仲量联行：武汉优质办公楼蕴含新机 消费回暖支撑优质零售物业稳步复苏

2023年4月18日，武汉——2023年第一季度，武汉优质办公楼市场整体表现平稳，金融业和科技互联网行业支撑市场需求；甲级办公楼租金和空置率小幅下降。仲量联行武汉、南京、杭州分公司总经理辛毅表示：“2023年第一季度，武汉优质办公楼市场复苏迹象初步显现；近月来经济利好政策的持续出台将进一步促进科技、产业、金融融合发展及新基建建设的持续增速，有望为办公楼市场注入新的活力。” 优质零售物业市场方面，本季度市场客流明显恢复，消费快速回暖，将有利于提振品牌的信心，预计餐饮及娱乐业态有望率先复苏并重启扩张。

优质办公楼

2023年第一季度武汉优质办公楼市场无新项目入市，市场供需关系在本季度稍显缓解。截至3月末，武汉优质办公楼总体量为798.8万平方米，其中甲级办公楼总体量为284.9万平方米。新增供应预计将集中在2023年下半年落成，届时多个优质楼宇的入市将进一步丰富各片区内企业办公空间焕新升级的多元化选择。

科技互联网和金融业支撑需求，制造业活跃度有所提升，有望为武汉办公市场注入新动能。2023年第一季度在经济平稳开局的背景下，租赁问询量上升，但短期内企业仍保持较为谨慎的态度。从成交来看，科技互联网行业和金融行业需求持续引领市场需求，合计约占一季度甲级办公市场总成交量的一半，其中以证券、保险为代表的传统金融机构以及电商平台和游戏类的互联网企业表现活跃。此外，从去年的四季度开始，制造业需求加快释放，第一季度成交占比达到17%，城市产业的强势发展有望为武汉办公楼市场带来需求的新势能，尤其是在产业较集中的光谷和汉阳区域。从成交板块来看，甲级办公租赁市场的主要成交依旧分布在汉口，尤其是存量占比较高的建设大道子市场和解放大道子市场，同时汉阳的钟家村子市场也是值得关注的新兴热点板块。

市场空置率回落，租金小幅下行。第一季度，新增供应放缓，市场以去库存为主，全市空置率环比下降1.1个百分点至38.1%， 其中甲级办公楼空置率微降0.1个百分点至34.4%，乙级在价格优势驱动下空置率下降1.5%至40.1%。第一季度全市优质办公楼市场净吸纳量达到8.6万平方米，其中甲级办公楼市场净吸纳量约为1.7万平方米。租金方面，全市租金持续承压下行。甲级办公楼净有效租金为91.5元每平方米每月，环比下降0.6%；乙级办公楼净有效租金为68.6元每平方米每月，环比下降0.9%。

数据来源：仲量联行

优质办公楼市场展望：

由于部分延期项目，2023年武汉优质办公楼市场供应依然处于高位，约有135万平方米的新增供应入市，其中甲级办公楼约59万平方米。新增供应主要集中在下半年，预计届时市场供需压力将进一步增强，但在2023年之后供应将逐步下降，进入去化周期。2023年，政府出台了一系列财政政策和货币政策，并在中央经济会议中直接提出，要推动“科技—产业—金融”良性循环；武汉也于近日颁发了《2023 年武汉具有全国影响力的科技创新中心建设重点工作安排》及《关于激发市场主体活力推动经济高质量发展的政策措施》。随着这一系列扶持性政策的落地，市场将会孕育并滋生出新的机遇，科技创新、产业升级、金融体制改革以及基建的持续发力预计将成为今年经济核心增长推力，新能源、光电子信息以及IT软件业等产业升级相关行业或将成为租赁需求的新增长点，有望带动武汉优质办公楼市场的需求。

仲量联行武汉商业地产部总监刘宁表示：“2023年，武汉优质办公楼市场持续面临供需压力，随着经济的稳步复苏和产业的转型，市场变化会开始加速，因此，更快的适应市场变化并抓住新机将成为破局的关键。在一系列利好政策的推动下，科技互联网、金融业以及三方办公运营预计会持续支撑武汉优质办公楼市场需求，而制造业的产业升级预计将成为武汉优质办公楼市场增长的新动能。”

优质零售物业

2023年第一季度武汉优质零售业市场无新项目入市，新增供应主要集中在今年下半年。在去年第四季度的供应小高峰之后，武汉优质零售业市场第一季度并未录得新开业项目，市场供应压力暂时得以缓和。此外，受到项目转型影响，全市优质零售业市场总体量环比下降18万平方米，达到865.8万平方米。从2023年全年来看，新增供应预计依然处于高位，下半年将迎来多个优质项目集中入市。

消费需求快速回暖，有望带动武汉优质零售业市场需求稳步复苏。第一季度，市场需求整体呈谨慎和收缩的态势，但在各地政府纷纷出台激励消费的相应措施下，消费市场快速回暖。截止到2月末，武汉的社会消费品零售总额达到1351.3亿元，同比上涨5.1%。其中，餐饮消费需求恢复最快，部分一线城市的餐饮品牌如达美乐披萨、Peet’s coffee及一绪寿喜烧（需求面积:200-400平方米）等，看准了消费回暖而本土品牌仍处于恢复期的下沉市场窗口期，加速对武汉市场的布局，受到消费者的青睐；此外，儿童娱乐业态第一季度需求表现稳健，萌宠乐园等互动式亲子业态入驻购物中心，带动亲子家庭消费。2023年零售服饰业态预计将进入调整期，随着近几年电商渗透率的不断提高，消费者的消费习惯也在不断重塑，部分国际快时尚品牌逐步退出中国市场，国内本土品牌或将有机会进一步扩张市场需求。

整体租金小幅微降，空置率保持平稳。第一季度，武汉优质零售业市场同时处于消费市场回暖和品牌市场恢复期，在供需压力下，租金有所下行，全市优质零售物业首层净有效租金环比下降0.9%至382.2元每平方米每月。空置率方面，空置率环比上升0.8个百分点达到13.1%。

​数据来源：仲量联行

2023年优质零售物业市场展望：2023年政府工作报告指出要把恢复和扩大消费摆在优先位置，武汉政府在第一季度发布关于《市人民政府关于培育建设国际消费中心城市的实施意见》，并出台多项政策和惠民活动助力消费。从市场表现来看，随着制约消费因素的缓解，消费市场逐步回暖，人流和客流都得到了明显的恢复。2023年武汉优质零售业市场新增供应将依旧处于高位，新增供应预计将达到131万平方米，市场持续承压。新项目主要位于武昌片区，随着武汉SKP、汉街万达广场、武汉长江中心以及龙湖滨江天街等优质项目的入市，武昌和汉口的优质零售业市场的存量将持平，武汉优质零售业市场的商圈格局有望孕育出新的变化。仲量联行预计，上半年，武汉的优质零售业市场将处于市场反弹初期，面对市场和经济转型中的诸多不确定性，恢复行业和品牌的市场信心需要一定的时间，预计2023年下半年将逐步进入市场的反弹窗口期，诸多优质项目的入市将会进一步激发市场活力。

注：仲量联行使用的办公楼和零售市场的租金口径为净有效租金，即不含物业费，刨去免租期之后的成交租金。零售市场租金为购物中心及百货首层、非主力店、一般零售类商户的净有效租金，且基于净租赁面积，剔除免租期。租金的变化为同质比口径，为剔除新增项目之后，相同的存量项目的租金变化比例。