打造城市商务及时尚生活“双服务中心” 西安高新商圈的底气从何而来？

“编者按：

每次复盘，总有新发现。

尤其当传统商业时代的浪潮逐渐退去，数智化全场景时代的新风席卷而来，驻足对过去的运营发展进行梳理总结，对当下的行业趋势进行分析探讨，然后带着对行业发展的新思考和新理解，重新整装再出发，方能创造新的惊喜，并以此致敬未来。

赢商网特别策划《西安商圈观察》系列专题，将从城市多商圈发展的背景出发，借助大数据视角的分析和观察，发现西安商圈发展中的新变化，预见西安城市未来的商业新风向。

本期为高新商圈。”

​与其他区域不同，高新区对于资本圈存在一定的吸附力。这里汇集着上千余家国家级高新技术企业，世界500强企业也有上百余家。区域内日益完善的公共服务配套，以及不断涌现的高端社区，加之城市商务行为的高度集中，都为高新商圈的迅猛发展奠定了良好的基础。

客群画像

常住人口155.7万人  年轻客群占比34.7%

据赢商大数据不完全统计，高新商圈内商业存量面积约44万㎡。商圈周边3-5公里范围内拥有常住人口155.7万人，其中年轻客群占比34.7%，年轻家庭客群占比49.3%，成熟家庭客群占比24.3%。

就年龄结构来看，在商圈周边3-5公里范围内的常住人口中，25-34岁的人群占比36%，排名第一；35-44岁的人群占比23.3%，排名第二；19-24岁的人群占比16.3%，排名第三。

从办公人口来看，高新商圈周边3-5公里范围内办公人口约62.4万人。其中19-24岁的客群占比15.2%，25-34岁的人群占比43.1%，35-44岁的人群占比23.1%。

此外，除本地客群外，异地客群在高新商圈客群中占比17.37%，其中25-34岁的客群占比40.8%，35-44岁的客群占比25.7%，19-24岁的客群占比14.1%。

综合近期的商圈人口画像来看，年轻化已然是当下城市人口结构的共同趋向。而在高新技术开发区，优越的营商环境、先进的发展理念等都使得区域发展后劲更加充足，再加上高占比的年轻人口，区域经济社会发展无疑也将拥有更大的空间。

聚焦零售商业这端，以西安大都荟（开业时间:2018-07、已签约238个品牌）为例。西安大都荟重点聚焦18-35岁的年轻客群，项目以科技、运动、文化、美食为符号，做足mall+独栋庭院的差异优势，致力打造引领都市青年时尚文化生活方式的潮流商业街区。

餐饮、酒吧、娱乐类品牌在西安大都荟各业态品类中占比达到60%以上，包括玖里小酒馆、玖隐、悠麦精酿、樽CLUB，余白沉浸式实景剧场、UMI＋沉浸式电影剧场、Feel Plus运动射箭中心等夜娱品牌，充分满足着周边年轻客群的夜间社交需求。

今年，西安大都荟还成功引进了M Stand、Bistro été 夏久、张小熊连锁轻医美、澄丝养发、AXSH、至ACME STUDIOS等首进品牌；新愿奢侈品管家、儒沂美甲、简一、TA焖茶焖锅、九院少年行等首创品牌。

据了解，2023年项目还将打造以休闲露营为主题的“娴街”，高度聚合青年生活方式品牌，计划引入新中式茶饮、跨界花店、轻烘焙等慢生活调性品牌。

除此之外，据悉，2023年跨年西安大都荟还将携手作家安东尼及插画家Echo带来治愈系IP——不二兔，打造“漫长岁月 温暖相伴”不二兔[告白情书]西北首展，在进一步强调街区文化属性的同时，引领消费者步入充满爱与治愈的不二兔世界，为消费者开启一场不同寻常的、感受生活的美好和温暖的艺术治愈之旅。

业态品牌

国际品牌占比30%   区域内高净值客群优势显现

从商圈内购物中心业态数量来看，高新商圈零售业态占比53.93%，餐饮业态占比22.76%，生活服务业态占比11.43%，儿童亲子业态占比9.05%，文体娱业态占比2.83%。

进一步就品牌层级来看，全国连锁品牌在高新商圈内的购物中心中占比最高，为75%；其次是国际品牌，占比30%；区域连锁品牌和新兴品牌，分别以13%和6%排在后两位。

值得一提的是，高新商圈是继钟楼商圈和南门商圈之外，国际品牌占比排名第三的商圈。当然，这也与区域内高收入、高消费的客群聚集氛围相匹配。

从商业端追溯来看，世纪金花、金鹰的开业为高新客群打开了时尚的大门，万达广场、益田假日里等又为消费者提供了更加丰富的生活休闲空间，而高新中大则进一步满足着区域客群对于品质生活的需要和畅想。

到访客流

日均客流134.04万人   相较去年客流恢复稳中向好

从到访客流来看，高新商圈是继小寨商圈之后，日均客流第二高的商圈，日均去重客流约134.04万人。但与小寨商圈不同的是，高新商圈工作日客流高于节假日，工作日日均去重客流约140.95万人，节假日日均去重客流约116.78万人。这也进一步佐证了这一区域高度集中的城市商务行为，与此同时，也对区域商业融合并满足高端商务客群的细分需求提出了新的要求。

从与去年日均去重客流同期对比曲线来看，高新商圈又是为数不多的在波动中恢复，6月到达客流峰值后，尽管又开始下降，但仍然没有跌落去年同期的商圈。

这不仅再次证明了高新区拥有稳定的高净值客群优势，而且从商业端本身来看，商业项目根据客群消费理念、行业发展趋势等不断焕新自己的经营内核，也为区域商业的稳定发展奠定了良好的基础。

这一次，我们切换角度从社区商业出发，以兰岛广场为例。兰岛广场作为高新商圈内为数不多的社区型商业，项目自2018年开业以来不断进行招商升级和调改，并积极优化业态组合。

如今，经过4年的焕新升级，兰岛广场以精致、温馨为目标，通过融合时尚购物、休闲娱乐、教育成长、文化体验、国际美食等不同业态，致力引领周边消费者“品味生活之美”。

在空间规划设计上，兰岛广场打造出“精致低调”的体验空间，营造出更时尚、更有格调的消费场景，其高品质、高颜值、高性价比、高调性的特点，恰好迎合了周边高净值客群的需求。

据了解，在未来的调改方面，兰岛广场将在提升品牌级次的基础上增加体验类品牌和精致生活服务类品牌。同时，项目还将在业态的丰富度和体验度上做进一步升级优化，以更强调精致、品味、格调的经营态度，针对性打造消费、娱乐、商务一体化的全新社交空间。

此外，兰岛广场还将从情感出发，聚焦“陪伴”与“成长”，在运营、招商、活动策划方面深度感知周边客群的生活需求、娱乐需求及精神文化需求，构建新型互联商业消费关系，增强客群和项目情感上的共鸣，实现与项目客群的同频对话。

小结

众所周知，西安在推进国际消费中心城市建设的过程中，高新区的功能定位即建设具有现代化与国际化水准，面向高科技产业、集团的集会议交流、金融服务、文化休闲、商业娱乐、商务办公、高档居住于一体的城市商务中心；面向本地居民的集时尚购物、生活消费、餐饮娱乐等多元化复合功能于一体的时尚都市生活服务中心。

随着区域开发进一步释放新空间、新动力及新红利，毋庸置疑，高新商圈也必将随之升级发展，未来可期。

注：封面图来源于视觉中国