首批消费REITs破冰，商业地产的天先亮了

文/乐居财经 刘治颖

千呼万唤始出来！国内商业地产公募REITs正式破冰。

10月26日晚间，四家基金公司上报了首批消费基础设施公募REITs，华夏金茂消费基础设施REIT、嘉实 物美消费基础设施REIT、华夏华润消费基础设施REIT、中金印力消费 基础设施REIT获得证监会及沪深交易所同时受理。

随着利好消息的落地，10月27日上午，商 业零售板块盘中走强，汇嘉时代4天2板。友好集团、家家悦、新华百货、三江购物等跟涨。

据了解，首批消费类REITs从底层资产到权益人质地在国内都堪称优质。其中底层资产包括购物中心、社区商业等，原始权益人包括华润、金茂、印力、物美，均为我国头部消费基础设施领域的参与者。

嘉实基金人士表示，首批消费类REITs项目获正式受理，显示出我国公募REITs已初步具备在保质提效基础上实现常态化发行的趋势。随着我国公募REITs市场“首发 ”+“扩募”双轮驱动的发展格局正式成型，将有效推进REITs产品常态化发行，推动公募 REITs市场高质量发展。

中信建投证券分析师竺劲指出，站在中国资本市场乃至宏观经济预期层面，这也释放了一股暖意。发行消费基础设施REITs不仅可以纾解房地产领域风险，同时扩大消费需求，进一步助力宏观经济稳步增长和提振资本市场信心。

事实上，将商业地产纳入公募REITs底层资产池的政策信号早已铺垫。

今年3月，发改委、证监会先后发文将消费基础设施纳入基础设施公募REITs试点范围，称优先支持百货商场、购物中心、农贸市场等城乡商业网点项目，保障基本民生的社区商业项目发行基础设施REITs。

10月20日，证监会对《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》第五十条进行适应性修订，将公募REITs试点资产类型拓展至消费基础设施，自发布之日起施行。

瑞思不动产金融研究院认为，作为拉动经济增长的三驾马车之一，消费是促进经济复苏和增长的重要引擎。消费基础设施REITs的推出不仅是底层资产类型的重大扩容，更体现出公募REITs“促消费、保民生”的重要使命。作为重要的资产类别之一，消费基础设施REITs未来市场规模可达万亿级别。

值得注意的是，除了这4只首批，市场上也传出了华润隆地REITs拟明年在港IPO消息。外媒IFR引述匿名消息称，华润隆地已选择花旗、中金和摩通作为本次房地产投资信托基金（REITs）赴港IPO的保荐人。该IPO规模为5亿至10亿美元，预计明年启动。另引述消息指，有关REIT将仅包括其在香港的写字楼和零售资产，估值约达200亿港元。

从更高一阶的层面来说，消费基础设施REITs的发行不仅是房地产企业的一道光，同时照亮了整体宏观经济一隅。在扩大消费需求的同时，也在缓解资本市场情绪。

就在一周前，万科的媒体交流会，其董事会主席郁亮还提到，万科选择“开发经营服务并重”的战略，这其中的难点之一，正是商业模式闭环问题。商业地产REITs虽是“千呼万唤始出来”，却恰好地回应了这一难题。对不动产经营业务而言，REITs的重要性类似于按揭贷款之于住宅开发的重要性，能够将不动产变为动产，打通“投融管退”的闭环，是拥有大量持有型商业项目的房企的关键突破。

明天又是新的一天，城市永不落幕，一个考验运营与服务的不动产时代正缓缓开启。