商业地产企业的商业诊断与城市商业更新

行业分析：中国商业地产已经从增量时代转为存量时代。过剩已成为常态，随着国家的“十四五规划”和2035年愿景目标，城市的经济发展与空间利用对城市功能提出新的更高的要求，为满足城市功能升级需求，城市商业更新已经刻不容缓，主要体现在提升供应链现代化水平、发展战略性新兴产业、加快发展现代服务业、统筹推进基础设施建设、加快数字化发展。商业地产的发展关键为经济增长、人口增长、政府政策，使商业地产最终迈向产业化、资产化、金融化、集中化、特色化。

商业地产诊断：企业常见问题、商业地产管理体系，城市商业更新、商业地产诊断流程、商业地产战略决策。

商业地产的房企常见问题：企业的基本面和未来发展空间与发展边界，企业正所处的商业周期，选择合适的发展经营战略进行科学性商业分析，顺势而为进行产融互动，平衡发展，企业只有沉下心持续创新，培育自身的核心竞争力，以实业为主，融资为辅。形成企业的经营的道、法、心、术，完成企业文化搭建。

商业地产的管理体系：首先是顶层设计（商业模式和股权结构），宏观设计来说融入国家智慧城市规划，以现代化商业地产为发展方向，从微观来说商业地产项目前期要做好顶层规划为后面的资产管理（投融管退）做准备，企业根据自身需求和客户需求选择适合的商业模式，股权的本质是未来的财富分配，不同的阶段不同角色应对方式不同，表现方式为：创业合伙人之间的划分、创业团队和投资者之间的运作，合伙人和投资以外的人股权激励，从创业合伙到退出必须做好股权规划，以免产生过多的纠纷，掌握股权规划等于掌握财富密码。其次为中层资产管理，投融管退，投融，商业地产的投融资关键位为项目抵押、ABS、股权、REITs、CMBS等，项目抵押、股权变更较为普遍，物业管理费ABS稳定可持续，华润、中海、融创、印力、万达等多家大型房企都在使用ABS、REITs进行融资，受到很多大型房企欢迎，REITs房地产投资信托基金类产品目前在国外如美国已经比较成熟，其REITs产品功能为公司IPO及增发，分红，资产增值、产权股票债权，资产证券化等，但在亚洲主要以信托型REITs为主，其作用主要用于融资，操作较为成功的是新加坡凯德集团，香港的REITs较为活跃，内地现阶段为公募REITs,涉及领域为基础设施项目（大基建），产业地产等全面普及需要时间。商业地产退出主要方式为：股权、销售、资产证券化、资本市场CMBS，企业之间的并购等。完成资产管理投融管退的闭环，管理体系：策划，设计，工程、招商、运营，营销，物业等搭建良好的完整的资产管理体系，随着物联化、大数据、智能化、区块链、人文科学、元宇宙、新媒体、房地产数字化运营、VR、智能化物业管理设备等最新的技术成就不断产生，融入到商业地产中，形成了新的智慧商业，提高了商业项目的价值和盈利能力，优化了开发商的资产配置。增加项目估值，为方便在合适的时机进行退出为项目未来顶层设计变化做铺垫。

城市商业更新：商业地产项目运营5年以上不得不面对的问题是更新升级，需要更新原因一般为前期规划失当开发过量、定位不准、设计不合理、推广不利、主力店选择不当、散铺包租、硬件老化、周边竞争激烈等原因。商业更新的解决方案一般为：改变设计和改变商业用途、统一整合运营、重新规划招商，增加新的品牌业态组合、通过市场调研改变定位、培训扶持商户、放水养鱼、重新招新的商业运营团队建立新的客户资源库建立一套新的商业运营体系等解决方式，但这些解决方式都离不开庞大的资金支持，是否投资项目进行商业更新的标准主要看持有该物业的房企是否拥有专业的运营管理团队和完善的管理制度、运营体系、盈利和成长可持续、投资回报率、项目市场潜力、成熟的商业模式、良好的财务报表、项目是否具备核心竞争力、操盘者有同类型的成功案例等直接影响资本对该项目的整体风险控制和信心。

商业地产诊断流程：对企业现状进行调研，进行宏观分析：了解当今经济、政治、金融、社会文化、新型科技、法律行业竞争等不可控的相关因数。微观分析：了解商业顶层结构，股权架构和商业模式，中层结构商业地产的投融管退的资产管理体系。经过调研分析后，找到企业的病因，项目落地执行：商业分析项目可行性、制定项目新的资产管理体系优化细节、应对意料以外的项目变化敏捷应对、协调好不同类型项目组合和同类型项目集群，整体协调风险总控，商业地产企业需要定期对企业所属外部综合环境和内部变化进行审视，思考寻找解决方案，进行灵活应变。

战略决策：国家办公厅2022.5.17发文提倡鼓励进行扩大存量资产盘活有效投资意见等，国家推出智慧城市的计划主要为了完成2035年基本实现社会主义现代化的目标，智慧商业地产是智慧城市的重要组成部分，商业地产未来充满了不确定性，企业需要定期对自身进行诊断，自我持续创新迎接变化，形成企业的社会责任与环境社会治理的价值观（ESG），紧跟政策和国家发展战略顺势而为做好城市商业更新，才能持续发展，带动城市发展、经济、税收、就业等造福社会共享美好生活。