对话青旅城市更新商学院|城市更新项目投前风险“避坑”是个技术活儿

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本期朋友圈，我们对话青旅城市更新商学院院长刘晖先生。他所在的青旅城市更新商学院由中国青旅集团旗下的青旅文化产业发展有限公司与北京昭邑零商商业管理有限公司联合打造，专注城市更新项目全流程的咨询研究与运营辅导。

近年来，刘晖先生持续关注城市更新类项目，为多个此类项目担任操盘手，尤其擅长投前风险把控。在他看来，越来越多挂以城市更新名义的项目在投资风险角度有何共性？如何规避？围绕这个话题，我们与刘晖先生聊了聊。

刘晖  青旅城市更新商学院院长

刘晖先生拥有25年商业管理经验，曾在多家地产开发集团担任投资拓展总经理、项目总经理、招商总经理，熟悉城市更新项目全流程各个环节，并被上海百联、南京中商、王府井集团等多家商业集团聘为咨询顾问及内训讲师。

问：在地产行业的存量时代，城市更新早已不是新鲜话题，很多投资机构跃跃欲试。您认为，当前的城市更新项目面临怎样的难点？

A:对于项目开发运营方来说，如果归结为一句话，就是如何在参与城市更新项目之前，尽可能得规避风险，做好城市更新项目的投前管理。区别于新开发项目，城市更新项目因为产权、经营权、建筑标的都已经设置好，牵扯相关利益方众多，看似一个小的细节，往往与事后的投资经营息息相关。因此，是否决策做此类项目前，需要经过严格的风险控制以及财务测算，尤其是那些涉及经营性业态较多的项目，比如商业、写字楼的运营等等。当前这类经营性资产的市场情况处于调整期，变量较多，也一定程度加大了此类城市更新项目的操作难度。

问：您所说的风险多数是涉及哪些方面？

A:目前，市场上有各类名目繁多、出身复杂的城市更新项目，说白了就是，如果改变项目本来面貌，通过更新手段，重新赋予项目新的使命与功能，这类的项目都可以叫做城市更新项目。因此，如果往极端一点说，现在城市更新项目对于投资方而言，必然都有一定风险。

不同项目的风险程度不同，有的可能是致命的，有的可能是需要通过系列手法来破局的，要学会识别风险的类别，提前洞悉到风险的偶发性和必发性。常见的风险主要集中在土地性质、建筑方面相关证照办理、建筑改建风险、原有产权人债权人债务、原有建筑被分割销售等。归根到底，实际上涉及的就是待城市更新项目的土地性质、产权经营权利益分割、既有建筑物如何更好的再利用等三大方面。说白了就是这方面与项目能否落地、落地能否赚钱、落地能否会违规，关系密切，绝对不能轻视。

问：上述风险能否举例说明？是否有破解风险的方法和角度？

A：以经常遇到老旧厂房类城市更新项目为例。这类项目多数为国有工业土地性质。这样的项目往往地处核心区域，往往因为土地性质，无法落地酒店、影院、大型餐饮、娱乐等项目，无法办理上述业态证照，也就无法彻底改变其功能属性，也就达不到更新的作用。

破局的方法也不能说没有，比如在投资前要约定项目业主方要对证照问题负主要责任；也可以从政府的角度切入，将此类项目列入区市城市更新重点项目类别，走特事特办的道路；并在这一过程中，尽可能通过一些方法保证经营期的风险共担，让风险均摊化、捆绑化。

问：那么，在决策投资城市更新项目类型之前，如何建立风险管理机制？

A:城市更新项目在投拓阶段不仅涉及到资本运作、地权获取、项目再开发，更涉及到合同签订、建筑工程、商业运营、物业维护、供应链合作等多个方面。特别是投拓的前、中、后三期如何精准进行法律、政策、运营等方面的风险规避、解决潜在问题、有效控制成本，都是影响项目最终成功的关键要素。

在投前阶段，我认为可以概括为两步：

首先，要依照上述可能存在风险的方面，设立风险等级制度，将可能出现的风险归类，对风险进行识别和评估。在我看来，城市更新中把旧城改造、旧城中村改造、旧厂区改造称为“三大更新”。一般都含有拆除重建的内容在内，可以认为是房地产的二次转型。而改建类、改造类的被称为有机更新和微更新，基本上形态表现为旧商业体改造、旧厂房改造、旧写字楼改造、旧公用设施改造等，被业内称作“四小更新”。两类更新面临的风险不同，风险等级也有大不同。

第二，在此基础上，就是要对风险进行应对和控制。若用直白的表述，就是在投前商务谈判的时候对风险尽可能得变风险为谈判筹码，或者说在法律条款上预设自我保护机制。

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