拿地10年昔日23万方“烂尾”商业首开区实探，日后能否逆袭？

城市热门板块核心区域、双地铁上盖、超大体量……将这些优势叠加在一起，想必成为城市热门购物中心的概率极高。

对于杭州港龙悠乐城来说，现实似乎并不如意。

坐拥杭州双地铁（1号线和4号线彭埠地铁站上盖），超23万方的总体量，集精品购物、休闲娱乐、时尚家居、生活服务和SOHO办公于一体的双地铁生活商业广场规划，原本极有机会成为区域商业的代表之作。

不过，港龙悠乐城却用了近10年才迎来开业，期间更是一度沦为杭州有名的“烂尾”商业体。

2023年1月6日，延迟4-5年亮相的港龙悠乐城首开区终于开业了，但与正式开业不同，此次开业仅为试营业。

现场实探：仅开2个楼层 缺乏强势品牌

根据规划，杭州港龙悠乐城总体量23万方，地上7层，地下3层。

据港龙悠乐城公开信息，此次首开区域仅有B1、L1两个楼层，共计约百余家商户，包括主力店雨润发超市、海鲨岛、及Tims咖啡、TACO BELL、汉堡王、永和大王等品牌。

部分亮相的港龙悠乐城实际开业情况如何？近日赢商网进行了一次实地探盘。

赢商网来到现场看到，尽管官方宣传有约百家商户，但实际开出的品牌并不多，包括：Tims咖啡、TACO BELL、汉堡王、永和大王、可伶可俐，临时服装促销区、NISSAN汽车体验店、广汽传祺汽车体验店，B1层有霸王茶姬、久久丫鸭脖、南宋胡记、周黑鸭等店铺，大量商铺都处在围挡装修状态。

还未开业的商户包括雨润发超市、兰亭汇足道、中影影城、开乐迪KTV、竹岛日料、KFC、必胜客、屈臣氏、名创优品、大玩家电玩厅、超级飞侠儿童乐园、周大福黄金、老凤祥黄金、老庙黄金、中国黄金、周六福黄金、ME CITY、宝贝王乐园、海马健身馆、杰拉网咖.....

港龙悠乐城外立面是内嵌LED钢球铝板，但设计曾被网友诟病“难看”“密集恐惧症”，室内装饰亮点不突出，赢商网实探工作日的上午11点左右客流稀少。

缺乏强势品牌加持，开业品牌数量较少的港龙悠乐城未能达到市场期待，让很多人觉得有些遗憾。如曾经期待万分的城东居民马先生告诉赢商网，“原以为是真开业，没想到只有部分开业，而且有种城乡结合部的感觉。”

命运“坎坷” 原接手的王府井半路退出

从拿地到首开区亮相，港龙悠乐城历经10年，身世可谓曲折。

据公开渠道了解，2013年5月28日，港龙控股集团有限公司以9.67亿元底价拿地，成交楼面价6501元/㎡。

2015年港龙城在销售的过程中遭遇资金短缺、停工等问题，开发商把分割后已售但还未网签的商铺抵押给银行，业主无法办理不动产权证纷纷起诉开发商。

陷入纠纷中的港龙城，商业部分规划明确，港龙城负责人曾在2016年对媒体称，“我们的定位是一座24小时全天候、全家人、全能生活的MALL，4万平方米的餐饮区域，3万平方米的儿童王国，2万平方米的连锁超市，1万平方米的中影双巨幕影院。”

但开业时间却迟迟未能定下。

原本2020年港龙城的商业部分迎来转机。

2020年9月，北京王府井购物中心管理公司、中国房地产开发北京有限公司及港龙控股集团有限公司正式签约，这也意味着港龙城将成为王府井首进杭州的商业之作，2021年初项目得以复工。

然而到2022年初，因改造事宜未达成一致，王府井退出合作，转战至杭州萧山，2023年1月29日与萧山政府正式签订合作，落户萧山南站。

与王府井“分道扬镳”后的港龙城，开业时间则再次搁浅。此后，由中房对港龙城的招商进行全新的规划，并且更名为港龙悠乐城。

尽管今年1月6日首开区亮相，但赢商网从现场实探来看，港龙悠乐城实际招商情况与前期有着明显差距，对于运营商来说挑战仍是不小。

杭州东站商圈竞争激烈 港龙悠乐城后期能否逆袭？

近几年，港龙悠乐城所在的杭州东站商圈，先后迎来杭州东站西子国际、杭州之翼、三花国际PARK198、杭州东站万象汇，未开业项目还有杭州德信中心，总体量为46.7万㎡，商业竞争可谓激烈。

杭州东站西子国际开业最早，是一座以儿童娱乐和教育培训为主题，同时涵盖特色美食、商务办公、精品酒店、超市零售、美容健身、休闲娱乐等多种业态为一体的新型特色商业综合体，开业时成功引进三大优质主力店：洲际智选假日酒店、中影国际、永辉超市。但目前儿童教育培训业态不强势，而且缺乏优质餐饮品牌入驻，其他商场开业分流后，杭州东站西子国际客流排名逐渐靠后。

2年后三花国际PARK198开业，最大的亮点在于引入商圈第一家海底捞，但业态比较单一。

至2020年杭州东站万象汇和杭州之翼的开业，通过引入大量的新品牌，极大提升了商圈的商业氛围。

如杭州东站万象汇不仅带来盒马鲜生、海马体照相馆、The Green Party等有热度的品牌，餐饮方面，更是引入绿茶、炉鱼、韩宫宴、老鸭集、湊湊火锅、星巴克、奈雪的茶等。

杭州之翼打造的则是差异化的潮·创年轻力中心，项目引进NH设计美学馆，并跨界孵化打造Alibaba Design×CANG GOODS，还有夜娱空间I’M·HAN HANGZHOU STATION、浙江省首个专业滑板运动俱乐部50滑板、杭城原创格调酒吧ELF 9th、资深流行舞蹈学院2M DANCE等潮趣品牌，目前它在商圈客流排名第一。

​赢商tech-城市商业地图工具显示，其项目周边常住人口近60万，辐射范围包括了杭州东站、笕桥、彭埠、七堡、九堡、三堡、景芳等区域，客群基数大、辐射范围广，加上交通优势，无论是从拿地时间还是体量来说，港龙悠乐城都有着先发优势，有潜力在区域商业竞争中占据自己的一席之地。

然而早期开发商遭遇资金短缺，陷入官司纠纷沦为烂尾楼，在历经多次转手失去有实力的合作伙伴，港龙悠乐城招商和开业情况不佳。

另据赢商tech-城市商业地图工具显示，商圈内购物中心业态中，餐饮业态占比42.47%，零售占比30.14%，而入驻品牌级别其中大部分都是全国连锁和区域连锁品牌，国际和新兴品牌是短板，商圈品牌的活力不足，港龙悠乐城的品牌和业态内容显然也不具备强竞争力。

对商业项目来说，成功开业只是运营挑战的开端，对港龙悠乐城来说，最艰难的一步已经跨出去了。

据了解预计项目6月B馆全馆开业，9月A馆全馆开业，那么全面开业后否能扭转当前的尴尬局面？赢商网将持续关注，届时呈现更加完整的探盘实况。