商业地产收购活动中的收益评估

因疫情持续反复，美元加息，央行针对房地产公司经营的“三条红线”和金融融资“两道红线”，疫情反复等多个因数,使排名靠前的多个龙头型房企出现暴雷情况，房企资金严重短缺、纷纷去杠杆、变卖资产减少负债率、走轻资产模式等已经成为常态，现全国多处土地流拍，充分反映房企高层普遍对市场信心不足、市场存量过多饱和，法拍、断供事件，持有大量物业的房企为求自保，以资产包的形式挂牌自己的多个项目，自此项目的资产价值评估非常重要。

商业地产评估的关键点：经济环境与社会民生等相关因数、资产评估的方法和关键指标、商业项目资产管理体系、有形资产与无形资产等。

影响项目评估价格的经济环境与社会政治民生案例：萨德乐天事件，新疆棉商业事件，新冠疫情事件等，直接影响项目的收益与估值。

资产评估的方法与关键指标：市场评估法、收益法、成本法等。估价商业地产的关键因数为项目的客流，营业额、租金、KPI、GS、投资回报率、坪效、净运营收入、收益成本比率、投资回收期、运营利润 、等关键绩效指标，还有项目的资产估值标准（Cap Rate资本化率\NOI净运营收益\NPI营运利润\EBITDA税息折旧摊销\IRR融资后体现项目动态收益等指标）。

商业地产项目资产管理体系：顶层设计（商业模式和股权规划），中层资产管理，投融管退，商业地产的投融资方式多为项目抵押、ABS、股权、REITs、CMBS、银行贷款，物业管理费，华润、中海、融创、印力、万达等多家大型房企都在使用ABS、REITs进行融资，受到很多大型房企欢迎，REITs房地产投资信托基金类产品目前在国外如美国已经比较成熟，其REITs产品功能为公司IPO及增发，分红，资产增值、产权股票债权，资产证券化等，但在亚洲主要以信托型REITs为主，其作用主要用于融资，操作较为成功的是新加坡凯德集团，香港的REITs较为活跃，内地现阶段为公募REITs,涉及领域为基础设施项目（大基建），产业地产等全面普及需要时间。商业地产退出主要方式为：股权、销售、资产证券化、资本市场CMBS，企业之间的并购等。

商业地产运营管理体系：为策划、设计、工程、招商、营销、运营、物业，商业地产数字化转型等全盘操盘能力，非常考验项目运营团队的综合素质。策划的核心为项目调研与定位、整体的规划把控、整体的商业操盘体系与数字化管理规划的建立与未来城市商业更新的融合，与资本对接和商业更新的能力，项目投融管退的市场流通便捷性性，商业地产设计核心体系包含：设计步骤流程、动线与店铺规划、重点区域设计、标识景观和陈列、机电设计、商业地产二次升级改造规划等，设计必须整体规划必须符合市场的需求和入驻品牌业态工程设计需求，尤其是主力店，需要与开发商总工、设计院项目负责人对接确认确保施工完成后的正常使用，以及规划未来BIM建筑模拟建模、绿色建筑的推广、装配式技术、未来智慧建筑系统的应用等，工程核心为对项目最终设计方案的落地，整体的进度和质量把控，与总包单位和工程监理单位的对接，造价成本的控制，对项目各类品牌业态工程设计需求的落地，特别是主力店（大型超市、影院、酒店、水会、滑冰场等）工程需求深化设计的落地。营销核心为全域流量营销（线上与线下、新媒体、用户与内部推荐的裂变），招商关键点为招商整体方案的落地，招商制度的落实，开业时间的节点总体把控与推进，业态规划、主力店落地，相关业态客户洽谈，坪效和收益等，运营在开业后期最为关键，需要市场应变能力、商业更新能力，和部门协调能力、退铺补位、对新事物的敏感度（电商线上线下融合、物联化、大数据、智能化、区块链、人文科学、元宇宙、房地产数字化运营、VR等最新的技术成就不断产生，融入到商业地产中，形成了新商业载体），不同时期的各类场景变换，进行项目资产管理优化等，物业的关键是对日常营业的支持，现场管理与硬件设备维护，未来与人工智能、新科技、智慧建筑技术的全面融合和以人为本的服务边界的延伸。

有形资产和无形资产：有型资产为项目物业实体和操盘团队，无形资产为项目品牌号召力，公司管理体系，商业模式等。

大宗交易案例：阿里与远洋控股红星美凯龙、凯德多个资产包等操作、印力也以资产包形势收购项目投融管退全程操盘等。

未来对于商业项目的价值评估将越来越严谨，从宏观经济到项目有形资产与无形资产，资产评估工作者只有形成评估标准体系流程，对每一步认真进行落实到位，才能最准确的评估项目的价值。