实探|开业一年多，深超总首个TOD商业-深圳湾睿印活的怎么样？

与香港隔海相望，被誉为深圳未来“新地标”深圳湾超级总部基地（下文简称“深超总”）正在如火如荼建设中。

2023年4月30日，由深铁集团和万科集团联合打造、深超总规模最大TOD综合体SIC的商业核心部分——深圳湾睿印RAIL IN率先入市。作为深超总第一座大型商业综合体，以及深圳湾首个真正意义上的TOD商业，近10万平方米的睿印RAIL IN“出生”自带“光环”。但周边一片开发建设热土却让商业经营充满挑战。

时隔一年，赢商网再度走访该项目，看其商业运营最新近况如何？

餐饮占大头

体验业态亮眼

整个睿印RAIL IN购物中心经营楼层为B2到L5，共计7层。根据楼层指引牌，目前睿印总计引进约126个品牌商户。赢商网注意到，其餐饮业态占比最大，超过40%；其次是配套业态，占比约35.4%；零售业态占比约24.6%。

据赢商网现场不完全统计，睿印RAIL IN全场餐饮品牌大概在50家左右。其中，B1-B2是餐饮业态的聚集区，涵盖小食、正餐、茶饮、快餐、商务宴请等品类，引进了星巴克甄选、Wagas、原牛道·潮汕活海鲜火锅、肯德基、奈雪的茶、老碗会、四季椰林、达美乐披萨等品牌。

除此之外，每个楼层还落位了几家面积不小的米其林、黑珍珠级别的餐饮品牌，如钱塘潮·精致浙江菜、蓉悦、逸八仙粤菜、鑫泰泰国料理、云首味云南野生菌火锅、客语海鲜臻品店等。

配套体验业态的表现亮眼，四大主力店中的方所书店3.0是全国首家城市文化客厅概念店，集书店、黑胶唱片馆、餐酒吧于一体；MELAND为城市新形象店，汇聚数十个沉浸式游乐场景；寰映影城则是南山区首家激光imax影城。

除此之外，项目还引进了宠物品牌超级挥爪实验室、休闲运动品牌雪域鑫潮室内滑雪俱乐部、东方治愈系生活方式品牌所以进化、沉浸式艺术空间愈·空间等。其中，超级挥爪实验室的门店面积近2000平方米，设置了10大功能区，为宠物和宠物主人提供一个新型的社交场。

零售业态上，睿印RAIL IN引入的品牌主要以服饰和时尚生活品类为主。

B2层引进了Nike、Adidas、mlb、chuu、Newbalance、WASA！、谭木匠、II-CARRIE31方城饰等品牌。

B1层引进了珠宝品牌周大福以及主力店Olé低碳实验室，后者是华润万家在中国首家主打环保低碳概念的绿色门店。

地面楼层则主要引进了一批特色店铺，比如中国高端时尚与生活方式品牌SHANG XIA上下精品店、意大利奢侈品牌GIADA、施坦威钢琴Spirio体验店、高端礼服定制品牌RUBY FANG、深耕香云纱传承和活化的深圳设计代表品牌德玺见萩、策展型新零售品牌左右艺术超市、都市极简风格的家居设计品牌COSMO家居等。

作为一个TOD商业，覆盖地铁2/9/11号线，无缝连接“红树湾”和“红树湾南”双地铁站点的睿印RAIL IN，在“轨道交通”通达条件上是当之无愧的佼佼者。由于周边总部大楼多在建设中，项目多以综合体自带的香格里拉酒店和周边居住客群为日常主打，兼顾地铁换乘客群。

据赢商大数据后台监测数据显示，和去年相比，睿印RAIL IN今年客流有明显的提升，到访客群中，居住地在10公里以外的客群占比超过了四成。

工作日非饭点时刻，商场的整体客流不算多，只有几家轻餐饮品牌以及亲子体验类门店人气较旺。

多个楼层有“空铺”现象

HUAWEI双层大店进驻成新门头

根据场内的围挡信息，项目还将引进麦当劳、华为、英国奢华睡床品牌VISPRING、爪马喜剧、康粹中医等品牌。

其中，华为落位项目的正门入口位置，为双层大店，开业后将成为睿印RAIL IN的最新“门面担当”。

不过，赢商网将整个项目完整逛下来后，发现睿印RAIL IN多个楼层有空铺现象，全场纯做展示和宣传的围挡、空铺大概有二三十处。

根据楼层的导视牌，B1层设有一处美食主题街区，目前处于装修升级未启用状态。

部分空铺被用作展览场地，踩盘当天，睿印RAIL IN场内便有多个展览的场景美陈，比如7月推出的天空季主题活动以及两个动漫电影主题展。

据悉，今年以来，项目围绕着二次元举办了多个动漫主题展，比如现在正在进行的《排球少年》和《蓝色禁区：凪》电影打卡展，联动方所书店和影院，在商场设置了多处打卡点。

多个动漫主题展让睿印RAIL IN成为了“痛商场”（由二次元术语“痛包”衍生，指包上布满各种动漫周边），在深圳二次元圈子里小范围出圈，吸引一批二次元爱好者前来打卡。

商场“宠物友好”标签深入人心

在商场的配套设施上，睿印RAIL IN配备了无障碍卫生间、母婴室、家庭卫生间等，女性卫生间还配有简易化妆用品和全身镜，以及适配儿童身高的洗手池，充分考虑到了家庭客群的需求。

除了家庭友好外，赢商网实探下来还感受到了睿印RAIL IN营造的宠物友好商业环境。

商场多处可见宠物友好的宣传，B2层挥爪实验室所在区域打造了宠物友好街区，并且设置了专门的宠物电梯，一些营销活动和场景的打造上也会增加宠物元素。根据社交平台上的反馈，睿印RAIL IN的宠物友好标签使其成为爱宠人士的社交去处。

从整体逛下来看，开业已一年的睿印RAIL IN仍处在一个客群培育期。考虑到商业项目不管是内部业态品牌均有待完善，未来商业吸引力依然有着很大的展望空间。我们将持续关注。