高端商场销售额多数下跌，恒隆被困住了？

“公司目前遇到前所未有的挑战。”今日中期业绩发布会上，集团行政总裁卢韦柏给恒隆如是定调。

在“拥熊者”陈启宗交班仅三个月后，其始终提防的“寒冬”，正出乎预料地加速到来。报告期内，尽管集团总收入较去年同期增加了17%至61.14亿港元，但整体物业租赁收入下跌7%至48.86亿港元，整体营业溢利亦下降10%至34.3亿港元。

图片来源：恒隆地产2024年度中期业绩

其中，中国内地物业组合租赁收入按人民币和港币计值分别下降3%和6%，中国香港物业组合录得8%的租赁收入跌幅。值得一提的是，去年同期恒隆才录得有史以来最高的内地租赁收入。

纵览此次年中报，恒隆高端商场整体收入的下挫无疑是最受瞩目的焦点。其商场组合与去年同期相比录得3%的收入跌幅，其中：

• 高端商场虽然出租率维持高企，但收入下降4%；

• 次高端商场反而通过积极的宣传推广攻势和优化租户组合以增强零售选择和客户体验，收入同比上升5%，出租率和客流亦维持增长。

会上，卢韦柏表示：租务什么时候恢复，很难预判，目前希望在第四季度重新看到增长的势头。

而受业绩影响，恒隆地产港股在午后持续走低，跌幅一度扩大超15%，创1997年以来最大单日跌幅，目前股价也跌回了2005年的水平。

“上海依赖症”仍在

两大明星商场光环淡了

客观来看，高端商场表现的疲软，主要源于奢侈品市场的走弱。日前，不少奢侈品牌也公布了2024上半年业绩，除了爱马仕在亚洲整体增长11.9%，其他品牌基本全线溃败。LVMH集团收入按照可变汇率下降1%，且净利润下降比较明显；开云集团的业绩同样不是很好，尤其是核心品牌Gucci下滑明显.......

图片来源：上海恒隆广场官方微博

值得关注的是，上述头部奢侈品集团大多在日本市场取得了快速增长。且由于汇率原因，很多消费者到日本买爆了奢侈品，这也在一定程度上导致在中国本地奢侈品消费的减少。

这对于上海的影响尤为明显，上周，上海市公布了6月份及上半年的社会消费品零售数据，数据显示上海社零总额6月份同比大幅下跌9.4%，上半年则同比下跌了2.3%；消费没有成为增长引擎，反而是拖累项。

此背景下，恒隆在上海的两大明星商场业绩大受影响，光环渐淡。根据报告，今年上海恒隆广场和港汇恒隆广场的收入约占内地商场组合总收入的58.3%，去年的这一数值约为60.3%。

其中，旗舰商场上海恒隆广场，收入和租户销售额分别下滑8%和23%。“主要由于消费力稍逊的客户 对奢侈品消费更加谨慎，并倾向于在海外旅游中寻找更优惠商品。”

图片来源：上海恒隆广场官方微博

作为上海恒隆广场的姊妹商场，上海港汇恒隆广场2024年上半年的收入和租户销售额分别下降4%和 14%。

图片来源：上海港汇恒隆广场官方小红书

恒隆集团及恒隆地产董事长陈文博表示：“继内地奢侈品市场增长连续数年创新高后，在过去12个月，随着内地一线城巿的外游人数，尤其是前往日本的旅客显著上升（日元贬值使当地奢侈品价格较内地便宜约三成），加上内地消费信心回软，致使境内奢侈品市场恢复正常水平。”

魔都之外大有天地

大连、天津恒隆广场亮了

魔都之外，恒隆的高端、次高端项目亮点不少。大连恒隆广场作为恒隆在内地打造的第8座恒隆广场，是唯一录得正向增长高端项目。

自2020年转型区域性高端零售地标后，大连恒隆广场陆续吸引更多高端品牌入驻，特别是美妆品牌，带动收入和租户销售额分别增长8%和2%。提升了零售商品品类，如餐饮、运动休闲服饰、时尚服饰和配饰等，丰富了消费者的一站式购物体验；同时，积极发力市场营销活动，4月份举办了「繁花梦旅」主题盛会，进一步提振了消费情绪。

去年同期，大连恒隆广场以19%的收入涨幅成为紧追上海恒隆广场的一员猛将，今年其出租率较去年同期再度上升 4 个百分点至 93%。

图片来源：大连恒隆广场官方微博

此外，恒隆旗下的3座次高端商场，今年都取得了正向的业绩表现，其中最亮眼的无疑是天津恒隆广场。

项目在去年同期，因疫情出租率低迷而导致收入下跌12%，如今成功实现了逆势突袭。通过4月设立以海棠为主题的花漾百年墙、5月策划青年艺术节等密集的营销推广攻势，以及引入珠宝花园和亲子游乐空间等社区营造设施，收入和租户销售额较去年同期分別上升 15%和 9%，出租率亦跃升14个百分点至94%。

同为次高端的沈阳皇城恒隆广场、济南恒隆广场，期内租金收入亦录得增长。

其中，沈阳皇城恒隆广场在通过举办一系列有趣的市场营销活动带动收入和租户销售额分别上升3%和2%的同时，持续打造更多元化的品牌组合以拓宽目标客群，出租率较去年同期增加了6%。据悉，项目还计划翻新美食广场，进一步增强商场餐饮选择。

济南恒隆广场1%的收入微增则主要归因于项目首阶段的资产优化计划，多家美妆品牌在此期间开设了独家门店。据悉，资产优化计划的剩余阶段预期于2024年底至2025年初竣工，届时有望进一步增强消费吸引力和长远获利能力。

图片来源：济南恒隆广场官方小红书

恒隆的破局之路

继续守住高端“底牌”

面对这份外界颇有争议的成绩单，恒隆选择的是直面痛点。

“我们将审时度势，灵活应对市场逆境，并坚守纪律，稳住核心竞争力。”恒隆集团及恒隆地产行政总裁卢韦柏的话语中透着坚定。

于恒隆而言，无论商业圈风云如何骤变，手中最大的筹码就是高端底牌。

// 守住上海，有限的空间价值最大化

上海两大明星商场业绩增长高光不再，但它们依旧是恒隆业绩的压舱石。据公司公告，2019-2022年，上海恒隆广场、上海港汇恒隆广场租金收入占总租金收入的比例保持60%以上，2023年降至59.8%，今年上半年继续减至58.3%，但仍然在半数以上。

如何继续守住上海大盘，是当下恒隆破局的首要任务。除了面对来自消费端的变化——奢侈品市场（尤其是上海）的消费者欲望下降，以及奢侈品消费外流（主要是日本）加剧，其还需应对高端对手的激烈抢食。

此背景下，恒隆需要祭出穿越数个周期的运营打法——项目的焕新术和品牌组合术。

据市场消息，CHANEL（香奈儿）上海恒隆广场门店进行重装，新店将进一步扩张至B1层，目前品牌在四楼设立的临时店铺已经完成硬装工作；Max Mara也将从单层店升级成为跨层门店。

同时，意大利珠宝品牌Marco Bicego将进驻上海港汇恒隆广场，进一步优化升级高端品牌矩阵。此外，报告期内，上海的港汇恒隆广场新引进5家城市首店，包括时尚生活家居品牌SIDANDA、家电品牌北鼎，运动品牌Montbell以及川式火锅品牌山缓缓等，丰富商场体验感与可选性。

最重要的是，进行扩建，以丰富租户业态组合，强化高端品牌矩阵。据目前已获批的规划，上海恒隆广场扩建项目位于陕西北路、南阳路、西康路与南京西路围合之中，新增商业兼职面积不超过3080㎡，沿街新建建筑高度不超过40米。尽管新增商业面积仅3000㎡，但通过更新将撬动办公楼地区以及地下空间的改造，可大幅提升营业面积。

对于扩建工程会否因市场下行等综合因素影响而有所调整或延期的提问，恒隆地产方面则表示扩建目的是提供更多空间，引入更多室外餐厅，满足当前年轻人需求，因此扩建的必要的。恒隆将会趁宏观市场放缓期间加快扩建进度，用更低的成本将产品做得更好。

// 二线称王，主打一个“人无我有”

而在上海之外的二线城市，恒隆的目标亦很明确，成为城市富人首选地。

在上海，恒隆广场举办了“Spring Wonderland”四月庆典，携手全场品牌呈现众多独家、首发、限量臻品，为宾客提供独特尊享的购物体验。

到了武汉、天津和昆明，恒隆“以客为尊”的VIP服务变得更为具象、直接，主打一个“人无我有”。

5月20日，武汉恒隆广场全新“恒隆会”会员专属贵宾室——The Lounge正式华丽启幕，向“恒隆会”绿宝会员开放，为尊贵的宾客提供贴心备至的专属服务体验。

The Lounge设有独具匠心的多元空间，包括专属会客厅、酒廊、用餐间、休息间与儿童休闲空间等多个功能区域，每个空间均能适配顾客与品牌的需求灵活调整，成为“恒隆会”会员在购物之余体验生活、品味尊贵的专属目的地。

此次增设的VIC专享贵宾室The Lounge未来将配合“恒隆会”会员计划的专属服务，拉进与尊贵会员的链接，通过提供专属贴心的高品质服务，进一步提升尊贵会员用户的个性化购物体验，维护恒隆在高端市场的客户黏性。

同样，昆明恒隆广场也在场内增设VIC贵宾室以及VIP高级会员专用泊车区域，在调整项目业态与品牌的同时，通过增加高端客户的购物体验的方式提高软性竞争力。

而天津恒隆广场则与天津市动物园首次实现跨界合作，推出升级服务体验《动物园里有什么》系列活动。通过为会员们动物手绘创作、动物知识科普、环保童剧演绎、亲子夏令营等活动，开创商业与文旅结合的全新模式，为顾客提供松弛有趣的沉浸式购物体验。

恒隆在二线城市“人无我有”的霸气，还体现在城市首店的吸金点上。

上半年，处于调改期的济南恒隆广场引入的首店品牌最多，共13家，其中包括女装品牌BEEANDEE全国首店与安金烤肉全国首店，新增的首店品牌主要集中在餐饮与时尚生活业态方面。

武汉恒隆广场上半年引入MOLY VIVI、Sam Edelman等零售品牌以及Emack&Bolio’s、银耳贵州酸汤牛肉火锅、吉松·烧鸟等餐饮品牌，进一步丰富武汉恒隆广场的餐饮品牌矩阵。

天津恒隆广场引入西町村屋旗舰店，以及雍隆会姿造料理、坛子李烤肉、郭得好黄辣丁等餐饮品牌。大连恒隆广场则新引入户外运动品牌Salomon城市首店。

综上不难看出，破局的恒隆，之于不同档次商场，策略选择各有侧重：

• 高档商场，持续提升高档至奢华档次的品牌组合，提供更优质尊享的服务增强会员粘性；

• 次高端商场，则通过调整业态比例，优化中档至中档品牌矩阵，通过举办优质会员活动带动场内客流，提升顾客游逛体验。

种种动作背后，皆指向一个大趋势：陈文博时代的恒隆，正在变得越来越奢侈了。顶级富人、顶级大牌、顶级服务三者合一，属于恒隆的新高光时刻会将再次到来。