自发包容的城市更新，看越南

撰文/显微镜

编辑/Zoff 73

说到越南，不管什么行业什么年纪的国人，最近都能来一句 “很像十多年前的中国，错过的机会和人生都可以重来一遍”。

但真回到十几年前，说起越南，这些人中，恐怕半数关注还是越南卷和杜拉斯的情人…当然，这都不是我们讨论的重点。

今天，我们想把焦点放在胡志明市，放在老城区的更新故事上。

这是一座新旧交替，又同时存在，还在不断发生的城市，是同一片土地上滋生着不同的商业憧憬。某种程度上，这种不同角度不同价值观的冲突感，和如今我们面对的商业周期性变化和阶段性需求迭代，有那么点类似。

他山之石，或有启发。

01

咖啡公寓

一场偶然的胜利

一次必然的自然会师

*越南咖啡公寓全景

胡志明的咖啡公寓 the café apartment，位于第一区Nguyen Hue街42号，这栋上了年纪的9层公寓楼曾经是越南政府和美国军队驻扎场所，后逐步被废弃变成私人住宅老公寓，一直到2017年前后突然变成了咖啡公寓网红景点。

总觉得是一次精彩的旧改案例，但仔细了解，才发现这更像是一次“很越南”的顺水推舟。

首先，并不是某个设计事务所一通审美改造，也没有政府觉得影响市容强制优化，更没有地产商运营商轻重并举，咖啡公寓，仅仅是源于2015年胡志明市的阮惠步行街道路升级，很自然的，市中心商业聚集流动性增强了。

作为这一商圈唯一的高层建筑，相较于街铺更合理的租金，慢慢地，商家就和私人公寓业主签约自主入驻，然后更多居民搬离，更多的商家入驻。

步行街需要休息所以咖啡居多，其次是一些轻餐甜品，以及旅游人群偏爱的文艺杂货，和美容美甲休闲服务...直到2018年，摄影师SAMATHA TRAN在国家地理评刊发布咖啡公寓照片“9层楼咖啡馆和联合办公集中地”，咖啡公寓有了名字，爆火。

这便是完整的故事。

我们可以从归纳主义中找到一些逻辑线索，比如游客聚集带来的商机，比如咖啡真正以一种生活方式和标签渗透入本地人和整个越南的生活，比如一栋楼强标签的业态效应是具有传播度的…

以上这些，似乎符合我们熟悉的商业操盘逻辑，但咖啡公寓有趣的，更多的是无为而治的能量守恒，以及偶然与必然的商业交换。

① 大楼也没有因为商业聚集，对公共区域进行有效的统筹管理。

这里公寓性质和商业经营的内容，在越南法律中都是违法的。据公寓的商家介绍，这里仅在2017年初当地政府尝试驱逐整顿过，但之后也没搬走，似乎算达成了某种平静的默许，再后来也没有再强制大家搬走，来来回回不断有新旧商家交替，装修，都处于自维护的状态，甚至住户也没有投诉，仿佛只是多了一些好客且是不是就爱搞家庭装修的隔壁邻居。

最难得的是，直到今天，公寓依然住着20多个住户，他们和商家都相安无事，只是会设定每晚11点保安锁大门，保证基本的休息时间，除此之外，没有任何额外的索取或者交流。

② 这一切，似乎又是我们熟悉的 “主理人商业”叙事。

然而2023年初，arabica%的越南首店开进了咖啡公寓的4F，没有什么大品牌的独立通道，没有挑选邻居，甚至logo也未必是最显眼的存在，就默默藏在4楼的拐角。

当然是存在区位优势，但，或许也说明了连锁品牌对市场和自身判断的分化。

有人走有人来，甚至也许很快他会重新恢复到住宅公寓，或者是淘金者的办公室，一切皆有可能，我们关注的片段是自然发生的商业，无序和草率中或许能窥见的生命力。

这也许是如今头头是道、却没几个人真的活得滋润的新商业时代，要去接受的：很多成功的项目就是没有精妙的规划，没有来龙去脉，也许就是一个偶然加一点常识再加以一点运气，就这么自发长出来了。

这未必不是一种新的商业逻辑，在乱序中重建自我认知。这种乱序不只是意识，而是动线、内容组合、运营状态上，自下而上的野蛮生长。

或许这正是胡志明咖啡公寓极致的旧改魅力：对躯壳毫不在意地反精致，动线不变，设施不变，只是业态和每一家阳台的广告在表达着商业和个性，但仍然是克制的，互相默认着邻居家界线的。

这里没有主义没有风格，每一层都是不同的自然发生的，就像公寓，你很难要求一定是谁入住，就算是人才公寓，住进来的也很讲是金融人才还是恋爱小天才。

也可能是因为没有这些熟悉的商业大哥“上手段”给“伙伴们”集体加持，所以没有一家混日子高加盟的冒牌货，都是货真价实的美食和好货选手。

/ 1F，是一家越南本土的连锁书店FAhasa

占据了临街全部的展示面，内容并不文艺，反而更类似于我们传统的新华书店。在书店门面的旁边，有个小小的、长满爬山虎的门洞朝里看，是停满了的自行车和一个保安坐在座凳上。

是的，你要勇敢跨进去，跨进去呈现出来也不是茑屋书店，仍然是非常标准的公寓入口，保安示意你坐电梯需要付费，但你也可以爬楼梯。

整个动线的体验，都有一种去老社区找好朋友串门的感受，如果是习惯了现代网红打卡地的探访，一定会需要不断地克服心理障碍。

/2F：GOM SAIGON Nicotin café& beer

是一家陶艺体验和咖啡结合的店铺。

走进去就是扑面而来有种穿越到京都的陶艺茶室气质，开阔的空间清透又充满自然气息，有吧台区、有陶艺体验区、有面对热闹商业街的微风阳台…

一切呈现连同咖啡的器具和桌椅都十分的日系，这也是除了西贡巴黎风的标签外，日本文化对这里浸染的一种表达吧，自由选择热爱的，并内化为属于自己的，这家店咖啡中规中矩，如果你希望喝到不那么齁甜的西贡咖啡，这里有不错的选择。

/6F：Madam QUYEN Bun Cha

是一家主营BUN CHA和蛋包菜等小吃的店。

这里最惊艳的是，你可以短时间和来自世界各地的朋友错位交流！字面意思的世界各地便利贴纸条，阅读这些文字并不是简单的谢谢或者我爱你，而是能深深感受到不同世界和视角，感受到来到这里的人不同表达方式，当然，他们的特色小吃也很值得尝试。

有趣的店还有很多，比如Po Café、Partea、The EYE等等，这里就不赘述了，总之，这种不刻意设限又自然聚集的标签下，咖啡、甜品、轻餐、珠宝、杂货、美甲都能找到，而且在经历了疫情周期之后依然租金和入驻商家，未经规划的双增长，而商家服务对象也自发地从10%的本地客人演变到了基本上30%左右的本地消费者。

说穿了咖啡公寓能存在，基本还是供需关系的平衡，是自然长出的，更有自然而然的生命力。

在行业高歌猛进的时候，我们很多时候不注意收支平衡，常常是为了什么而什么，幻想着无限的创造什么而带动什么，但结果是没有价值的东西，不会因为你的包装和吹捧而增长，是的，最终仍然是平衡，被市场逻辑抹掉那些没有意义的事情。

自然形成的力量，也可以很大程度上统一街铺的业态，因为最共同的统一，是赚钱的愿景。

运营重要吗？装修改造重要吗？宣传重要吗？都重要。但在绝对的地理优势面前都显得不在第一位，甚至未来统一的维护会不会就像集资安装电梯的老小区，每个商户也变成了半个原住民，未来更新的一种社区改造形态？

02

两种旧改版本和无数种可能

“东方小巴黎”的西贡

“遍地机会”的胡志明市

其实咖啡公寓最有意思的地方，是让我们看到更新未必就是外壳和美好，也不是用所谓建筑和媒体语言，去表达和重新塑造。

内容和生活，随人们需求而流动，一直都是客观的。

谁的生活需要被谁塑造？只需要互相碰撞和能量流动，钱流动到最热的地方，关注流动到被呈现的地方，生存基础消费流动到最方便的地方，生活方式消费流动到最有归属感的地方。

胡志明值得关注的城市更新内容远远不止于咖啡公寓。

这些改造，或寄托着东方小巴黎的西贡执念，或体现着发展中社会主义胡志明市的共富语境，或者只是多文化碰撞中达成的某种默许的混搭…

当然都会存在土地和不同政策背景的缘由，但同样不乏值得参考和启发的地方。比起我们习惯的什么“针灸疗法&社区营造”的严肃概念，胡志明的城市更新手法，有些朴素又更有耐心和包容度，但发生和生长起来的商业速度又让人羡慕。

/比如中央邮局

这里几乎是胡志明旅游的必打卡点，非常法式的建筑群风格下，内里是非常社会主义的80年代邮局和小商品纪念市场，甚至柜台还给人一种按需分配的配额错觉。

但这并不妨碍方便的一条街延伸出arabica、tumi这样的连锁品牌，以及整条巷子的小店经营着法棍BANH Mi Bisto、Homemade chocolate、Beer bar、café shop，各种松弛感的人群坐在街沿，喝着啤酒、撸着狗、攀谈着…要不是旁边避不开的脚手架改造楼房，差点就会有种“上海乌中路”般的穿越感。

是的，在这些非常胡志明的一户建错落拥挤的沿街民居里，法式的生活方式和日式浸入的审美态度，反而默默地自然生长，从内而外，生命力延续着西贡。

很难讲西贡大邮局这样法式外壳下极具社会主义的内容填充是否维和，没有假设答案，但现在，这里很好。

/比如滨海市场

作为胡志明老城中心，基本上是一个批发市场+熟食中心的大巴扎集合体。

政府正在积极的旧改规划交通动线和广场花园，但其实更多的城市更新已经悄然发生在滨海市场这一核心商圈的周围。

比如越南唯一一家亚洲50佳上榜酒吧STIR就藏在滨海市场旁边的CHUNG CU 136（一条小区分岔口），小小的入口两侧不到5米密布着10家美睫美甲和SPA小店，再往前走就正式进入了居民小院，可真热闹，一楼各种local美食宵夜，有适合聚餐的坝坝宴，也有适合裹腹的快餐，还有很多特色的小店。

再四处张望，才能勉强看到一个小牌子写着STIR，二楼。

就像是小时候走上平房院落的露台，狭小的楼梯上布满了奶奶的花盆，然后终于看到了这家鸡尾酒吧，推开门，是期待的味道了。

这样的一种生态，其实就像我们去看国内成都太古里旁边的镗钯街、长沙五一商圈旁生长的潮宗街，上海新天地商圈的黄陂南路…

只是在国内，即使是街道，也免不了被及时地呵护管理，而这里更多是野蛮生长，野蛮自发是状态，自然生长则意味着逻辑成立，136巷小院的有趣在于，围绕酒吧，延伸出宵夜，餐饮、美容spa，确实也是印证了赚钱是不需要被教育的生存逻辑。

留下来的生活方式带来真正的升级，或许躯壳有用，但躯壳本身可能是无法值得收获回报的。

邮局和滨海市场延伸出来的街道商业，是受益者，但如果他们进入到邮局进入滨海市场，遵循着各大城市改造逻辑投入人力物力规范化运营，收支还能不能平衡，具体经营者的思想还会不会保持？

这似乎是旧改的死局也是最有趣的商业平衡，失之东隅收之桑榆，未来的帐可能越来越难算，但并不是算不过来。

很多人看到胡志明老城区，总会感叹“东方小巴黎”风情不再，可是一座复杂的城市又怎么可能为了风情而存在？

比起外人观赏游乐的风情，城市承载的是更多生活在此地的人实实在在日日夜夜的体感和生活，就像一座城市一个市场，比起秩序比起看起来很美，持续地赚钱，体面地生存才是正解。

03

选择太多反而失去自由

没有选择才能一往无前

很多时候，我们很多商业也是这个问题：自我感觉机会太多，选择太多，又可以做这个又可以做那个，既要又要，于是什么都不对什么都抓不住。

看似很多选择反而失去自由，因为很多时候除了生存的需求，其他需求我们都需要花很长时间或者很多弯路才能看清楚轻重排序。

特别是旧改，首先需要思考，服务对象到底是游客还是本地的居民。

看回到越南，看回到胡志明，让我想起杜拉斯《情人》小说的开篇写道：“很年轻时，我已感到消极，当年我虽十八岁，但已经衰老，衰老感觉瞬间到来，衰老的特征在我身上逐一出现，我没有感到惶恐，我的容颜顿然老去......”

胡志明市正是如此，似乎交织了太多记忆和期待，看起很多选择却因为失去了坚定的自由。

比起中国更倾向于零售服务业的投资，日韩在这里涉足基建工业，欧美的金融时尚才更加深入地把人和人带来的生活方式进行了融合和覆盖，不同国家的人形成了类似于新加坡一样的小组群聚集地，不同的生活习惯、审美、消费价值以及面貌，稍不注意就会被发现平静下面的撕裂感和博弈。

而这种撕裂和博弈，正如我们看待存量活化和旧城改造，旧日的躯壳或者精神内核，或者拥护者，以及未来的方向，新的期待，一部分人的利益，旷日持久的博弈还是摩擦中的生长。

我们并不是基于脱贫或者建立一种平均，而是多样化和个性化的满足，而这种服务于生活方式的商业更新和改造，应该是“无为而治的辅助”，而不是“强制归类的建造”。

后记

消费始终是围绕人的存在，商业的表达也是如此。

隔岸观火，注定是狭隘的角度去窥探，但即使长期和深刻观察，也一定会被不同的人理解成不同的故事。

所以，商业的发生本身，是否有确切的关联和逻辑其实并不重要。

如果你来自成都，你可能会在胡志明见玉林

如果你来自巴黎，你可能会在胡志明找西贡

如果你来自曼谷，你可能会在胡志明瞥见清迈

如果你来自东京，你可能会在胡志明恍神大版

如果你来自台北，你可能会在胡志明预见高雄

就像同样的一条湄公河，流淌到不同的地方，会拥有不同的名字和两岸的风景。

那么你说，是湄公河的源头重要，还是两岸的风景和名字更重要呢？