成都商业未来还有哪些看点？

作者 | 曹屹林

近日，旭辉在成都的第二座购物中心在温江开了，开业效果不错。

但，布局二圈层的旭辉所折射的另一个残酷事实是，成都主城区的商业地产机会对于绝大部分传统地产的商业板块而言，结束了。

从主体效应讲，大部分地产商会“主动”放弃市中心的机会——

不参与市中心纯商业地块的招拍，因为账算不过账，即便有商兼住的比例，也会拼全力调为商墅，以便可以较快的去化。而较多的社区综合体项目，传统、知名的商业地产运营公司又通通看不上，因为又从算账的角度出发，投入产出比不高，又不利于其扩大报表，所以也不会涉足。

从城市角度讲，大部分地产商又“被动”出局市中心的发展——

市中心仅余的优质土地基本都掌控在各级国有公司上，在政府交办及国有公司的认知中，大项目所考虑的合作对象除了太古、华润、华联之外，其他都属于次级考虑的普通公司。另一种考虑的合作对象就是在政治上或者某一专业领域持续打造出标杆的运营公司，如苏州双塔市集背后的瑞嘉商业，天目里背后的慧展科技以及R29背后的上海融成。

所以在这样供需关系不平衡的背景下，重新审视未来的成都商业走势，除了继续在小红书上去翻看哪里开了新店之外，对行业从业者及投资客而言，更显重要的是在顺应市场普遍趋势下谨慎地找到恰当的发展机会。

01

“大”运营商的布局

首选华润，是今天成都国企不成文的共识和默契。

不仅仅是因为政治正确，而是华润所展现的稳定性和兑现性也在市场竞争中穿透周期。

尽管华润如今在成都只营业了一座万象城，但内部定位“头部M2”的成都万象城在2023年的收入达到7.61亿元，同比增长更是惊人的35.41%，在万象城这个产品线中仅次于深圳罗湖、杭州以及沈阳三个重奢购物中心。

诚然，从布局的项目总数上看，成都在华润万象生活全国的城市投资中，也仅排在第九位，但不可小觑在成都市场发展后劲。

概述策略：以轻为主，产品线全落地。

除了华润片区开发的东安湖会落地万象汇之外，市场对华润万象生活最大的期待便是与成都轨道合作的陆肖万象天地，以及与武侯国投合作的省体育馆片区国际体育公园城万象天地。

在TOD营城的驱动下，华润跟轨道的进一步合作也在深化。比如去年2月华润万象生活与成都轨道城市投资集团合作的四川师大站TOD购物中心项目成功签约落地。据悉这个项目将是一个万象汇产品。

粗略统计，华润万象生活已经对外公布的大型购物中心数量都超过4个，我大胆判断下，华润会继续在成都市场展开对大型购物中心的轻资产获取，尤其是TOD项目。

那么对于很多从业者和品牌投资商的机会就来了——

• 对从业者而言就是修炼内功，顺便跟华润HR搞好关系，递送简历；

• 对品牌投资客而言就是提前研究市场，顺便跟华润研策搞好关系，提前布局；

相比上述筹备的大型购物中心项目，我个人兴趣更浓的是华润万象生活受托管理的“水厂1946”项目。

不出意外，这座项目未来会成为行业争相学习的充满在地特色的小体量商业街区作品。

这应该也会是华润万象生活在成都操盘的第一个非标型创新商业，一定程度上，我更将其理解为是超级mini版的万象天地。

02

有意思的“小”项目

当然，除了我个人偏好的水厂1946项目外，未来成都将涌现有意思的“小”项目还将不少。

这里的“小”，是相对于传统市场认为的背景强、品牌大、团队多的“大”。也强调的一些从传统商业出来自己操盘的精品团队。

比如将在明天正式开园的CyPARK！

下午单独去项目探班了下，还是引入了很多有意思的品牌。比如引入了杭州天目里的品牌集合店B1OCK，未来在这里可以买到包括The Row、Maison Margiela、Raf Simons、Marni、Thom Browne、Rick Owens、Lemaire等在内的知名设计师品牌。

尽管行业可以会将其列为非标商业，我还是不太认同，仅从相当数量、耳熟能详的零售品牌数量的占比就可以看出CyPARK的内在功力。

我认为美学的设计感、愉悦的游购度、可及的社区性，三者恰如其分地结合而成了CyPARK。

除了明日即可触及的CyPARK，未来成都商业的意思度，一定绕不开万华。

注意，我提到的是万华，而不是万华旗下的麓湖。

不用再赘述自媒体上铺天盖地关于与伊藤合作的麓湖首个街区式购物中心项目“隐溪川”的信息。

万华对于成都商业的价值在于真正从天府新区走出去，躬身入局全域参与成都的消费新场景建设。

相信万华会在适当的时候自己公布相应的信息，我同样建议行业的从业者可以多看看麓湖商业的机会，当然万华的要求很高，也请做好十足的准备。

当然，如果具体问我近两年成都市场还会有哪些有意思的“小”商业值得推荐？我只推荐板块，比如交子公园商圈。

可控的风险性、可及的收益性、可盼的显示度仅在交子公园商圈集中。所以在这个商圈中再去找寻商业载体，是合适的。

03

转折性的趋势变化

事实上，我在过去多篇文章中，都提到了行业的转折性变化。

从超市、电影院、健身房等传统主力业态的“崩塌”开始，就映射商业地产进入了从传统购物中心到下一个模式型的变化加速显现。

在未来相当长一段时间，实体经济依旧是中国经济的压舱石，但对于商业地产而言，我认为新的压舱石赛道将改为：仓储、奥莱和社区。

• 我会在下周在我自己的公众号“商业曹点”上发布为何看好仓储、奥莱、社区的文章，欢迎关注

比如从购成都官方微博独家预告了Costco成都的火热程度就可以看出市场的关注转移。

所以9月份成都新增的山姆第三家店（双凤桥TOD）和杉杉奥特莱斯，我提前预测它们将非常火爆，业绩一定会超出业主的预期。

而未来围绕社区所打造的民生服务和商业服务，也将成为新的市场追捧点。大概率很多大型连锁品牌会在明年开始陆续推出针对社区的小体量独立店型。

好了，先写这么多吧，祝大家周末愉快，六一儿童节快乐。

愿每一位商业同仁都可以永葆初入行时对商业的初心与热忱。