稳居“佛山商场热门榜TOP3”，顺联公园里如何在125家MALL中突围？

中国商业地产发展数十载，2023年注定是一个特殊的年份。

据赢商网统计，今年新mall开业潮满血回归，有望冲刺400+个。复苏市场加速前行，但行业竞争也愈发激烈。截止2023年三季度，全国已拥有5659个存量购物中心，体量达5.03亿㎡。

反同质化内卷，购物中心的差异化打法和内容，为市场寻找新机会点，提供增长启示。

作为已在行业沉淀超20载、最新项目顺联公园里的操盘手，顺联集团副总裁李健梅一直对市场都有着敏锐的洞察力。

向往户外体验的公园式商业、聚焦特定圈层的宠物经济、给予非标答案的主理人品牌、占据理性消费的奥特莱斯、传递情绪价值的搭子社交……时下爆款、出圈的玩法，在她眼中，均体现出商业的无限精彩。

“随着市场、消费客群的迭代变化和需求重置，购物中心的传统打法已难以生存。”

正如李健梅所言，购物中心要跳出传统的商业思维，通过打造在地的独特体验、在线的粉丝流量、在场的消费闭环，生产出适合市场的商业生态，才能赋予商业独特的竞争力。

顺联集团副总裁李健梅

01

大湾区商业必争之地

“物业投资”与“物业营运”双轮并行

商业地产经历3年困顿，新开项目数量骤降，穿过风暴，2023年增量不减，商业活跃重现。行业关注城市商业增存量发展的背后，是如何在竞争持续加剧市场中寻求新的机会点。

聚焦至顺联集团所深耕的城市佛山，经济总量已连续4年突破万亿，去年全年GPD达1.27万亿元，在广东紧随深圳、广州，位居前三位。

但与此同时，佛山其1.02㎡人均购物中心商业面积，则远超广州（0.8㎡/人）、深圳（0.95㎡/人）。

图源：赢商大数据

数据直观来说，目前佛山已开出125家购物中心，商业存量977.32万㎡，这些商场要抢夺当地常住949万人的生意。

内卷、同质化竞争，是业界对佛山商业较为一致的评价。

纵览佛山商业市场浮沉，李健梅深刻体会佛山的消费巨变、实体内卷，但也从城市的区位发展优势，以及商业地产在新商业、新形态、新势力跃起带动的市场细化，挖掘到新的机遇。

挖掘大湾区互联与广佛同城的生意经

佛山身处粤港澳大湾区腹地，东倚广州，南邻港澳，这一岭南文化的发源地，依靠“广佛同城”，一线城市的商业理念、玩法及消费习惯亦同频传导，让当地商业发展有了底气。

根据佛山政府将规划打造“3+9+N”多层次城市商圈体系，当中，顺联公园里所处的禅桂片区，透过经济核心主动脉“季华路”串联祖庙—季华路商圈、禅桂商圈，能形成面向全市、辐射粤港澳大湾区和珠江西岸地区，满足多元化消费需求的商圈。

这对于当地商业而言，不只是局限考虑做当地人“家门口”的生意经，在广佛同城、大湾区城市互通下，可以承接和吸纳更多外来消费者。

商业巨头深耕布局带来成熟的运营模式

佛山有着一股商业“魔力”，持续吸引着保利、中海、华润、万达、顺联、万科等众多知名企业，不断推进版图布局扩大与深耕，并带来先进、成熟的运营理念，也为这座商业“内卷”城市，指明了发展路径。

这其中，本土企业顺联集团如今已深耕和布局佛山逾三十载，也正透过投资物业长期持有、长线收益，在当地市场构建起长期主义。

回看顺联集团的市场步调，从1989年涉足开始涉足商业地产开发，培育出以“顺联”为品牌的一系列经营性物业：牵头联合开发目前全球最大的乐从家具城，目前运营顺联家居汇北区、南区和一系列家居商贸产业；再到多元化物业触角，带来顺联智造汇科技产业综合体、顺联温德姆酒店和顺德铂尔曼酒店、再到顺联商业板块旗下购物中心、百货商场等一系列商业零售物业的综合布局，经营团队久经市场考验，沉淀出过硬的运营实力。

尤其是在商业地产板块上，顺联集团打造如佛山首家高端购物中心——顺联国际，坐拥地铁上盖、镇街购物中心标杆——顺联广场，运动+名品佛山首家城市奥莱——顺联奥莱，时尚精品主题商场——顺联百花等，均为佛山当地市场留下印记，并实现多元业务的资源互通连接，满足消费者的衣食住行。

随着顺联集团从“物业投资”向“物业运营”转型升级，同时保持双轮发展，将在现有物业的基础上，运用新的商业模式，实现物业价值的提升。

具体而言，于2020年最新打造的顺联公园里，以轻资产模式承接和运营，通过存量项目的改造和品牌、管理体系等资源输出，盘活商业活力，尤其是该项目围绕公园式购物中心所打造一系列差异化内容，为当地市场注入新鲜血液。

李健梅坦言，有别于传统购物中心的打法，即招商-填满铺位-开业，顺联公园里恰逢在疫情时期开业，经受更大的市场变化和考验，却也在项目空间打造、品牌内容适配等摸索、调整中不断完善，走出了一条不同以往的市场路径。

02

投入数亿大手笔改造

将购物中心爆改成“户外公园”

经历三年疫情洗礼，实体商业有着更加的复杂、多元和不确定。

拨开迷雾，看见未来赛道，不仅需要认知力和行业预判力，还需要精准把握区别以往的消费商业现象和机会。

据赢商大数据观察疫情前后重点一二线城市购物中心业态发展情况来看，零售业态品牌开店率对比关店率仍处于下行态势，而关联体验类的餐饮、文体娱的增长则较为凸显。

这恰恰也反映了如今新的消费趋势已不再是单纯的“买买买”，并且在疫情后，消费者对户外场景体验、餐饮社交有着更为强烈的需求。

具体细分来看，关联出行游玩、娱乐放松、微度假的体育运动及娱乐主题业态净开店率增长7.8%；而主导日咖夜酒、早C晚A、露营风等复合型餐吧、轻餐则在疫后迎来9.5%的增长。

从另一层面来看，商业作为生活方式的载体，比起“困”在封闭的盒子式商场购物，消费者更趋向于亲近自然、放松身心的户外体验。

近年来，不少新项目毫不吝啬地加码场地空间，为相应的体验性品牌营造良好的场域氛围。

如，把森林搬进购物中心的重庆光环、自然浓度超标的上海蟠龙天地、布满上万颗绿植的上海天安·千树……它们均不断刷新行业样本，给商业塑造更多想象空间。

重庆光环 图源：官方渠道

上海蟠龙天地 图源：官方渠道

作为顺联公园里的操盘手，李健梅并非只固步于深耕佛山本土市场，也透过深入考察和吸收国内外优秀商业项目的玩法，投入数亿大手笔改造，打造出佛山首个公园式购物中心，找到同质化市场上的突破口。

从市场需求来看——广佛同频传导的高品质追求

伴随广佛同城的城市化发展，佛山这座盛产千亿镇的城市，已步入新一线城市行列，其城镇化率非常高，达95.22%。

这也意味着，佛山对城市生活环境、氛围等有着更高的品质追求。

图源：视觉中国

尤其是，顺联公园里不仅处于有着明显城镇化特征的禅城与南海中心城区交汇处，更处于广佛交界，无缝衔接一线城市，因此在场景空间等体验氛围打造上也需要更高水平。

“以‘让公园回归公共生活’为理念，希望在城市中打造公园式购物中心，为佛山首家新生活场景购物公园。”李健梅为项目既定的高要求，不只是为商业行为去改造，更是为了提升城市商业标准，提升顾客体验，带来城市级的影响力。

从改造焕新角度来看——透过生态创造空间价值

顺联集团不惜投入重金对项目进行大手笔改造、重金聘请顶尖设计团队打造公园式场景，实质也基于“物业投资”与“物业营运”双轮并行策略。

如今，佛山购物中心遍地开花，在近千万的存量竞争中，透过改造来盘活资产空间价值，并通过运营不断实现价值的赋能和提升，是顺联集团在市场突围的利刃，也能让行业看到有别于传统商场千篇一律的打法。

项目在规划上主张人与自然对话，采用半开放空间设计，打破室内与室外的割裂，在设计上考虑自然光源与人工光源的结合实现35%的自然光照射，让消费者身处商场也可直观感受四季变换，更适合当地人逛街、游览、休憩，能有效做到引流；

佛山首创将繁茂的绿植嵌入商业建筑，结合天台花园、主题IP、艺术装置、光影街区、天桥走道、车场、墙面、宠物乐园等大面积、超百种绿植的使用，使之成为商业和公园的混合体，引发更多人文自然社交。

图源：小红书

重新规划和梳理项目外立面、入口、内街，立面玻璃、空间节点等建筑呼应城市公园主题进行融合更新，动感的造型配合绿色森林装置，呈现出更具层次趣味的自然氛围。

顺联公园里改造前

顺联公园里改造后

顺联公园里的改造，也荣获众多行业第一：佛山唯一定制大型艺术装置的购物综合体，佛山唯一荣获全球城市更新设计大奖综合体等，这对于在当地商业市场竞争上，有很高的行业认可度和市场辨识度。

从商户合作角度来看——为多元、首店品牌创造场域+流量空间

顺联公园里的空间爆改，打破了以往商场填铺式传统打法，为品牌创造更优质的空间场域，并与超150家品牌一同进行场地的内容共创和创新赋能。

其中，项目引进近50家城市首店或区域标杆品牌形象店，不仅带来强大的品牌“磁力场”效应，这些品牌调性，对公园式的体验空间有着高契合度，在商场定调起到关键作用。

如Tim’s Hortons作为佛山首店，在顺联公园里以两层空间带来品牌的绝佳展示面，且休闲调性完美融进公园场景当中，氛围感十足。

作为佛山唯一拥有近5千方的星沐森林昆虫自然博物馆，是佛山首个集“城市儿童友好实践基地”、“自然科普研学基地”，“青少年数字化素质拓展基地”、“市一级综合性自然科学博物馆”四位一体的一站式亲子成长空间，为购物中心呈现差异化内容。

此外，华南区首家卜蜂莲花PLUS、佛山首家唐宁书店、佛山首家SONY全品类生活馆、佛山首家NIKE sport M、佛山首家晴天潮玩社、宝力来健身南海臻享店、新天影IMAX巨幕等高能级品牌能兼顾不同消费需求。

值得一提的是，顺联公园里更透过东南亚艺术街、拾樱里、萌宠次元里等对应不同业态品牌内容的主题街区，与OUTLETS奥莱花园、家庭欢乐中心2座生态购物中心巧妙连接，在移步换景的BOX+街区购物公园式体验中实现引流。

03

人宠友好新范本

打开多元社群的流量入口

“人文关怀”作为提升城市温度的重要一环，正被新崛起的购物中心所重视，打造有温度的商业空间，是连接当地社群的有效法则。

如，上海蟠龙天地打造近800m²宠物公园、PetSugar宠物生活体验馆等，把宠物友好覆盖大部分区域；深圳湾睿印RAIL IN则特别引入“超级挥爪实验室”，给宠物和宠物主人提供一个新型的社交场。

李健梅也看到佛山的市场空缺，在宠物友好等圈层社交有着很大的流量入口。

人宠相处新探索，打造佛山首家人宠友好购物中心

在匹配相应社群、圈层层面上，顺联集团对佛山客群研判更为细致。

项目所处区位辐射超50个常住超万人社区、常住人口超100万以及数十座甲级写字楼、170家企业总部、近万家企业外，该项目更细致挖掘特殊客群——关联宠物客群背后庞大的“它经济”需求。

公开数据显示，中国城镇家庭宠物猫狗的数合计超过1.1亿只，预计2023年宠物消费市场规模将增长至4456亿元。

聚焦至佛山当地，据调研，早在2021年，佛山犬猫数量已突破100万只，养犬猫人数达到62.94万人。

目前，赢商大数据监测，全国一二线城市典型体验型购物中心宠物店门店数量133家，仍有更大的上升空间。当中的佛山，仅有部分品牌门店带有人宠友好友好据点，但在购物中心层面上仍处于市场空白。

基于此，顺联公园里打造出佛山首个宠物友好购物公园，拥有超3000㎡户外生态萌宠乐园，并配备宠物泳池，成为当地独一处遛狗圣地。

顺联公园里让出更大的“公共空间”打造的户外萌宠乐园，免费满足广佛优质宠主与爱宠之士需求，能做到有效引流，并实现商业价值的变现。

当中，与萌宠乐园连通的萌宠次元里主题街区，集结了爪爪明星馆、专治拆二代学堂、拯救孤独症诊所、粮食研究所、萌宠婚姻登记所等众多宠物新生业态，实现宠物运营、宠物服务、宠物品牌、宠物社交的一站式平台打造，全面拥抱落地“宠物经济”。

值得一提的是，顺联公园里更透过成熟的服务及运营经验，开展一系列萌宠创意主题活动，营造更具宠物氛围的第三空间。

• 举办佛山首个宠物婚礼，逾8000名周边宠友参与百万FANS名宠NONO的婚礼，在线上线下实现百万粉丝覆盖，并带动相应商户品牌造势宣传。

• 首创的“萌宠生活节”，集结50+萌宠市集，逾3000名私域流量宠友参与，同时邀请场外萌宠类商户，实现萌宠小鲜粮快闪、萌宠训练营、萌宠学院等首次造节。

• 萌宠奇喵学院联动CYY艺术家首展，首次尝试创意萌宠活动与艺术家结合，线下萌宠互动活动以“剧本杀”模式进行策划，覆盖广州、佛山宠主粉丝，裂变萌宠私域流量。

• 萌宠Chill燃狂欢节，自创萌宠粉红猫咪IP，打造重点专属萌宠节日，联动宠物垂直KOL+KOC矩阵高达3000万粉丝，打造2023年萌宠创意活动。

持续开展系列萌宠活动，实际上顺联公园里也在持续链接宠物行业生态上下游，为市民用心打造人宠友好友好聚集地。

霸屏佛山热门商场榜，多元活动共创有意思的内容

以宠物圈层为引，顺联公园里正透过“圈层效应”，不断细分和触达相应圈层所对应的客群需求，实现场景空间到内容共创的跃进。

深耕商业地产的李健梅也深谙其道，把面向不同圈层的差异化打法融合到商业体中，重视消费者的情绪价值，消费者自然前往此处社交娱乐、享受生活，为之买单。

这在顺联公园里开业后的日常运营中不断深化，延展出深受年轻精英客群喜爱的“YEP大湾区咖啡节”、“膨胀面包节”、“秋日甜品节”、“澳门旅游节”、“谷仓儿童书展”、“山海经花市”等更多元的圈层活动。

例如，YEP大湾区咖啡节首次在顺联公园里举办，亦是佛山最大的咖啡节，汇聚了超百家咖啡主理人以及各头部品牌，带来沉浸式体验咖啡与潮流文化融合的创新场景，圈粉一众爱啡人士。

同样，火爆广深的膨胀面包节首次来到佛山，80多家湾区烘焙品牌集结，给予各商家、游客交流的机会。

另外，顺联公园里开放式且具有纵深的场域空间，更能有效开展城市级展会活动，如“佛山夜间消费节”、“佛山车博会”、“佛山房地产博览会”、“南海艺术四季展演”、“南海桂城定向越野”、“非遗大师学堂”等，带来城市级的规模与影响力。

事实上，顺联公园里常年保持大小活动不断，365天演绎城市休闲理想地，实现日夜人流涌动，也让该项目能常年稳居“佛山商场热门榜前三甲”。

赢商观察

商业发展，仍在前行路径中不断变化。

当我们重新审视现如今的商业发展趋势，研究最前沿消费者的需求偏好，也将成为未来实体商业经济发展的风向标。

恰恰这种前瞻的眼光，让顺联公园里有了更清晰可行的发展路径，李健梅以三大热词归纳，即：奥莱、主理人、空间策展。

奥特莱斯

随着经济下行，年轻人消费更加趋于理性，顺联公园里打造的“OUTLETS奥莱花园”，也给予奥特莱斯市场更好的发展机会。

主理人品牌

有别于连锁品牌工业产品式的复制，顺联公园里顺应年轻消费力崛起，尝试引入更多有态度、有调性的主理人品牌，带来一店一策的个性化展现。

空间策展

顺联公园里其公园式的场景摒弃了佛山商业单一购物中心的打法，未来还将带来艺术、演出等商业空间策展活动，给予当地消费者从生活到精神层面的升华。

李健梅表示，未来的商业项目，一定是为某一群人而存在的一个鲜活建筑体，那里有故事、有消费、有社交、有希望，商业方能精彩无限。