华润万象生活王磊：存量与低增速时代，商业需保持定力、坚守本质

巨浪翻涌之时，方见英雄之魄。由【赢商网】主办的中国商业地产与零售连锁行业中规模最大、最具品牌价值和影响力的行业年度盛会——第19届中国商业地产节于2024年5月15日-16日在广州·南丰朗豪酒店隆重举办。本届大会以“长风破浪”为大主题，百强商业地产&零售商业大咖齐聚，一起携“长风破浪”的雄心与冲劲，开启新思维，激发新变局，共同论证中国商业的韧性生长。

5月15日，在主论坛『商业推动地产论坛第19届年会』之行业洞察环节，华润万象生活执行董事、副总裁王磊带来了《商业的“变”与“不变”》主题演讲。在演讲中，王磊表示创新是实体商业永葆活力的源泉，在存量与低增速时代，商业需保持定力、坚守本质，才能穿越周期。

//行业步入存量时代，消费低增速成常态

当下的宏观市场如何？消费市场呈现出了哪些变化？商业还有哪些机会与空间？王磊做了详细解读。据其介绍，未来商业地产将逐步演进为“以存量为主”的市场，而整体经济下滑，消费增速放缓也是必然趋势。

增量转存量。数据显示，到2023年末中国城镇化率已经达到66.2%，相比2022年增加了0.94个点，这是接近尾声的状态。尤其是一线和准一线城市，未来的城镇化率将会超过70%，个别城市会达到80%、90%。从国际经验来看，城镇化率达到约70%，增速将明显放缓，留给商业地产的机会也将逐渐减少。对此，我们认为商业地产将会由“以增量市场为主”到“增量与存量并存”，最终演变为“以存量为主”的市场。

消费低增速成常态。从市场端来看，消费市场已经步入低速增长新常态。2024年开年以来，社销数据显示居民消费主要集中在春节期间，三四月份“淡季效应”明显。数据显示，全国零售额的增速由一二月份的5.5%，下降到三四月份的3.1%。可见，消费高增长难以为继，未来消费将会慢慢进入中低增长通道。

但整体而言，中国是大市场，总体城镇化还没有结束，商业地产仍有发展空间。在王磊看来，商业REITs、新消费都是未来商业挖掘增长点的新方向。

商业REITs。从行业端来看，商业地产进入到大资管时代是新趋势，也是新机会。2024年3月华夏华润商业REITs在深交所上市，以青岛万象城为底层资产，发行规模为69.02亿元。

从国外的发展经验来看，城镇化接近尾声与商业地产的纵深发展，商业REITs是必然结果。而公募REITs在金融端打通退出通道，形成了不动产“投、融、建、管、退”资本循环。这将推动商业经营逻辑的重构：一方面商业地产企业由不动产经营转变为资产流转；另一方面资本方成为商业运营企业的业主方，企业经营转为为资本负责。

而这就意味着未来专业能力强、能获得资本方认可的商业运营企业才能持续获得资源，行业集中度将会越来越高，强者恒强的局面愈发凸显。

新消费。从消费端口来看，线下消费场景快速复苏与居民享乐主义驱动，服务类、体验类消费未来仍然会有比较好的市场机会。当下中国消费市场也在步入情绪需求时代，消费者购买产品要素不仅停留在功能层面，而是需要产品提供精神充实。因此商业企业要思考如何满足消费者的精神需求。

“在充满不确定性市场中保持定力，坚守本质，才能穿越周期”，在王磊看来，存量与低增速时代，商业地产企业可以从以下五方面着手：

创新是实体商业永葆活力的源泉。华润万象生活一直坚持的是“创新”不变，会拿出10%-15%的资源用于商业领域的创新，并给予一定的试错空间。

其以华润万象生活的产品迭代做了具体解读。据王磊介绍，华润万象生活一直在探索与人、与城市、与时代的关联和关系。从万象城、万象汇、万象天地到如今的新一代万象城、万象购物村，华润万象生活都在依据时代发展、主流消费客群的变迁等进行布局迭代。

据悉，西安万象城是华润万象生活下一代万象城的探索，在这个项目将探索与城市发生更多的链接，将通过城市原有的日常肌理与商业相结合，包容更多城市生活行为。

而万象购物村则是华润万象生活切入奥莱赛道的全新产品线，首个项目位于东莞滨海新区，将打造辐射粤港澳大湾区的华南最具影响力精品奥莱。

产品内容需根据需求市场不断变化。在王磊看来，面对购物中心同质化现象，需求端不断迭代的消费客群以及多元消费内容，我们的商业内容也要不停变化才能吸引消费者。其一是产品组合会根据时代需求应时而变，比如第一阶段产品深圳万象城按照国际先进经验，组合了超市、影院等主力店；第二阶段产品深圳万象天地与深圳湾万象城则引入了文化、艺术、实践活动、社会责任等。其二是主力店需持续迭代与创新，当下去主力店现象普遍存在，但实际上不同阶段主力店会有不同形式存在，我们需要观察发现客户新需求，持续迭代与创新。比如文化、娱乐、生活体验等在当下能更有效的吸引消费者，我们则需要打破更多传统空间限制，不停实践空间运营。

苦练内功，稳住经营基本盘。“大家必须意识到高增长、粗放式时代已经落幕了，当下的重中之重是苦练内功，踏踏实实做好经营。”王磊认为行业变革，商业地产企业需要回归本质，稳住经营基本盘。华润万象生活则构建全产品、全周期的标准化业务体系，打造了全国比较有特色的care by mixc，推出更多不同的Care体系，并将根据不同项目的定位进行持续的探索与迭代。

探索数字化转型。数字化会改变一切，实体商业在数字化技术应用与经营模式上仍有巨大空间。华润万象生活也将加快推动数字化转型，包括“生产科技化、运营数字化、空间智慧化、数据资产化。”

践行可持续发展。近几年国家积极推动双碳战略，华润万象生活也在积极研究探讨商业可持续发展课题，并在新旧项目将考虑如何在减碳层面跟租户一起合作。

最后王磊表示，以不变应万变，变化的是术，不变的是道，面对2024年前所未有的机遇，需要全行业努力，共同推动行业的良性发展。