走低的业绩与棘手的债务 红星美凯龙新CMBS发行阻力重重

11月16日，红星美凯龙（需求面积:30000-100000平方米）举行CMBS计划推介会，这也是其被建发股份收购后的首次公开募资。

据介绍，此次CMBS拟发行规模不超过40.1亿元，期限不超过18年，所募资金将用于偿还标的约15.71亿元的银行贷款余额，剩余部分将留作补充流动资金。而建发股份作为拥有美凯龙约30%权益的控股股东，也为此提供了差额支付及回售增信。

此外，红星美凯龙还透露成功发行满3年后的续接方案，包括：（1）选择同一物业重新发行CMBS，从而达到对以往CMBS的置换；（2）借助家居REITs实现证券化退出；（3）投资者转售等方式。

随着此次CMBS的发行，红星美凯龙也正式将旗下最优质的商业卖场——上海全球家居1号店南馆推向资本市场。

“最优质”的卖场

据了解，上海全球家居1号店南馆项目是美凯龙控股公司新伟置业名下的中高端物业资产，实际控制人为厦门市国资委，由红星美凯龙团队负责运营。

该卖场位于上海市普陀区，处于上海市人民政府、上海火车站、虹桥机场的交汇处。总建筑面积为23.2万方，分为地上6层和底下2层，可租赁面积约为17.1万方。

上海全球家居1号店南馆开业于2008年，当时造价约13.79亿元，但由于后续建设及经营所需进行了相关融资安排，现仍有银行贷款15.71亿元。

据了解，该卖场今年的出租率仅有90.4%，但其在2018-2020年期间始终保持着95%以上的出租率。营收方面，2020-2022年的运营收入分别达到3.42亿、4.12亿和3.54亿，明显高于美凯龙的其他卖场。截至目前，该项目入驻租户共计416家，换租率约12%。

红星美凯龙方面表示，有信心该卖场的经营表现将在2025年恢复至疫情前水平，并预计未来10年的营收都保持约5%以上的复合增长率。

然而，尽管红星美凯龙带着诚意满满的项目而来，似乎也未能完全打消投资者的顾虑，红星美凯龙走低的业绩和大额负债仍然是投资者最为关注的焦点。

一份糟糕的答卷

今年以来，红星美凯龙的业绩始终不甚理想。仅从营业收入来看，红星美凯龙的表现尚可。其第三季度实现营收30.15亿元，与第二季度的30.43亿元基本持平，甚至略高于第一季度的26.17亿元。

但在归母净利润上，第三季度内由于出现7.11亿元的亏损，一举直接抹去了红星美凯龙此前的所有努力，前三季的业绩由盈转亏。

此外，红星美凯龙的分店数量及经营面积也在不断萎缩。截至9月末，红星美凯龙的自营商场已经从去年年底的94家净减少至89家，委管商场从285家净减至278家，总经营面积也从2250.83万平方米减少至2195.6万平方米。

红星美凯龙的表现也与当前家居产业的回暖趋势背道而驰。前三季度，我乐家居、欧派家居、志邦家居等企业均实现了业绩和营收的双增长，其中我乐家居超的营收增幅超过40%。

红星美凯龙堪忧的经营表现，也令一众投资者对上海全球家居1号店南馆能否真正实现连年增长，打上了一个问号。

除此之外，红星美凯龙棘手的债务压力也成为此次CMBS发行的阻力之一。

截至三季度末，红星美凯龙的有息负债规模约327亿元，其中一年内到期的规模占比约22%，逾期债务总额为12.35亿元。即便按每年40-50亿经营性现金流推测，也很难在短期内摆脱债务压力。

不过也有声音认为，拥有国资背景的建发股份，可以将红星美凯龙拉出困局，可事实真的如此吗？

建发股份的“庇护”

在此次CMBS筹备中，3A主体的建发股份为该卖场项目提供增信措施。此外，红星美凯龙方面称，建发股份可以为项目进行引流，旗下客户也是美凯龙的潜在资源。其中，建发房产的“增量”客户与建发物业的“存量”客户都有购置建材的需求。

然而，值得注意的是，作为控股股东的建发股份今年以来的业绩同样呈走低趋势。

今年前三季度，建发股份录得归母净利润为124.21亿元，同比增长238.52%，但这一可观的数据主要是由公司在第三季度将红星美凯龙家居集团纳入合并报表范围，确认重组收益所致。

剔除收购美凯龙控制权事项带来的重组收益后，建发股份前三季度的归母净利润仅为29.3亿元，同比下降20.14%。其中，供应链运营和房地产这两大建发原有的主营业务在利润上分别同比减少5.11亿元和1.89亿元。

与此同时，随着建发股份的收购，红星美凯龙亦迎来一轮人事大调整。今年8月，红星美凯龙董事监事会完成换届，大批建发系核心高管进入管理层，14个席位中占了5席，原创始人兼董事长车建新降为总经理，建发股份董事长郑永发则为现任董事长。

大刀阔斧的人员调整，意味着后续经营风格及策略的改换，也加深了股东们对现有经营状况存在诸多疑虑。

红星美凯龙能否凭借新控股股东的加持重回巅峰，仍是未知数。