还有10个市级商圈，项目集中度高的商圈有小陆家嘴张杨路商圈、徐家汇商圈。

上海的商业版图还在继续扩大，据赢商大数据，2022年至2023年，上海将新增包括苏河湾万象天地、天空万科广场、蟠龙天地、环宇城MAX等在内的69个商业项目，合计总建筑面积超500万平方米。

作为全国商业体最活跃的城市之一，上海存量项目革新升级的同时，新的商业区域不断扩容，购物中心不断朝着多元化方向发展，新业态、新物种和新生态层出不穷。

更多商业分析：《深度分析上海416家商场，窥见上海商业现状与未来》

02

首都北京商业稳步增长

2022年新增商业项目数再攀高峰

北京，一座极具包容性的城市，在保留传统帝都文化的同时，近年来在政策推进之下，北京商业地产的发展也呈现出明显的崛起趋势，如王府井百货、北京SKP、国贸商城、三里屯太古里、朝阳大悦城等一批城市级购物中心。

建国伊始，北京商业经过社会主义改造，进入计划经济下的发展阶段。1951年底开始，北京市逐渐实现了全行业的公私合营，人们熟知的全聚德、同仁堂等老字号企业许多都变成了国有企业。1955年9月25日，新中国成立6周年前夕，北京市百货大楼举行了开幕典礼，开业当天顾客流量多达16.4万人次，当日销售额达到了惊人的30.9万元。这也是“新中国第一店”，由我国自行设计，自行投资建设，自主经营的第一座大型国营百货商店。

2008-2018年间，北京商业地产市场进入到增量时代，运营能力和盈利水平逐步提升。而2008年奥运也为北京商业的发展添上了浓墨重彩的一笔，北京商业地产开始陆续进入西单大悦城、三里屯太古里、北京apm、银泰中心等项目。

2019年年底，一场突如其来的疫情给北京商业带来了重创，受疫情影响近两年新增收紧，诸多项目延期开业，预计2022年迎来爆发性增长。随着北京疫情整体稳定向好，不少商场强劲复苏，尤其是北京郊区的商场。可以明显看出，2022年的新增商业建筑面积达到了近些年的顶峰，为234.21万平方米，新增数量29个。

行政区：朝阳区商业一往直前，大兴区商业突飞猛进

北京区域划分一共有16个区，人口密度集中的主城区商业配套更优于延庆、平谷、密云、怀柔四大远城区。

当前，朝阳区的存量商业项目数量位居全市第一，增量商业项目数量也是遥遥领先，而丰台区的存量商业项目数量虽不足朝阳区的一半，但增量项目几乎与朝阳区齐头并进。海淀区的商业项目总数量略低于朝阳区和丰台区，位居全市第三，但在存量商业项目数量上明显高于丰台区，凭借未来2年内入市的购物中心项目，海淀区有望反超丰台区。

值得注意的是，大兴区地处北京南郊平原，商业属于一直被低落的区域。但近几年，大兴区的商业发展突飞猛进。

商圈：区域商圈项目集中度高于市级商圈

伴随北京的城市规划与拓展，“一核四区”的功能布局使其向南实现商业商务融合发展，打造高端商业商务区，也承载着更多的城市功能。

经赢商网观察，北京所有城区已形成56个商圈，包含7个市级商圈和49个区域商圈。已开业和未来2年筹开的购物中心（及独立百货）的313个项目，有175个项目在商圈内，其中42个项目在市级商圈内，占比13.4%，133个项目在区域商圈内，占比42.4%，市级商圈整体集中度低于区域级商圈。

目前，北京市已制定印发培育建设国际消费中心城市实施方案，力争通过5年左右的时间，全面提升北京国际知名度、消费繁荣度、商业活跃度、到达便利度、消费舒适度、政策引领度，打造2至3个千亿级规模世界级商圈。

赢商大数据监测到，未来2年北京还将新增项目49个，到2024年总数将超过310个，合计商业建筑面积将达到2213.21万㎡。

在政策的推动下，北京的商业发展正在打开全新篇章，在当下各大龙头房企的青睐与支持下，北京的商业也正在走向潮流化、时尚化、国际化。

更多商业分析：《北京商业大起底：未来2年，这些项目值得期待！》

03

“南巡讲话”助推深圳商业启航

30年间三段式加速，跑进全国第三

自20世纪90年代百货商场兴起至今，深圳在近30年间已开出购物中心（含独立百货）255个，总体量高达1560万平方米。

注：目前图表显示2014-2015年增量为下降，主要为统计口径去除了目前已闭店项目及改造重开项目。实际上自2013年深圳商业呈爆发式增长，2014年达到峰值全年增量约150万平方米，2015年增量亦是超百万方。

梳理近30年开业购物中心（含独立百货）历程变化，有几个时间轴值得关注：

第一是21世纪初独立百货黄金发展期。得益于1992年南巡讲话深圳市场经济开放，以百货为主要形态深圳商业铺开全面发展之路。这一阶段深圳本土民营企业岁宝、茂业、天虹、太阳百货等在深圳开出诸多独立百货商场。

第二是2013年商业爆发增长期。自2002年深圳出现第一家购物中心以来，深圳购物中心发展规模便不断扩大，2006年开始购物中心增量便超过百货商场增量。而随着万象城、印力中心、海岸城等购物中心的成功运营，越来越多企业看到深圳商业的发展前景，商业增量稳定上升。2013年前后无论是新增数量还是面积，深圳商业的开业建设呈现出高速发展态势。

第三是2020年疫情冲击下商场增速放缓，及后疫情时代再迎爆发。2020年新冠疫情冲击商业增速放缓，全年仅有17个商场入市，商业总量76.76万平方米，为近五年来最低。而延缓开业的商场，在2021年市场复苏后集中入市，深圳商业迎来最强供应期。据赢商网统计2021年全年新开业商场25个，合计商业体量202.67万平方米，创历史新高。

行政区：传统商圈中高端商业聚集

深圳市下辖9个行政区。从商业总量来看，南山、宝安、龙岗商业聚集度远高于其他区，三区的商业总量都在300万平方米以上。

但从商业发展程度来看，尽管罗湖、福田等发展较早的商业区在数量上不占优势，但其聚集了深圳绝大部分中高端MALL。数据显示，在全市的20个中高端及高端MALL中，这两大区域聚集了10个，占全市中高端及高端MALL一半。

从未来发展潜力来看，未来四年（2022-2025）南山、龙岗、宝安商业竞争持续激烈，三大区未来三年至少还将迎来约百万平方米商业入市。

商圈：市级商圈聚集度高，新兴商圈未来可期

深圳共形成了48个大大小小的商圈，包含了7个市级商圈和41个区域商圈。东门商圈、华强北商圈、福田CBD商圈、宝安中心商圈、蔡屋围商圈、后海商圈、龙华国际商圈七大市级商圈也是深圳少数的商业高度聚集区，在营商场41个，合集体量约400万平方米，约占全市存量商业比例达30%。

成熟商圈与新兴商圈分别为14个、34个，其中值得关注的是新兴商圈前海商圈，作为近两年政策资源高度倾斜的区域，前海商圈的商业发展进程迅速而猛烈。

今年上半年深圳再次面临疫情冲击，商业开业率低迷，仅有3个商场总计20万平方米体量入市。但从下半年来看2022年依然是高供应，下半年计划有23个商场，总体量160.5万平方米的新项目入市。

透过未来商业布局情况，我们发现深圳商业地产的开放度不断提高，外来头部企业纷纷进驻深圳进行战略布局，与此同时本土企业储备项目也可圈可点。从目前监控的数据显示，未来三年内（2023-2025年）深圳至少还将新增超300万平方米商业体量。

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