深度 | 潮奢新贵，看深业上城“向上突破”的决心

撰文/罗嘉欣

近日，源自法国的「老佛爷百货（需求面积:20000-30000平方米）」华南首店正式亮相深圳，不仅带来了众多国际品牌首店，其独特的设计、高端品牌形象和优质服务也为深圳商业和时尚产业增添了新的活力。据悉，作为深业上城的主力店，老佛爷百货开业首日营业额超百万元，并为商场贡献超20万人次的客流新纪录。

优秀主力店，能为商业带来1+1＞2的品牌效应。老佛爷百货作为拥有130余年历史的“国际时尚生活潮流风向标”，它的加入，让深业上城构筑的“国际社区”拼图进一步完善，实力补位深圳CBD城区高端零售新名片。

据赢商网获悉，今年正值深业集团成立40周年，深业上城作为该集团旗舰商业项目，升级城市高端潮奢场，亦将进一步夯实其在商业领域的影响力，为商管业务持续扩张蓄能。

国际时尚零售OG新尝试

老佛爷百货开启“深圳定制”

对于老佛爷百货而言，该店颇具战略意义。老佛爷百货首席执行官Nicolas Houzé表示：“深圳店的开业，是老佛爷百货在华业务布局的新里程碑。”

相较于北京、上海的体量数万方的独栋门店，深业上城店面积约为4500㎡，是老佛爷百货首家“精选概念店”。反映了这家国际时尚零售OG（*元老）在中国市场的一次“全新探索”。简而言之，这是老佛爷百货在华打造的一个新型门店样本。

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门店延续了老佛爷百货一以贯之的埃菲尔铁塔和玻璃穹顶等经典法式元素，特邀法国知名艺术家GGSV呈现特别设计的艺术体验。同时老佛爷百货还为深圳店“独家定制”品牌策略——“高奢+潮奢+设计师品牌+美妆护肤+家居生活”。

店内除了带来Van Cleef&Arpels、Martin Margiela、JW Anderson等奢侈品牌外，还引进了THOM BROWNE、MARNI、CHLOE、STELLA MCCARTNEY等国际一线品牌，以及亚洲首家THE SURGEON（*全球顶尖球鞋定制品牌）、中国首家THE ATTICO（*意大利时装品牌）、中国首家CEMOY（*澳洲护肤品牌）、华南首家SELKIE（*美国轻奢设计师品牌）、华南首家Modern Museum、华南首家SHUSHU/TONG、华南首家NW8 OEN等国内外设计师品牌、美妆与护肤品首店。

深圳店还特别呈现了几大主题商品区：跨品牌集合区EDIT FASHION，集结了备受瞩目的本地和国际新秀设计师品牌；美妆护肤集合区EDIT BEAUTY，汇集了来自全球各地的精品香氛品牌及护肤品牌；家居生活集合区EDIT GIFTING，则引进了众多特色家居装饰及玩具品类等。

为匹配购物中心不同空间的客群特征，老佛爷百货为不同楼层定制“商品企划”。

如门店一楼拥有MALL与品牌街两个入口，毗邻保时捷全球销量第一的城市化数字展厅、深圳文华东方酒店及超甲级写字楼，这些“邻居”们带来庞大的都市新贵/精英白领、高端商务客群，主要呈现潮奢、生活方式及香氛护肤等精品类目；门店二楼位于深业上城的LOFT小镇，是城市年轻人及公园亲子客群聚集地，为此陈列了主打年轻客群的EDIT FASHION，展现国内外优秀设计师品牌。

值得注意的是，此前深圳高端零售消费主要聚焦罗湖蔡屋围和南山后海。依托于老佛爷百货强大的“时尚资源”，这些极具号召力的高端零售品牌首次亮相深圳福田，不仅提升了深业上城的品牌独特性和品牌档次，更极大地丰富和补充了福田区的国际高奢零售选择，进一步提振福田作为深圳CBD城区的消费能级和国际影响力。

赢商网观察到，借深圳老佛爷百货开业之势，深业上城还发起了“法式风尚季”活动，联合品牌方在L2层品牌街打造了典型的巴黎特色屋顶，在L3小镇东广场打造了GIGI Garden法式花园，特别设计日出剧场、法式喷泉、车站、街景和小屋等呈现一个“微缩巴黎景观”，让消费者步入其中感受浓厚的法式浪漫氛围。

商场与品牌的“珠联璧合”，从来都是“双向奔赴”的结果。深圳老佛爷百货开业有如此表现，归根到底还是深业上城提供了与品牌匹配的优质客群。而这些，与深业上城坚持了6年的“国际社区”运营理念分不开。

从特色街区到国际社区

一路升级打怪的“宝藏MALL”

时间拉回2017年，这一年深圳商业圈“诸神之战”。深业上城以颇具前瞻性的先锋设计与国际范的气质街区“出圈”，一经面世便成为城市级热门打卡地。

16万方的商业体量，带来华南唯一的“LOFT小镇+街区+购物中心”组成的多样化建筑形态表达，引进的MUJI酒店+旗舰店+餐厅三合一「全球旗舰店」、索尼「深圳旗舰店」、本来书店「内地首店」、迪卡侬、ole精品超市等超级主力店矩阵，让彼时的深圳商业圈不由发出“哇噻”的感慨。

高曝光之下，外界对商场的商业期待提出了“更高要求与挑战”。深业上城团队不断摸索在这样“特色空间”里的商业内容运营法则。深业上城的目标，不止于打造特色气质街区，而是一座能代表深圳面向世界的“国际化社区”。

赢商网观察到，过去几年项目花费了极大心力，从外到内补“短板”，为打造国际化商业培育“土壤条件”。

一方面，按照“缝合城市”设计规划，修建1000米的空中生态廊桥，让LOFT小镇连通了深圳两大人气市级公园「莲花山公园」和「笔架山公园」，实现“上城逛公园”；地下与深圳地铁10号线「冬瓜岭站」打通，承接地铁客流，为项目打通“客流”任督二脉。

另一方面，完善综合体“聚客效应”，积极为loft办公空间、超甲级写字楼引入世界500强、设计机构等知名企业办公，构筑精英消费基础；推进深圳文华东方酒店开业，吸纳城市奢旅商务客群。

在此基础上，不断优化商场硬件及动线设计，如盒子mall灯光“提亮”、品牌街增设“屋顶”、增设扶梯为品牌街与LOFT小镇引流等；大力引进“特色首店”，逐渐培养与形成“生活方式+家居生活+品质购物+特色餐饮”的品牌特征。

// 不断招调设计/先锋时尚品牌，构筑时尚气质

细展开来看，深业上城对时尚品牌的“筛选与定向招商”让赢商网印象深刻。

凭借空间的先锋设计感，深业上城成功吸引了一波潮牌与设计师品牌在此打造特色或创意门店，如设计家居品牌梵几华南首店、意大利高端家居Minotti华南首店、全球首家B&B Italia & cafe概念店以及日式潮流集合店COSTS、国潮品牌ROARINGWILD、美国纽约高街潮牌Fried Rice、DOE华南首家球鞋咖啡主题馆等均将深圳首站落子于此。

去年，项目进一步丰富服饰零售业态，相继引进了Armani Exchange「全新形象店」、街头文化品牌ECKO「深圳首店」、潮流买手店Double Check、生活概念买手店NANO MARKET等品牌。

这些设计/先锋时尚品牌们为深业上城构筑了一个区别于其他购物中心的“时尚气质”。

香奈儿品牌创始人Coco Chanel有句名言：“时尚不仅关乎衣着,它漂浮在空中,蔓延在街道。时尚关乎创意、生活方式和当下。”

在成为城市“时尚KOL”的路上，深业上城逐渐形成了根植于项目“筋骨”的时尚创意、生活方式、先锋美学等商业DNA，这为后来进驻的国际品牌们奠定了颇具吸引力的“时尚肌底”。

// 依托 “公园+街区”两大空间助手，活动上新出圈

伴随着品牌与外部条件改善，深业上城的“营销策略”也在发生变化。

赢商网观察到，这两年项目团队充分利用毗邻公园区位优势与街区空间优势，发力“内容营销”。

以2022年为例，深业上城就相继举办了首届「Chill上城 逛公园」、「Sky Art天空画布艺术节」、Sonny Angel&SMISKI“治愈花园”主题展、「凡几市集」深圳站、「不止微醺节」、RiCO冬日梦想小镇全国首展、「2022首届深圳·意大利时尚文化节」等特色活动，以月月有新策划，周周有活动强链接消费者。

今年上半年，深业上城又相继带来了「2023癸卯兔年福田喜市元宵庙会」、「A/W 2023深圳时装周」开幕式及首秀、第二届「chill上城逛公园」及深圳首届膨胀面包节、520「FINE SUMMER LIVE」音乐会、NEED潮流时尚市集等活动，为项目创造非常可观的客流与销售记录。如深圳时装周期间，深业上城总客流量近120W，销售额同比增长67%；五一假期总客流达90万人次。

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正是上述这些“举措”，让深业上城逐渐拥有了打造“国际社区”所需要的“天时地利人和”条件。

在全面发力的态势下，深业上城以品牌焕新+持续出圈的营销策略配合，形成了一股强力的势能，实现业绩“逆势上扬”。据官方披露的数据，2022年深业上城客流与销售额一路攀升，销售额同比2021年增长25%；全年客流量超3000万人次，同比2021年增长35%。

剑指福田潮奢零售代言人

深业上城下一步计划

据深圳统计局数据，2022年度深圳福田区社会零售总额达到2294亿元，连续18年位居全市第一，以不到全市4%的面积贡献了全市近1/4的社会消费品零售总额。

强劲消费力的背后，却是福田区此前在高端零售供给端的“长期缺位”。

今年6月，福田区发布《深圳市福田区支持商业发展若干政策》，提出为加快建设打造世界级消费目的地，提出对辖区内引进国际和国内知名品牌首店、连锁品牌新开门店，新开商场，商场重大IP营销活动等若干商业奖励支持政策，补贴力度最高可达5000万元，足见其发力商业的“决心”。

在这样的背景下，深业上城成功引进老佛爷百货华南首店，对于福田区商业发展意义重大。作为一家拥有强大国际时尚资源的零售公司，老佛爷百货提供了一个国际高端时尚品牌进驻深圳的入口，不止彰显深业上城在城市商圈的独特时尚地位与吸引力，也提升了福田区商业的整体形象和竞争力。

政府在商贸消费领域的持续加码，让深业上城这样想要“向上进阶”的标杆商场备受鼓舞。作为深圳本土国企深业集团打造的标杆商业，深业上城希望成为福田区打造国际消费中心城区的“重要推手”。

据悉，商场下一步将继续发力高端户外运动/潮奢零售类，在现有迪卡侬、The North Face等基础上，被誉为瑜伽裤中的“爱马仕”的 lululemon已在三楼小镇围挡,即将开出全新街区独栋店。国际高端女装品牌ST.JOHN华南首店、高端腕表品牌Jacob&Co华南首店等亦将在下半年亮相。

在运营层面，在“港客反向消费热潮”以及“港车北上”大政策利好下，深业上城的“特色空间”与“宝藏品牌”优势进一步释放。

据了解，今年以来深业上城的香港消费者客流量上涨了40%。除了餐饮美食，美容美甲类、休闲娱乐类的店铺也深受香港消费者喜爱，常常预约爆满。

可以预见，在高端零售主力店与深港消费热潮双双加持下，深业上城进入商场运营更富有想象空间的新阶段。其剑指福田潮奢零售代言人，成为深圳新的潮奢标杆，正快速加载中。

值得关注的是，今年亦是深业上城母公司-深业集团成立40年。作为深业集团打造的旗舰综合体作品，深业上城在商业领域的不断探索，为集团在商业运营板块积攒了巨大能量，也在赋能旗下更多业务板块。如新开的深圳首个存量资产PPP改造项目——“新晋深圳亲子遛娃胜地”妇儿大厦，正是由深业商管负责运营与管理。近期，深业商管还深度参与笔架山体育公园露营基地运营，未来还将探索商业文旅项目轻资产输出业务。作为深圳国企中商业标兵，深业在商业领域的后续表现值得期待。