合景泰富化债进行时：13亿中票申请与3.71亿套现成都攀成钢项目

合景泰富集团的债务化解进程有了新进展。

11月16日晚间，合景泰富公告称，全资附属成都市凯誉房地产开发有限公司及盛威企业有限公司，拟与香港置地全资子公司红耀有限公司及成都怡置汇恒企业管理咨询有限公司签约。

据此，合景泰富向香港置地出售置泰有限公司28.57%已发行股本及成都市宏誉房地产开发有限公司的30%缴足股本。总代价为3.71亿元。

而通过此交易，合景泰富预计将获得税后利润约1400万元。

根据公告，置泰有限公司是一家投资控股公司，主要成立目的是持有成都宏誉70%股权。而成都宏誉则主要持有一幅位于成都市锦江区攀成钢片区的商住用地。

资料显示，该地块历史相信最早能追溯到2010年。当年11月，合景泰富和香港置地联合体以底价37.8亿元摘得这幅面积285亩的土地，合净用地面19.03万平方米，提供约130万平方米楼面面积。据说总投资额达到150亿元人民币。

地块为商业、城镇混合住宅用地，其主要功能定位为以高档酒店、金融证券、商务办公为主的新商业中心和开放的街坊式高品质居住社区，具体而言，将包括高层住宅、服务式公寓、购物商场、写字楼和时尚豪华酒店等业态。

据悉，在拿地后合景泰富负责该项目的住宅部分，而香港置地则负责商业开发板块。

其中，项目住宅部分定案为“环球汇·天誉”，设计落成一共27栋31层高高层住宅，分为多期开发。首期最早于2012年9月开盘，一年后随即售罄。

与住宅部分对比，商业部分的开发就显得特别缓慢。至少据2018年公开报道，当时项目办公楼对外销售时，所对应地块仍没有多少正在进行建设工程的痕迹。甚至直至2021年中，项目才最终举办开工仪式。

根据规划，项目商业部分将由香港置地引入“光环”系商业品牌，预计于2023年年底投入运营。“光环”系对应香港置地旗下地标级多功能城市商业综合体产品线。

按照最新公告，待交易完成，香港置地将实现对该项目的100%控制。

这并不是合景泰富今年第一次处理旗下资产。作为至今没有出现明显违约情况的中大型房企，合景泰富今年一直努力维持债务与现金流的平衡。事实上，在此次出售成都项目之前，该公司已经将旗下多项物业摆上货架。

早在今年4月，合景泰富就曾以13亿元的价格出售了一栋位于上海的写字楼。

而6月消息透露，合景泰富或正寻求整体出售写字楼资产，以筹集55-57亿元，用于偿还即将到期的债务。据称，待出售的资产可能包括位于广州非核心区域的写字楼、位于上海后滩的一栋写字楼以及北京通州一幢货值约17亿元的写字楼项目。

另外在7月，通过出售香港住宅楼盘尚珒溋50%予龙湖集团，合景泰富亦收回约13亿港元资金。9月，博枫资产管理向合景泰富、富力地产收购位于杨浦区新江湾城板块的嘉誉云景租赁住宅项目，此交易最终代价也约为13亿元。

通过出售非核心资产回笼资金，合景泰富为处理债务问题腾挪了更多空间。据统计，单在2022年上半年，合景泰富已完成兑付境内债券、CMBS及ABS本金合计59.39亿元，境外美元债券2.5亿美元。

9月，在宣布将进行“主动债务管理”后，合景泰富随即与摩根大通联手，成功完成3笔共16亿美元高级债券的交换要约。在刚刚过去的11月上旬，合景泰富则努力完成了对“20合景06”公司债4.85亿元本金的回售。

但即使排除上述已处理债券，合景泰富在今年接下来时间仍要面临债务到期的问题。据惠誉于今年7月份发布的一篇报告，至少合景泰富在第四季度相信仍存在一笔将转为可回售的17亿元人民币在岸债券和到期的8亿元人民币在岸债券。

因而不难理解，合景泰富间接全资附属的广州合景控股集团有限公司，于10月在银行间交易商协会递交了一份规模达13亿元的2022年度第一期中票注册申请。募集资金则计划用于项目开发建设、赎回或偿还合景泰富境外美元债券等用途。

截至11月15日，广州合景控股申请的上述中票仍处于“反馈中”阶段。

据广州合景控股披露，截至2022年中期，该公司有息负债合计454.80亿元，其中短期借款占8.32亿元，一年内到期的长期借款占92.79亿元，一年内到期的应付债券则占15.40亿元。

不过好消息是，上市公司层面，合景泰富在2023年上半年没有资本市场债务到期，该公司目前经营没有陷入停滞，另外其旗下拥有大量在紧急时刻可供变现的优质商业地产、城市更新项目。

资料显示，截至2022年中期，合景泰富拥有已开业投资性项目共45个，其中商场11个，写字楼10个，酒店24个，同时接下来仍陆续有开业计划。城市更新方面，合景泰富目前完成对广州市天河区吉山村、增城区石下村、黄埔区双沙村及南岗村的控制。

另据观点新媒体了解，11月初，合景泰富与龙光合作的香港鸭脷洲南道现楼项目正式命名“凯玥”，并预计短期内上载楼书，意味着将正式步入销售阶段。该项目最早于2017年2月以168.56亿港元竞得，创下香港地价纪录，如今姗姗入市，预计也可为合景泰富释放相当一部分现金流。