不是“复制粘贴”！日本新商场把公园商业、TOD商业、机场商业玩出“新套路”

打开国际视野，激活无限创意。2023中国（国际）购物中心峰会（上海·8月23-24日）系列报道——「激活·国际视野」，发掘全球特色新mall／标杆商场的新变化，探索不同国家的商业魅力与发展新趋势。此为，日本篇。

往期回顾：【泰国篇】

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日本必去的“商场打卡清单”，更新了！

谈及日本实体商业，或许有行业人会为其贴上“打不死”的标签。 他们在“实现顾客价值、创造地域价值”上一如既往地做到了创新，存量爆改依旧是他们的“拿手好戏”。

从近年来的日本新开/焕新商场发现，它们已经越来越不像商场了，更扮演起了与城市和社区共生共存的“社交枢纽”、“配套服务者”角色：

• 机场商业让“日本入口”更有趣： 让游客一下飞机就可以“买买买”还不够，与24小时营业的天然温泉相连，还要能欣赏到富士山美景；

• 公园商业被玩出了“新套路”： 半透明盒子堆砌而成的商业群落太吸睛啦， 能把高端消费和烟火气街道 串联起来的玩法也确实很新；

• TOD商业把日本最大巴士总站搬进了商场： 从东北地区到日本九州地区，商场直接成了可以通往日本各地的交通枢纽；

• 未来的百货也许是这样： 二次元、艺术画廊、娱乐剧场、新奇餐厅竟然可以出现在同一个百货商场里面，顾客和商户还都能享受黑科技带来的便利。

01

See Sea Park

把公园商业玩得明明白白

• 开业时间：2022年7月

• 总面积：1.08万㎡

• 建筑设计：Osamu Morishita Architect & Associates

• 品牌数：10余个

• 项目地址：日本福井县大饭郡大饭町成海1-8-5

• 关键词：海边公园商业

See Sea Park位于日本福井县大饭町著名的休闲旅游产业区的中心位置，周边有酒店、温泉、儿童游乐中心、游艇码头、滑板公园等。

项目以“共创公园”的理念，打造一个涵盖零售、餐饮、办公、运动、社交等的复合型商业空间。它不仅打破了传统的海边度假区模式，又与一般的公园商业形成差异化，被称为日本新一代的“公园非标商业”范本。

图片来源：Tomoki Hahakura

// 从里到外，拿捏公园商业应有的“网红感”和“松弛感”

• · 半透明盒子堆砌而成的商业群落，吸睛又有辨识度

从建筑设计上，See Sea Park就非常吸引眼球。与传统商业建筑的砖混结构不同，项目由木材、轻钢结构、玻璃软膜覆盖的屋顶以及玻璃门窗搭建而成。大小不一的半开放商业空间像一个个半透明盒子般，堆砌出错落有致的商业群落，让项目更具辨识度与吸睛度。

图片来源：Tomoki Hahakura

• · 充满自然气息的室内空间，舒适感满满

项目的室内空间则是主打一个“自然舒适”。首先，净高7米的室内空间利用地热和自然风营造出冬暖夏凉的舒适感。各店铺之间设置了宽敞的公共区域，并摆放了不少绿植，增加了休闲自然的气息。

图片来源：Tomoki Hahakura

半透明、半开放的空间设计减少了室内与室外的边界感，消费者在室内不仅可以欣赏外面的风景，还能感受到来自室外的阳光、海风与新鲜空气。

图片来源：Tomoki Hahakura

// 主打“商业+办公”，游客与当地消费者“通杀”

项目总面积1.08万㎡，由三个区域组成，分别是“SEE SEA WEST”（西区）、“SEE SEA EAST”（东区）和草坪广场“SEE SEA FOREST”。

其中，“SEE SEA WEST”、“SEE SEA EAST”皆设置了商业区和共享区（共享办公和共享厨房），并引进了咖啡轻餐、户外装备零售、美容护理等业态品牌，既能吸引游客，又能满足当地人日常办公的需求。

图片来源：Tomoki Hahakura

而草坪广场“SEE SEA FOREST”是户外自由活动空间，目前设置了大型帐篷给消费者提供休息的场景，未来还将不定期举办各类活动。此外，室内也预留了灵活的空间，用于举办本地特色产品市集、展览等。

02

东京中城八重洲

商场里“藏着”日本最大巴士总站

• 开业时间： 2023年3月10日

• 总建筑面积： 28.9万㎡

• 零售商业面积： 8500㎡

• 开发企业： 三井不动产

• 品牌数： 57个

• 项目地址： 东京都中央区八重洲二丁目2番1号（直通东京车站）

• 关键词： 日本呈现场、商场内设巴士总站、本土特色品牌是卖点

今年3月，超人气东京打卡地标再添一处！商场里设置国内最大巴士转运站、宝格丽酒店（Bulgari Hotel Tokyo）进军日本、一批传统与创新相融的日本特色品牌、人、地点、文化交流的新形式公共空间Yaesu Public……矗立在东京车站对面的东京中城八重洲（Tokyo Midtown Yaesu）至今热度不减。

图源：tokyo-sanpo.com

// 项目开发以“POTLUCK YAESU”为主题，集商业、酒店、巴士总站等多重功能

东京中城八重洲是继东京六本木和日比谷之后的第三个东京中城（Midtown）品牌项目，前者以“POTLUCK YAESU”（“任何人都可以使用，各类人群都可以互动”）为主题进行开发，

空间细节处尽显“日本呈现场”概念，也正契合“持续向世界传递日本价值的城市”这一东京中城品牌目标。

图源：timeout.com

该项目是集办公室、商业、酒店、巴士总站、学校等于一体，且与东京站直接相连的多功能综合体，商场B2层设置日本国内最大巴士转运站，旅客从东北地区到九州地区，皆可抵达全国各地。

东京八重洲巴士总站由B1层的售票咨询台和B2层的登机区组成， 图源： timeout.com

// 打造“日本呈现场”，57个特色品牌是最大卖点之一

东京中城八重洲整体B4-F45层，商业部分集中在B1-F3层，目前共计引进57个品牌。 其中 B1层13家店铺已于去年9 月17日提前开业 ； F1-3层新开业的 店铺中，包含 11家 东京首店、21家商业设施首店、9家为 新业态店 。 具体来看：

• B1-3层： 营造出上班族、来访者、国内外游客之间的活跃度和互动性。其中B1层在去年就提前开业的13家店铺以高品质、便捷、多元化的轻餐厅为主。

• F1层： 以“日本奢华”为主题， 入驻的品牌或具有深厚的历史文化底蕴、或在时尚领域享誉盛名，如日本历史最悠久的西阵织丝绸公司HOSOO 首进东京开设陈列室和零售店、运动时尚品牌鬼冢虎开设全球首家纯手工制作的“NIPPON MADE”系列主题店等。

• F2层： 提倡新日本制造， 提供东京新生活方式区域Yaes Public，该公共空间内进驻11家特色商店，包括策展式精选商店EDITORIAL、集合东京14支运动队原创服装和粉丝周边的新型生活方式商店TOKYO UNITE等。此外，Yaes Public设有300个休闲座位，将不定期举办艺术展览等社区活动。

图源：timeout.com

• F3层： 主打餐饮业态，引进适宜日常休闲聚会的人气酒吧品牌，以及日本特色美食、中国菜乃至西餐，如被列入入米其林指南的小酒馆Aux delices、日本九洲料理山内农场、中国美食芝兰担担面、意大利料理ta.bacco等。

此外，东京中城八重洲还会经常举办展现日本本土文化的活动，如8月10日—27日在F1层Galleria（室外广场）举办“八重洲夜市”，除了在门面、摊位等细节处呈现传统元素，期间还开展“浴衣特典”（顾客穿着日式“浴衣”来商场即可享受指定品牌的优惠）、舞台表演等活动。

03

羽田空港花园

直通机场，让日本入口变得更有趣

• 开业时间： 2023年1月

• 开发企业： 住友不动产

• 品牌数： 约80个

• 项目地址： 东京都大田区羽田机场2-7-1

• 关键词： 机场商业、首个与机场连接的天然温泉、设有直达东京／日本主要城市的巴士站

羽田 机场花园是由住友不动产打造的 直接 连接羽田机场第三航站楼的大型商业设施。项目包括2家高级酒店、屋顶天然温泉、约80个商家 ，以及1个巴士始发站 （可从羽田机场前往东京市内各地、日本主要城市） 。

图片来源：gotokyo.org

该项目的开业，可以让全球的游客从下飞机的瞬间开始就感受到日本的魅力，让日本的入口变得越来越有趣。

图片来源：callingtaiwan.com.tw

// 引进80家品牌，一下飞机就可以“买买买”

品牌方面，项目引进了60家商店，并划分在不同的区域里：

• Japan Promenade（日本长廊）：主打传播日本文化的商店，引进了15家老字号及日本特色品牌，且每家店都挂着江户、和风特色的门帘。

图片来源：Haneda Airport Garden

• Haneda Sando（羽田参道）：设计成鸟居的样子，主打日本特产／纪念品，聚集了17家店铺；

图片来源：Haneda Airport Garden

• Haneda Collection（羽田精选）： 汇聚最新的时尚品牌，包括服装、化妆品等；

图片来源：Haneda Airport Garden

餐饮方面，项目内共有20家餐厅进驻，涵盖咖啡厅、和食、中华料理、酒店自助餐厅等，此外，还设有美食广场OEDO FOOD HALL。据了解，部分餐厅还会营业至深夜，方便凌晨起飞或到达的旅客。

图片来源：Haneda Airport Garden

// 日本首个与机场连接的天然温泉，可欣赏富士山美景

项目12层的屋顶上设有面积2000㎡的“泉天空之汤羽田机场”，据了解，它是日本第一个直接连接机场的展望天然温泉，消费者可以一边泡温泉一边眺望富士山以及起降的飞机。此外，它还设有室内温泉、按摩浴池、桑拿等设施。

值得一提的是，该温泉是24小时营业，方便到达的旅客可以随时到温泉放松。除住宿客人以外，支付入场费也可以使用。

图片来源：项目官网

04

JR熊本大楼

车站爆改成“绿洲”般的购物圣地

• 开业时间：2021年4月

• 建筑面积：约11万㎡

• 开发企业：JR九州

• 建筑设计：NIKKEN SEKKEI LTD

• 品牌数：186个

• 项目所在地：日本熊本

• 关键词：车站商业、引入结婚礼堂、绿色元素充斥整个大楼

作为JR熊本车站大规模站前再开发的项目之一，JR熊本大楼的建筑面积约11万㎡，地上12层，地下1层。

图片来源：SS Co., Ltd.

其中，1-8层为大型商场AMUPLAZA KUMAMOTO，9-12层为JR九州最高等级的酒店品牌The Bloom Grummoto。

图片来源：JR KUMAMOTO CITY

// 7层高的立体庭院，打造商场内的“世外桃源”

JR熊本大楼最标志性的设计，是其跨越1-7楼的“水绿立方庭院”，庭院内种满了绿植，且各层之间设有3个瀑布，落差最大10米，为大楼提供一个35米高的绿色与通风空间。

图片来源：JR KUMAMOTO CITY

而大楼的3楼特别针对家庭客群设置了带防水屋檐的露台，面积约480㎡，里面有迷你电车轨道、三轮车、荡秋千、溜滑梯等各种游乐设施，宛如一个小型的亲子游乐场。

图片来源：JR KUMAMOTO CITY

此外，大楼的9楼是面积约1200㎡的屋顶花园，中间是三角形的小婚礼教堂，可以在里面举办婚礼，从屋顶花园还可以眺望到楼下立体庭院的景色。

图片来源：crosskumamoto

// 4万方大型商场，引进186个品牌75家首店

商业面积 约4.92万㎡ 的AMUPLAZA KUMAMOTO共引进186个品牌，其中九州首店14家，熊本县首店61家，新业态店铺21家。除了优衣库、BEAMS、URBAN RESERCH、GU、IL BISONE等人气服饰品牌外，还有SEGA欢乐世界、Hallo Day超市、Metro书店，以及中川政七商店、Francfranc和FritGATHERING等人气杂货品牌进驻。

商场的6-7楼是县内最大的美食区，涵盖了一个美食广场以及多家人气餐饮品牌，包括45年的熊本老店“炸猪扒胜烈亭”、荣获多个奖项的和牛烤肉餐厅“和牛烤肉LIBEBE”、九州首家“ISORA”、九州第一家“snow peak”等。

图片来源：JR KUMAMOTO CITY

05

东京涩谷宫下公园

-高端消费与市井烟火气并存的市中心公园

• 开业时间： 2020年6月18日

• 建筑面积： 4.6万㎡

• 开发企业： 涩谷区政府、三井不动产

• 品牌数： 约90个

• 项目地址： 东京都涩谷区神宫前5丁目-20-10

• 关键词： 可以购物休闲的公园、高端消费与市井烟火气并存、藤原浩设计联名的星巴克很炫酷

东京涩谷宫下公园（Miyashita Park）作为日本公园商业代表，其在实现城市公园更新升级的同时，链接商业、酒店等多业态服务，这种创新打法为行业人赞叹。

图源：timeout.com

// 新型多功能综合体：都市立体公园+商场+酒店

在为筹备2021年东京奥运会，东京进行大规模城市规划的背景下，东京涩谷宫下公园的整修内容主要是将单纯的平面化改造成立体低楼商业设施，将市中心公园绿地的使用效益最大化。

具体来看，东京涩谷宫下公园项目由涩谷区政府与日本知名开发商三井不动产以“公民连携”（PPP模式）方式完成，是在1964年开放的京东涩谷区属公园基础上改造而成，如今由涩谷区政府运营的长330米涩谷区属宫下公园、以及三井不动产运营的4层RAYARD MIYASHITA PARK商场和18层sequence MIYASHITA PARK酒店组成。

图源：timeout.com

// 空中公园打造都市人的理想生活体验地，可购物可休闲

• · 保留长300米的绿地公园，提供运动场所和文化娱乐活动

位于项目建筑F4层的涩谷宫下公园，保留了长300米的绿地公园，设计拱形装饰使得绿植自由向上攀爬生长；同时公园连接两座人行天桥、一座横跨马路的三层桥，顾客从周边任何地方出发都能轻松抵达。

图源：timeout.com

如果惬意享受自然风景还不够，公园内还打造约1000㎡的草坪广场，设置滑冰场、攀岩墙、沙滩场地等运动场所，并且不定时组织各种文化娱乐活动，如近期举办的SWAY舞蹈活动等。

• · 不止有绿化和运动场所，由藤原浩设计联名的星巴克很炫酷

除了绿化和多运动配套，公园内入驻的品牌也有足够的吸引力。在东京涩谷宫下公园屋顶，落户由日本著名设计师藤原浩设计的星巴克MIYASHITA PARK店，门店采用加油站式简约装修风格，箱形结构建筑采用全开玻璃门，并搭配与公园景观相契合的绿色地板、铁丝网围栏等元素。店内除了售卖咖啡，还出售与藤原浩品牌Fragment Design合作的T恤、水杯等周边衍生产品。

图源：lifestyle1030.com

// 商业设施分成南北两大区域，高端消费与市井烟火气并存

由于项目整体建筑呈现狭长形状，南侧靠近客流较大的涩谷车站，北侧靠近时尚品牌林立的原宿车站，商业设施也分成南北两大区域。相对应的，RAYARD MIYASHITA PARK商场的北区是以高端奢侈品牌为主的开放式区域，南区则是更具市井烟火气的室内时尚区域。

• 北区： 开放式高奢街区，项目方面表示将通过高端品牌吸引最有经济实力的消费主体，这里汇集超90个国际大牌或顶级连锁品牌，当中有超30%为首进品牌，如LOUIS VUITTON男士旗舰店全球首店、纽约时尚运动品牌KITH日本首店等。

• 南区： 室内时尚区域，整体空间呈现日式传统大排档与昭和年代的商店街复古风格，F1层主打本土特色餐饮和网红咖啡，其中特色餐饮区“涩谷横丁”入驻近20家来自日本各地的居酒屋，可同时容纳1500人、24小时营业；F2-3层链接“公园”概念，入驻品牌涵盖运动、文化、时尚潮流等业态。

06

东京涩谷PARCO

-未来的百货商场长这样！

• 开业时间： 2019年11月22日（焕新开业）

• 总建筑面积： 6.4万㎡

• 商业面积： 4.2万㎡

• 品牌数： 193个

• 项目地址： 东京都涩谷区宇田川丁目15-1

• 关键词： 传统百货转型模板、二次元粉丝大型潮圣地、全球文化胜地、黑科技购物体验

早在1973年开业的涩谷PARCO，于2015年宣布闭店改造，历经三年于2019年11月焕新亮相，从外观设计和室内外艺术装置，到新引进动漫、电竞等年轻业态品牌，再到独有的黑科技购物体验与人性化服务，业界一度将其视为“传统百货未来的转型新模板”。

升级改造后的涩谷PARCO共22层（包括写字楼），其中B1-F10层为商场部分，彼时年租金收入目标达200亿日元（约10.02亿元）。

图源：benoy.com

// “3D城市”建筑设计理念：竖向交通设置、螺旋式观赏步道、屋顶花园

PARCO基于涩谷是一座“山与路之城”的普遍认知，生动演绎了“3D城市”的设计理念，打造了颠覆传统“盒子式”的百货商场。

图源：benoy.com

具体来看，室外螺旋式观赏步道是项目建筑基本设计，结合对商场内的竖向交通设置，打造了别开生面的户外步道。

• 室内外空间无缝衔接： 室外步道呈螺旋形向下伸展，就好比层层旋转削落的苹果皮，顾客从屋顶出发，顺着步道逐级抵达各个零售区域，同时每个楼层设置都有出入口以引导客流回到室内。

• 与周边景观融为一体： 通过对室内的竖向交通设置，将商场与周边旖旎如画的风景融为一体，顾客在此踱步而上至屋顶平台，抬头看便是富士山和代代木公园的美景。其中，项目F10设有约800平方米的ROOFTOP PARK屋顶花园，里面还配套有200平方米的室内活动空间。

图源：benoy.com

此外，东京涩谷PARCO的建造坚持ESG原则，在商场室内空间导入高效率能源系统CGS（从热源生产并供给电力和热量的系统），打造城市可持续发展商业项目。

// 这里是二次元粉丝大型潮圣地、包容度极高的文化胜地、黑科技体验场……

二次元、艺术画廊、娱乐剧场、新奇餐厅……很难想象，这些元素可以同时出现在一个商场里面。

• 这里是二次元粉丝大型潮圣地： 在商场F6层揭晓，这里是以动画、漫画、游戏等日本流行文化为主题的“情报发讯基地”，日本首家任天堂直营店Nintendo TOKYO、日本首家GG电竞咖啡厅、宝可梦中心等等，在吃喝玩乐方方面面俘获二次元爱好者的心。

• 这里是包容度极高的文化胜地：商场面向日本乃至世界传播相应的艺术文化。其中，B1层设有画廊GALLERY X，带来文化艺术作品以及动漫、游戏等相关展览；F2层的MODE & ART 涩谷时尚艺术汇聚地与F4层的PARCO MUSEUM TOKYO，集结各国艺术、设计、时尚相关的展览；F8层焕新打造的PARCO剧场座位数更多、观影体验更佳，以及迷你剧场CINE QUINTO带来海外音乐、舞台剧等演出。

• 这里是黑科技体验场： 改造后的涩谷PARCO融入诸多新的智能科技，商店业务方面，融入信息与通信技术（ICT）提供客户服务和租户支持；消费者方面，推出3D扫描、语音搜索服务Alexa Skill等，从购物体验、艺术体验各方面为顾客带来更便捷的服务。

• “重口味”料理你敢尝试吗？ 商场除了搜罗多家日本传统及国外人气餐饮品牌，还引进提供昆虫与野味料理的“獣肉酒家 米とサーカス”等新奇餐厅。当中部分餐厅的营业时间为11:00—23:30，可满足周边上班族的加班需求。

• 品牌快闪店又更新了一批：7-9月，商场入驻多家为期15-50天的快闪店，如F1层的日本环保概念小众品牌KNT365 快闪店、珠宝品牌ISIR快闪店，F3层的时尚品牌BALMUNG快闪店，F4层的美国口腔护理品牌Davids快闪店，F5层的洞洞鞋品牌CROCS快闪店等。

07

东京涩谷scramble square

要做“世界上最新潮的商业综合体”？

• 开业时间： 2019年11月1日（焕新开业）

• 一期建筑面积： 18.1万㎡

• 一期商业面积： 3.2万㎡

• 建筑设计： 東急建設株式会社、大成建設株式会社

• 品牌数： 198个

• 项目地址： 东京涩谷区涩谷二丁目24番12号

• 关键词： 涩谷第一摩天大楼、业态调整是亮点、展望体验必打卡

日本又一代表性存量改造项目东京涩谷站大厦（Shibuya Scramble Square），其商业部分更是扬言要做“世界上最新潮的商业综合体”。项目位于涩谷站上盖，一期（东栋）拥有地上47层、地下7层，楼层规划B2-14F为商场、15F为产业交流空间SHIBUYA QWS、16-44F为办公区域、45-47F为观景设施SHIBUYA Sky。

图源：东京涩谷scramble square官网

图源：bring-you.info

// 16层商业汇聚198个品牌，业态规划调整多元化

在B2-14F商场空间，16层商业面积共计32000㎡。相比2019年项目焕新开业时期，尽管由之前引进的213个品牌数微减至198个，但现在的商场的业态规划呈现出多元化和包容性。

• 东急百货 在2019年焕新开业时期，横跨5层设店，打造四大业态共计约120家店铺。其中，熟食外带美食街Foodshow进驻B2和1F，如今已经收缩至1F的三个区域；5F中部现在保留时装区+Q GOODS；6F美妆区+Q BEAUTY，如今汇集46个美妆品牌，囊括日本本土高端化妆护肤品牌，乃至CHANEL等国际大牌。

• 餐饮业态的比例大幅度增加， 其中B2和1F的汇集以本土料理为主的甜品、熟食等，品牌数两层共计54个；9-12F和14F每层都穿插咖啡、茶室等休闲餐饮；12-13F两层则汇集来自世界各地的美食。

• 零售业态也更加多元， 2019年焕新开业时期，项目主打年轻、潮流，引进的品牌以平价的服饰品牌为主，且多数是日本本土品牌；如今在9-14F将品牌业态扩充至生活服务、文创等，还增加艺术展览等以吸引客流。

// SHIBUYA Sky提供立体展望体验，艺术、科技、景观相融合

东京涩谷scramble square（东栋）的建筑高度达229米，为目前涩谷第一高楼，已然成为涩谷街头一面亮丽的风景墙。但是除了购物，走进这座大厦你还能体验更多。

内设2500平方米的室外展望空间SHIBUYA Sky必须打卡！其展望体验由14-45F的移步空间SKY GATE、46F室内展望回廊SKY GALLERY和屋顶展望空间SKY STAGE这3个区域构成。

• 移步空间SKY GATE： 设置预感之屋SENSING HALL、迁移空间TRANSITION POD和LEADING LINE引导之光，借助科技360度感受时间与空间的神奇之旅。

• 屋顶展望空间SKY GATE： 设置网床Cloud hammock，顾客可以躺着惬意观赏美景；18台装点天空的探照灯Crossing Light，日落后的点灯主题随季节进行变化。

• 展望回廊SKY GALLERY： 充满科技感的艺术展览，打造窥视另一个“时间”“世界”“自己”的窗口。

此外，这里还开设屋顶酒吧、咖啡厅、纪念品商店，以及提供拍照服务。