商业地产新风口：智慧体育综合体

随着疫情的散去，经济正在进入恢复期，国家体育总局提出健康中国全民健身的战略目标，未来计划增加2000多个体育公园，人们通过疫情对健康也越发重视，未来体育的需求也在不断的增长。

智慧体育综合体的核心：顶层设计与中层资产管理（投融管退），项目落地、智慧体育综合体的体系建立、各类体育综合体的经典案例。

智慧体育综合体顶层设计为体育+跨领域融合的模式设计。用体育进行跨界融合，链接文化、商业、康养、医疗、住宅、金融、新科技等形成体育生态产业链闭环。

智慧体育综合体资产管理：在国家政策的支持下，体育产业投资前景非常光明，但想让项目的利益最大化必须拥有好的资产管理运作体系加上各类资源整合才能完成，常用的投资方式为政府出资建造、国企出资、资本全资、公私合作等方式。常规的融资方式PPP模式(政府和社会资本合作)，BOT模式（建设-经营-转让）、PFI模式（融资、建设、经营、管理）、ROT模式（改造-经营-移交）和ABS模式（资产证券化）等 ，常用经营模式为自主经营、承包经营、委托托管（轻资产）、租赁、合作经营。

做好项目整体风险控制方案（投资风控、建设风控、运营风控），才能提高项目的整体估值，方便在合适的时机进行退出（整体退出、分项退出、股权、资产证券化REITs、ABS等），完成资产管理投融管退的闭环。

智慧体育综合体运营管理体系：策划的核心在于拥有全局观思维，分析政策、经济、消费、等宏观原因，根据宏观对微观进行自我调整，顶层设计、中层资产管理体系（投融管退）和执行落地体系，设计的核心是内部运动空间的通用化，大赛事后的配套空间自由调整与多功能灵活使用，空间预留调整，结合外部的交通动线与城市规划。建筑工程创新：新型气膜体育馆应用推广与BIM系统在体育综合体的实际应用，营销的核心是盈利模式的设计，主要赢利点为租赁收入、无形资产广告冠名、大型活动收入、多元化配套收入、轻资产托管、支出节约等。招商的核心为多业态互补，形成体育生态产业链，让体育与互联网、医疗、商业配套、住宅、教育互补推动体育发展。运营物业的核心为项目设备的更新升级（建筑自动化监控系统、新科技云计算、大数据、物联网、元宇宙等）、日常建筑维护、会员系统维护、项目业态升级调整、大型比赛的组织，提高项目知名度、利用率、市值、出租率、收租率、盈利等核心指标。

大型智慧体育综合体项目的落地需要周密的可行性分析来支持决策，完整的规划方案，在执行时对市场的变化做好应对预案支持项目正常收尾。对项目中相同的小项目集群和各类项目组合做好整体协调进行风险总控，最终完成战略目标。

各类型体育综合体经典案例：麦迪逊花园广场、丰田体育中心、华熙五棵松、武汉体育中心、国家游泳中心（水立方）、海南三亚蜈支洲岛、鸟巢、神龙架国际滑雪场文旅住宅商业综合体、翔立方体育文化综合体、新疆丝绸之路国际度假区、天津V1汽车世界、新首钢高端产业综合服务区等。

作为国家智慧城市发展的重要组成部分，以体育产业带动文旅（带动乡村振兴、解决周边居民就业发展）、常规商业（商业街、购物中心、酒店、公寓等）、文化、医疗、康养、金融、新科技、住宅等形成体育生态产业链达到人流的互动与互补拉动消费，加快经济恢复，达到多方共赢，最终服务于民，造福于民，共享美好生活。