戴德梁行《报告》：甲级写字楼置换需求释放 优质零售商业焕新

近日，戴德梁行正式发布了《2022年昆明房地产市场回顾》报告，从甲级写字楼市场、优质零售物业市场、住宅市场回顾了2022年昆明的房地产市场情况，并对昆明房地产市场未来发展进行了展望。

甲级写字楼市场：租金承压，置换需求释放

​  近五年来，昆明甲级写字楼市场仅在19年迎来恒隆广场一宗新增供应，2022年依旧未录得新增供应，全市存量维持在864,886平方米；随着中海国际中心在2023年正式入市，昆明甲级写字楼市场时隔4年又迎来新项目，同时，这个项目也是官渡区第一个全自持超甲级写字楼，此项目的落地将成为官渡区甲级写字楼发展历程上的里程碑。面对复杂严峻的外部环境和疫情阶段性冲击影响，昆明甲级写字楼市场受到较大冲击，市场需求收缩，为吸引客户，业主均采取以价换量措施或大幅度优惠，全市租金同比下跌至79.88元/平方米/月，在此背景下，大量企业抓住时机，以最低的价格进驻品质更好的楼宇，促进了净吸纳量的增长，据统计，2022年全市甲级写字楼净吸纳达77,892平方米，同时，空置率同比大幅下降9.01个百分点至18.24%。

2022年昆明存量租户中专业服务、TMT以及房地产和建筑成为市场前三，其中专业服务首次位居榜首，占比达20%；与疫情前相比，专业服务和TMT行业占比都有大幅提高。

盘龙区目前楼宇数量最多，且区域内不乏昆明同德269、恒隆广场、俊发中心等优质项目，故承租能力较高的专业服务行业更加青睐盘龙区；近年来昆明房地产和建筑类企业受到较大冲击，对价格敏感度较高，故更加偏爱西山区。

戴德梁行成都公司项目及企业服务部主管席芳认为，疫情防控虽然进入了新阶段，但市场恢复仍需要时间，且未来新项目的加入，将加剧昆明甲级写字楼市场的竞争，加之市场需求基本以置换为主，企业承租能力较差，短期内全市租金仍呈现动荡调整的态势。

戴德梁行成都公司项目及企业服务部主管席芳

席芳指出，2022年9月正式印发实施的《昆明市“十四五”科技创新规划》提到，在2025年昆明基本形成具有较强影响力的区域性国际科技创新中心，高新技术企业数量将达到3,000家，作为载体的甲级写字楼也或将乘此东风，破解眼前困境，迎来新的发展机遇。

优质零售物业市场：夜间经济持续发力，商业焕新助市场发展

在疫情、宏观经济不确定等因素的影响下，昆明优质零售物业市场2022年未录得新增供应，全市存量维持在2,902,200平方米；虽然未有新增供应带来的新鲜力量，但却给予全市优质零售物业调整缓冲的契机，2022年部分老旧项目闭店焕新，此举将在一定程度上推动昆明优质零售物业市场项目的品质升级。国外大环境的压力、国内疫情的反复等都给予昆明优质零售物业市场不利影响，全市租金同比下降0.91%至403.15元/平方米/月，其中中市区、北市区、南市区得益于区域内优质项目的支撑，租金下降幅度较小；昆明优质零售物业市场同质化较为严重，竞争激烈，加之外部影响因素的冲击，以周边居民为主的优质零售物业品牌稳定性较弱，导致2022年的空置面积增加，从而导致全市空置率同比上涨2.74个百分点至16.42%。

近年来昆明市积极培育、壮大夜间文旅消费这一文旅消费新模式，昆明市斗南花市、昆明老街—南强街巷以及昆明公园1903文体商旅综合体入选国家级夜间文化和旅游消费集聚区名单，夜间文旅消费正成为昆明文旅消费的重要增长点。

戴德梁行华西区研究部助理董事贾萱认为，为应对市场激烈的竞争以及给消费者更良好的购物体验，昆明部分人气较高的购物中心开始进行项目更新，如：蜜糖、南亚风情第一城等，其通过翻新老旧部位、重新规划室内布局、动线、业态等举措对整个项目进行升级，获得了商家和消费者的一致好评。未来，老旧项目的焕新将成为昆明优质零售物业市场发展的又一大助力。

戴德梁行华西区研究部助理董事贾萱

贾萱指出，2022年发布的《云南省促消费稳增长三年行动计划（2022—2024年）》提出，要“进一步提升全省中心城市夜间消费占比，打造一批夜间文化和旅游消费集聚区”，作为云南省会城市的昆明势必成为先行者，2022年，南强街成为国家文化和旅游部确定的第二批国家级夜间文化和旅游消费集聚区之一。未来，随着夜经济发展的持续推进，夜间商业也将迎来蓬勃发展。

住宅及土地市场：住宅市场遇冷，工业土地供需两热

全国来看，2022年深圳全年平均房价占据榜首，达67,868元/平方米，昆明全年平均房价达13,810元/平方米，与重庆、长沙相差较小。

在房地产进入调控时代后，昆明住宅投资性需求得到遏制，住宅市场遇冷，2022年售价同比下降至13,810元/平方米，其中近年来作为购房热门的官渡区在2022年售价出现上涨乏力，销售量也出现缩水的情况。

戴德梁行华西区研究部助理董事贾萱认为，2022年，昆明住宅市场筑底。供应端来看，在经历两年疫情影响、经济增压、房企债务问题等不利因素的冲击之后，昆明住宅市场明显趋冷，供应量大幅下跌；需求端来看，购房者观望情绪浓厚，投资性需求减弱，市场需求主要以本地购房者改善型需求为主。未来，随着各项加码救市的政策落地，昆明住宅市场的窘境有望得到缓解，但短期内由于消费端信心尚未触底，加之宏观经济仍需恢复，住宅市场预计依旧维持稳定。另外，昆明近年来工业物流发展迅速，2022年昆明工业土地供需两热，供应和需求占比同比均大幅提升，未来，随着区域性国际物流枢纽城市建设的深入，作为面向南亚、东南亚和环印度洋周边经济圈的国际陆港城市、区域性国际航空货运枢纽，昆明未来工业物流用地将持续得到资本的热烈追逐。