第一太平戴维斯《2022年昆明房地产市场回顾及未来展望》

甲级写字楼市场

2022年全市迎来中交南亚总部大厦交付入市，为市场带来近6万平方米的新增供应面积，全市甲级写字楼存量超过97万平方米，该项目也是巫家坝子市场首个面世的高品质商务楼宇。年内，受到国内经济增速放缓、疫情反复的影响，昆明甲级写字楼租赁需求增长乏力，净吸纳量约3万平方米，同比无明显变化。

// 租金继续承压下行助推净吸纳量维稳

年内仅一个新项目入市，供应量仍处于历史低位；净吸纳量仍在低位徘徊，叠加新项目入市的影响，全市空置率同比增长0.9个百分点至39.5%。受疫情和经济增长放缓的冲击，中小微企业经营压力显著增长，办公租赁成本受限导致市场比价情绪较为浓厚，迫使多个优质项目的业主下调租金，对优质客户在租金方面的让步尤其显著。昆明甲级写字楼市场平均租金约为人民币86.8元每平方米每月，同比下降4.6%。此外，为应对激烈的市场竞争，多个项目通过创建楼内共享空间、提供拎包入住的精装房源和优化服务内容等措施来增强项目的竞争优势。部分企业借此机会在不明显提升办公成本的情况下升级搬迁办公场所，为年度净吸纳量的稳定提供了重要支撑。

// 房地产和金融行业仍是租赁市场的中流砥柱

昆明甲级写字楼的租户仍以房地产为主导，但房地产企业的租赁面积占比同比略有下滑，至24%。2022年11月起，国家颁布多项重磅政策支持地产企业多渠道融资，政策端的层层松绑有助于提振行业信心、促进以建造及工程与综合类房地产服务为代表的房地产企业租赁需求维持稳健；其次，金融企业是第二大存量租户来源，面积占比为17%。

// 信息技术和专业服务行业释放增量需求

年内信息技术企业的租赁需求不断释放，其中以云计算为代表的硬件类科技企业占比显著提升，促使信息技术行业在存量租户里的占比小幅提升至13%。此外，受经济下行影响，各地民商事案件显著增长，西区法律市场所蕴含的发展潜力吸引了多家律所的关注。以律师事务所为代表的专业服务类企业的承租需求趋于活跃，专业服务行业的占比小幅增长3个百分点至11%。

在市场整体表现平淡、需求增长乏力的背景下，对于增量需求的挖掘，特别是如何借助地方优势特色产业挖掘商务楼宇市场的需求尤为重要。近年来，云南省以昆明市为核心，充分利用其区位优势、生态资源和人才优势，推动进出口贸易、生物医药等地方特色产业跨越式发展，有望为存量楼宇的去化提供强力支撑。随着省市政府加大对民营企业的助企纾困力度，预计2023年昆明甲级写字楼租赁市场增量需求有望逐步复苏。

零售物业市场

// 全年供应放缓 市场需求走弱

2022年受疫情散发影响，一些项目不得不推迟开业时间，昆明零售市场供应放缓；年底位于市中心的新世界百货终止经营，全市零售物业总存量约331万平方米。随着大环境不确定性加剧，市场整体需求减弱，全市购物中心平均空置率同比上涨1.3个百分点至约15%；市场租金承压，购物中心首层平均租金较2021年有所下滑，约为335元每平方米每月。

// “非标”商业为市场增添新意

虽然2022年昆明零售市场供应端几乎陷入停滞，但是年初开业的「荟聚」仍为市场注入了新鲜活力。「荟聚」紧邻昆明宜家，定位目的性消费的家庭客群，招引业态精准聚焦目标客群需求，专注于餐饮、运动、亲子等业态。此外，项目注重围绕绿色、健康等元素进行场景打造，与宜家无缝连接、深度融合，以不到2万平方米的体量为消费者带来全新的沉浸式游逛体验。

// 运动和新能源汽车品牌表现活跃

需求端，昆明零售市场全年需求虽较2021年有所减弱，但是疫情以来以运动、新能源汽车为代表的表现良好的品牌延续了活跃态势。疫情的出现提高了消费者对健康生活的关注，加上近年随着滑雪、登山、瑜伽、徒步、露营等细分运动门类的兴起，专注于垂直细分领域的运动品牌也在国内零售市场快速发展，极大地丰富了市场上的运动品牌类型。2022年10月，昆明市人民政府印发《昆明市全民健身实施计划（2021—2025年）》，提出扩大体育消费市场、培育全民健身多元服务品牌等任务，进一步为运动休闲品牌在昆明零售市场的发展提供了有利环境。例如，大悦城年内新引入多家运动相关的零售和娱乐品牌，昆明百货大楼也将原来负一楼的美食餐饮区重新打造为潮流运动馆。2022年，昆明下达专项资金助力新能源汽车推广，继续推动昆明新能源产业的发展，新能源汽车品牌也继续支撑昆明零售市场需求。经历了2021年的加速布局阶段，年内新能源汽车在商业项目布局的势头未减，多家购物中心在同一区域聚集超十个该类品牌，还有项目打造新能源汽车主题街区或专门开设新能源汽车展区，新能源汽车品牌在购物中心内集聚度迅速提升，业态氛围进一步增强。

// 全市整体空置率或难以迅速回落

截至2025年，昆明零售市场预计还将迎来超过90万平方米的购物中心，新项目在空间分布上较均衡，且包含众多知名开发商投建的优质零售项目，市场品牌丰富度有望再上一个台阶。随着市场供应量在未来三年逐渐回升，竞争压力将加大，全市整体空置率短时间内或将维持在高位。