1年新开5个Mall、潮奢项目接连亮相，乌鲁木齐商业“潮”起来！

乌鲁木齐，西北地区一个“不起眼”的城市，因近年来西北风情、边疆旅游兴起，而逐渐“躁动”起来，成为西北区新的“显眼包”。实际上，涌入乌鲁木齐的不止是来自各地的旅客，不少地产商也“闻风而动”，纷纷加码押注。

2023年，乌鲁木齐开出了5个购物中心，开业数量“追平”2018年巅峰时期，并迎来2座大型潮奢商场，吸引了不少高化品牌、国际精品等重磅品牌落地，小城商业持续焕发新活力。

1、起底乌鲁木齐商业： 已开业购物中心28个，人均购物中心面积0.66㎡/人

以时间为轴，最近10年，乌鲁木齐商业市场曲线增长。

据赢商大数据监测，2014-2018年，乌鲁木齐的商业市场较为活跃，每年均有新商业项目亮相，其中2018年最为火热，有5个项目开业，新增体量50.8万㎡。巅峰过后进入4年低谷期，2019年乌鲁木齐没有新商业项目入市，2020年疫情爆发，仍有2个项目入市，2022年商业市场再次“哑火”，2023年全面恢复，全年共有5个项目入市，与2018年持平，新增体量49万㎡。

（数据说明：1、统计范围为全国368个城市（不含港澳台）管辖行政区内，商业建筑面积3万方及以上的购物中心；2、统计时间截止至2023年12月31日）

截至2023年年底，乌鲁木齐已开业购物中心有28个，合计商业建筑面积269.6万㎡。从项目分布来看，新市区的商业最为发达，有10个购物中心，且每年均有新项目亮相（2019年、2022年除外）；其次是沙依巴克区、天山区，分别有5个、6个购物中心；其余行政区/县则有1-3个项目。

2023年的开业高峰，带动了城市人均商业的显著增长。据赢商大数据显示，2020年-2022年，乌鲁木齐人均购物中心数量及面积的增长十分缓慢，一度停滞，2023年上了一个新台阶——人均购物中心面积从0.54㎡/人上升到0.66㎡/人。

在赢商tech发布的《2023中国城市商业力排行榜》，乌鲁木齐位列商业三线城市，城市商业力指数为7.42。在西北区域，乌鲁木齐的城市商业力指数仅次于西安（商业准一线城市）、兰州（商业三线城市）。

说明：城市商业线级是赢商大数据综合城市发展基础水平、商业发展规模、商业档次、商业人气及商业未来潜力等因素，对城市商业发展程度评估的等级性划分，共划分为六个等级。本文将商业一线、准一线、二线定义为高线级城市，商业三线、四线、五线城市定义为低线级城市。

从每年新开项目体量来看，小型和中小型项目是主流。

近10年开出的21个项目中，商业建筑面积在10万㎡及以下的项目共有11个，商业建筑面积在11-15万㎡的项目有5个，两者合计占比超七成。“巨无霸”商业甚少“登台”，10年来仅有3个大型项目亮相，其中两个集中在2014年-2015年开业，分别是乌鲁木齐天华商业广场（商业建筑面积为23万㎡）、乌鲁木齐奥特莱斯（商业建筑面积为19万㎡），另一个则是2020年开业的乌鲁木齐德港万达广场（商业建筑面积为20万㎡）。

“小而美”商业项目悄悄扛起了“大旗”。在2018年、2023年两个购物中心开业高峰期，约一半项目的商业建筑面积在5万㎡及以下，2017年开业的2个项目商业建筑面积均在3-5万㎡之间。

2、2023年新开购物中心5个，潮流、轻奢标签凸显

据赢商大数据监测，2023年乌鲁木齐共开出5个购物中心，商业体量49万㎡，分别是米东吾悦广场、MM3购物中心、万科天山府·天山里、会展吾悦广场和友好红山MALL，其中MM3购物中心、友好红山MALL为存量改造项目，若剔除存量改造项目，2023年新增量为3个项目，商业体量31.5万㎡。

从项目体量来看，2023年乌鲁木齐新开业项目10万㎡以下的有2个，分别是4.5万㎡的乌鲁木齐好红山MALL和5.5万㎡的乌鲁木齐万科天山府·天山里；另外3个为10万㎡及以上的项目。

更进一步看，乌鲁木齐2023年新开项目“个性”明显，无论是新开业商场还是存量改造项目，均主打品质，瞄准了“潮奢范”。

会展吾悦广场是新疆首个“新奢生活美学”概念购物中心，包含12万㎡购物中心和3.6万㎡疆潮主题风情商业街。项目围绕“精致、社交、美学”定位，引入国际一线妆品及国际精品；餐饮必吃榜、黑珍珠品牌；新兴能源品牌；以及沉浸式娱乐体验品牌；其中50余家新疆首店品牌、80余家区域首店，聚焦先锋首店、旗舰店、特色店，例如7D全息投影影院「星轶影城」、高端亲子游乐品牌「Meland club」、全疆首进购物中心的「特斯拉汽车体验店」城市展厅等，塑造品牌独特性和稀缺性。

图源/项目方

MM3购物中心、友好红山MALL焕新升级，以更潮、更年轻的姿态亮相。

MM3购物中心全新定位为潮流综合体，共11层，规划了国际轻奢潮流、儿童体验、主题餐饮、娱乐体验、精品超市等业态，入驻品牌400多家，包括雅诗·兰黛(ESTĒELAUDER)、HR、LANCOME、LA MER、YSL、Burberry香水等高化品牌，LONGINES、TISSOT、SWAROVSKI、Pinko、i.t、AAPE、CNC、VJC、BESIONIA等轻奢潮牌，以及幻影星空VR科技乐园、SUPER馆橘子乐园、奥斯卡IMAX影院等体验业态，其中60+首次进疆品牌。

友好红山MALL定位为年轻、时尚、潮流的一站式生活服务中心，共7层，融入主题文化体验、特色餐饮、休闲娱乐等多种生活服务配套，入驻品牌近200个、首进新疆品牌16个，包括NIKEKICKSLOUNGEL2、周大福、DBE等最新形象店等，还有U&M友好集团自营美妆品牌集合厅、UNICOCO潘多拉星球主题成长乐园等特色项目。

图源/项目方

此外，上述购物中心还在空间进行创新，给当地消费者带来全新视觉体验，如会展吾悦广场在空间场景设计上以“新奢生活美学”为格调，打造了「星际漫步」、「前卫绿洲」、「潮流沙海」、「扶梯连桥」、「摩登花园」等多维沉浸式场景；MM3购物中心8楼建有800方的热带雨林景观区，设有长18.8米、宽8.5米、贯穿三层楼的水幕，给顾客带来四季如春的感受。

3、乌鲁木齐商业发展趋向连锁化、高端化，万达广场已开4个

据赢商大数据监测，2014年-2023年开业的21个购物中心中，连锁项目共有13个，占比达到62%。2015年起，连锁项目开业数量激增，2020年以后逐渐成为新开购物中心的主力军。

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聚焦到13个连锁购物中心，从购物中心产品线来看，万达广场数量最多，共有4个；其次是吾悦广场，共有2个；万科广场则有1个。

从项目运营商来看，主要分为两大派，一是新疆本土房企，如新疆昊泰实业发展有限公司、新疆友好（集团）股份有限公司；二是外来头部企业，如珠海万达商管、万科、新城控股、唯品会（中国）等。

从时间线来看，外来头部企业布局乌鲁木齐商业市场始于2016年，万达“打头炮”，于2016年8月就在乌市开出新疆首个万达广场。更进一步看，头部房企扎堆杀入乌鲁木齐是在2020年之后：

唯品会（中国）于2020年11月开出新疆首家纯正奥莱——乌鲁木齐杉杉奥特莱斯广场。

万科于2021年6月开出集团在新疆的首个重磅作品——乌鲁木齐天山万科广场。

新城控股于2023年首入乌鲁木齐，一口气开出了2个项目——米东吾悦广场、会展吾悦广场。

图源/项目方

头部房企落下首个项目后，继续马不停蹄开拓商业版图，如万达在2018-2020年陆续开出了德汇万达广场（轻资产项目）、高新万达广场、德港万达广场（轻资产项目），另有白鸟湖万达广场在建；万科于2023年8月开出乌鲁木齐万科天山府·天山里；新城控股另有2个项目在建，分别是高新吾悦广场、西山吾悦广场。

头部房企在乌鲁木齐接连落子，凭借自身强大的招商能力，为当地带来了不少特色首店、连锁品牌、国际大牌等，激发了城市商业消费新活力，带动当地商业提档升级。

需要注意的是，2023年乌鲁木齐迎来了2座潮奢购物中心——会展吾悦广场和MM3购物中心，当地市场国际大牌阵容持续扩容，如会展吾悦广场引进了资生堂、美国高端护肤奢侈品牌ERNOLASZLO、施华洛世奇、SETIROM西町村屋、CHUU、SATCHI沙驰、VEROMODA、纪梵希等品牌；MM3购物中心引入了雅诗·兰黛(ESTĒELAUDER)、YSL、Burberry香水、TISSOT、Pinko、BESIONIA等品牌。此外，友好红山MALL焕新升级，引进了QUEENCARD国际轻奢买手店、DORAFANCY新疆首家旗舰店、K.SWISS等品牌。

可以看到，上述3个项目的亮相，为乌鲁木齐带来了不少轻奢潮牌、国际精品品牌、高化品牌，带动当地城市消费品质和商业格局全面升级。更重要的是，这3个项目定位潮流/轻奢/时尚，日后进行业态品牌升级调整，亦会围绕项目继续引进国际一线化妆品/精品、新兴品牌等，继而带动区域及城市消费不断进阶升级。

由此看来，乌鲁木齐商业有向高端发力之势，并有望不断进阶。

4、外来房企持续发力、政策加持，乌鲁木齐商业将迈上新台阶

据赢商大数据监测，2024年-2026年，乌鲁木齐每年将有1-2个购物中心开业，且均为外来企业项目：如2024年砂之船（乌鲁木齐）超级奥莱开业；2025年，乌鲁木齐高新吾悦广场、乌鲁木齐白鸟湖万达广场开业；2026年，乌鲁木齐西山吾悦广场开业。

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从项目体量来看，中型以及中小型项目再次成为主流：除了乌鲁木齐西山吾悦广场体量为8万㎡，其余3个拟开业项目的体量均为10万㎡-18万㎡之间。

近年来，乌鲁木齐市政府出台了一系列鼓励商业发展的政策和措施，加大对商业项目的扶持力度。2023年，《乌鲁木齐市市场主体培育三年行动方案（2023-2025年）》、《天山区市场主体培育三年行动方案（2023年至2025年）》等陆续出台，提到了“强化商业载体建设”、“大力发展夜间经济”等。

其中，天山区将落实红山新世纪购物广场、奥生体育广场和亚欣生活广场等商业综合体改造项目；引导辰野名品广场、东方100商厦完成业态调整和整体改造；稳步推进“富丽湾”、“旭辉”、“印象新疆”、“万科天山里”商业街区新建项目建设，以及提升活跃“大巴扎”商圈，建设培育“大小西门商圈。”

2024年3月5日政府工作报告提出，深入实施西部大开发；全面落实自贸试验区建设实施方案，高质量推进乌鲁木齐、喀什、霍尔果斯片区建设；高质量推进“一带一路”核心区建设，推动乌鲁木齐国际陆港区资源整合，大力培育商贸物流、跨境电商等产业；积极推进以人为核心的新型城镇化，高质量规划建设乌鲁木齐、伊宁、喀什等中心城市。

相信随着国家政策的推进和当地商贸扶持政策的落地，乌鲁木齐会吸引越来越多的头部企业落地，当地商业发展很快将迈上新台阶。